（取材自unsplash.com@Nir Log）
隨著美國房貸利率持續高位執行與房價波動加劇，房地產投機市場正經歷結構性分化。Realtor與ATTOM最新資料顯示，儘管全美炒房交易量近一年下降近三成，但資本雄厚的投資者仍透過精準佈局特定區域實現高額回報，全美十大“炒房暴利州”平均利潤超10萬美元，而加州聖荷西、舊金山等高房價都會區單筆轉售利潤更突破20萬美元大關。
Realtor資深經濟研究分析師漢娜·瓊斯（Hannah Jones）指出，疫情期間低利率與房價飆升曾催生“全民炒房”熱潮，但2023年以來，美聯儲加息導致30年期房貸利率突破7%，疊加房價增速放緩，炒房風險顯著上升。
ATTOM報告顯示，2023年全美房屋轉售平均利潤率為29.6%，雖仍高於金融危機前水平，但已是2008年以來第三低；若以“兩年內轉售”定義炒房，2023-2024年交易量同比驟降29%，創近五年新低。
“市場已從‘閉眼買’轉向‘專業局’。”瓊斯分析稱，“高昂的持有成本與更長的轉售週期，迫使投機者必須依賴精準的區位研判與資本運作能力。”
儘管整體市場降溫，部分州仍憑藉房價韌性、人口流入與政策優勢成為炒房客“狩獵場”。ATTOM資料顯示，2023年全美炒房利潤最高的十大州中，德拉瓦州以單筆16.5萬美元利潤登頂，馬里蘭州（15萬）、新澤西州（14.9萬）緊隨其後。值得注意的是，傳統“陽光地帶”熱點州排名下滑，而東北部地區表現亮眼：
1. 德拉瓦州：投資報酬率8%，利潤165,763美元
2. 馬里蘭州：投資報酬率8%，利潤150,000美元
3. 新澤西州：投資報酬率3%，利潤149,550美元
4. 弗吉尼亞州：投資報酬率1%，利潤120,000美元
5. 賓夕法尼亞州：投資報酬率3%，利潤113,900美元
分析認為，東北部州府近郊學區房、小型商業地產及政策友好型社群（如德拉瓦州無州稅優勢）成為炒房客新目標。不過，該區域投資門檻亦顯著提升——德拉瓦州炒房客平均投入成本超200萬美元，資金密集度遠超南部新興市場。
若聚焦高密度都會區，利潤差距進一步拉大。ATTOM統計顯示，在人口超百萬的56個大都會區中，加州聖荷西以283,000美元中位數轉售利潤位居榜首，舊金山（218,000美元）、紐約（175,000美元）、聖地亞哥（175,000美元）及華盛頓特區（170,000美元）組成“20萬美元俱樂部”。
值得關注的是，這些區域的中位數房價均超百萬美元，且庫存稀缺性進一步推高溢價空間。例如，聖荷西中位數房價達160萬美元，但房源掛牌週期僅12天，買家競爭白熱化。經濟學家指出，此類市場已演變為“資本巨頭的遊戲”，普通投資者因無法承擔高首付與現金流壓力被迫離場。
儘管頭部市場利潤豐厚，行業仍對投機行為發出預警。ATTOM資料顯示，2023年全美炒房交易中，37%的買家依賴高槓杆貸款（首付低於20%），且近半數轉售週期超過6個月，資金佔用成本飆升。瓊斯提醒：“當前市場‘二八法則’顯著——20%的專業投資者賺走80%的利潤，而新手極易因利率波動、翻新超支或市場急轉直下而虧損。”
為應對風險，部分投資者轉向“短租+轉售”混合模式，透過Airbnb等平臺覆蓋持有成本；另有人押注舊金山、西雅圖等科技重鎮的“抄底”機會，賭注未來房價反彈。然而，經濟學家普遍認為，在美聯儲降息訊號未明前，房地產投機將維持“高門檻、高波動”特徵，普通投資者需謹慎入場。
美國炒房市場正經歷“去泡沫化”轉型：低門檻投機時代終結，專業研判與資本實力成為核心壁壘。對於仍試圖分羹的玩家而言，德拉瓦州的16.5萬美元利潤神話背後，是每筆交易數百萬美元的投入與精密計算；而聖荷西的28萬美元“單日盈利”，或許只是科技巨頭與對沖基金的又一場資本遊戲。