從一位難求到無人問津，停車位為啥賣不動了？

*本文為「三聯生活週刊」原創內容

文｜謝九

幾年前，國內很多城市的停車位一位難求，車位價格被炒到天價，但是現在，曾經稀缺的停車位價格大跌，多個城市傳出停車位價格打對摺的新聞。和曾經火爆的房地產市場一樣，很多城市的車位泡沫也開始破滅了。

在國內房地產市場發展初期，由於停車位配套建設不足，加上汽車需求又出現爆發式增長，所以，國內大城市普遍面臨停車位嚴重短缺的問題，“停車難”成為城市通病。在這樣的背景下，很多城市的停車位價格暴漲，尤其是一線城市，很多小區的停車位都在50萬元以上，部分豪宅甚至超過100萬元，車位價格超過汽車，甚至比小城市的一套房子還貴。

由於停車位價格大幅上漲，很多人不僅炒房，還開始炒車位，甚至認為車位的投資回報率比房子還高。但是，最近兩年，越來越多城市的停車位開始賣不動了。為什麼曾經一位難求的停車位，現在突然開始價格跳水，甚至無人問津了呢？

《我的前半生》劇照

很多小區的車位暴跌，和房地產市場變局有直接關係。由於很多開發商資金鍊緊張，為了緩解資金壓力，避免債務違約，開發商就就將手上的停車位集體降價甩賣。所以，最近幾年買新房的民眾就發現，前幾年買的停車位價格已經大幅縮水。

除了開發商甩賣之外，車位泡沫破滅的核心因素，還是因為供求關係發生了重大變化。最近幾年，很多城市的車位供應量越來越充足，而需求增長的速度越來越慢，所以供求關係的天平開始傾斜，導致很多城市的車位快速貶值。

從停車位的供給層面來看，在經歷了我國房地產初期普遍的車位配套不足困境之後，很多城市都提高了車位配套的要求，基本上都要求車位配比在1:1以上，也就是一套住房配一個車位，部分品質較好的小區，車位配比甚至達到1.5。這就意味著，隨著大量新盤入市，帶來了越來越充足的停車位，極大緩解了停車位不足的問題。

對一些車位嚴重短缺的老舊小區，我國最近幾年也在推動大規模的老舊小區改造，透過各種辦法挖掘新建停車位，也在一定程度上緩解了老舊小區的車位供應難題。

《歡樂頌》劇照

除了增加車位供給，還有很多城市為了解決“停車難”，還大力推動共享停車，充分挖掘車位潛力。比如將小區和機關、企事業單位的車位打通，當晚上機關和企事業單位車位充足時，可以向附近的小區居民開放，當白天小區車位充足時，可以向附近的機關和企事業單位開放，由此大大提升了車位的使用效率。

從車位需求來看，隨著我國汽車銷量增速放緩，對於車位的需求也隨之減速。以一線城市來看，去年，北京和廣州的汽車銷量增速不到2%，上海去年的汽車銷量更是大跌17%。當前我國汽車市場的增長主要靠新能源車拉動，隨著新能源車逐漸完成對燃油車的替換，從長遠來看，我國汽車市場的整體需求將逐漸飽和。對車位市場來看，這也就意味著未來的新增需求會越來越少。

除了車位的實際需求放緩，車位的投資需求更是快速萎縮。過去車位一位難求的情況下，車位成為熱門的投資品種，投資車位就相當於投資房產。但是現在，很多城市和小區的車位供應充足，車位已經變得越來越難以變現。加上租金快速下降，車位的回報率也變得越來越低，對於車位的投資需求也迅速消散。

按照國家發改委的資料，2017年，我國大城市小汽車與停車位的比例約為1∶0.8，停車位不足的現象還是非常明顯。不過經過8年發展之後，車位的供需狀況已經發生了重大變化，雖然部分城市和部分小區依然面臨停車位緊張的難題，但是從總體上來看，很多城市停車位不足的情況已經大大緩解。

《三十而已》劇照

從一線城市來看，北京和深圳的停車位還是有較大缺口，處於比較緊張的狀態，但是上海和廣州的停車矛盾已經相對緩和。比如上海市，按照上海市交通委會的資料，截止2023年底，全市共有小客車停車位634萬個，如果對應上海2023年的汽車保有量550萬輛，車位配比為1.15。比如廣州市，按照廣州交通運輸局的資料，截至2023年底，廣州市共有停車泊位約388.3萬個，小汽車保有量約355.7萬輛，停車泊位供給率為1.09個/輛。

而從三四線城市來看，由於汽車保有量相對有限，對於車位的需求不如一線城市那麼緊張。但是，從樓盤的供應情況來看，這幾年二三四線新盤供應井噴，隨之帶來大量車位，很多二三四線的車位已經開始明顯過剩，很多小區的地下車庫空空蕩蕩，大量車位處於閒置狀態。由於車位嚴重過剩，部分城市甚至展開了車位去庫存的活動。

2024年10月15日，成都市住建局、發改委等多部門聯合釋出《關於進一步促進我市商品房專案車位去庫存若干措施的通知》，鼓勵提供購買車位補貼，鼓勵房地產開發企業對購買多個車位的進行梯度化打折促銷，開展購房送車位、車位優惠、購車位送優惠券活動。成都的車位去庫存並非孤例，還有很多城市都有類似活動。

由於車位的供需關係逆轉，首先崩盤的就是車位租金，租金下降之後，進一步帶崩了車位價格。從消費者角度來看，由於過去幾年停車位價格被炒得太高，超出了真正的內在價值，現在隨著車位租金變得越來越便宜，對於很多普通人而言，花幾十萬買一個車位，每個月還要交車位管理費，與其如此，還不如每個月花幾百元租車位更加划算。隨著更多人開始租車位而不是買車位，反過來又帶動了車位價格下跌。