曼哈頓房產投資指南

2025-05-13 19:11 北美購房網 納瑞旗下網站

目 錄
01. 曼哈頓簡介
02. 曼哈頓市場走勢分析
03. 曼哈頓街區介紹
上東區（Upper East Side）
上西區(Upper West
Side)
中城區(Midtown)
下城區(Downtown)
切爾西區(Chelsea)
翠貝卡(Tribeca)
茉莉山丘(Murray Hill)
蘇荷區（Soho）
04. 曼哈頓著名私立學校
05. 美國購房流程
06. 以房養學案例分析
曼哈頓地區簡介
曼哈頓 (Manhattan) 是美國紐約市5個行政區之中人口最稠密的一個，也是最小的一個行政區。曼哈頓主要由一個島組成，並被東河、哈得孫河以及哈萊姆河包圍。

曼哈頓島長21.5千米，最寬處為3.7千米。美國人口調查局資料表明，即曼哈頓區總面積為87.5平方千米：59.5平方千米為土地，28.0平方千米為水域；水域佔全部面積的32.01%。曼哈頓西鄰新澤西州，東北方是布朗克斯區，東面和南面的布魯克林區和皇后區均位於長島；它透過橋樑和隧道等與這些地方相連。曼哈頓和史泰登島之間唯一的直接連線是經由渡輪完成。
曼哈頓被形容為整個美國的經濟和文化中心，是紐約市中央商務區所在地，世界上摩天大樓最集中的地區，彙集了世界500強中絕大部分公司的總部，也是聯合國總部的所在地。曼哈頓作為全美最穩定和最被認同的市場，也被評為全球第一和獨一無二的房地產市場，因此曼哈頓一直受到諸多海外投資者的青睞。眾多國際買家在曼哈頓置產主要著眼於其品牌價值及增值潛力，他們在此置產多以短期住所或投資為目標。

曼哈頓可粗略區分為下城、中城和上城，上城以中央公園為界可以分為上西城和上東城。下曼哈頓的華爾街是世界上最重要的金融中心，有紐約證券交易所和納斯達克。曼哈頓的街道有大道（Avenue）和街（Street）兩種命名方式，大道通常為南北向。

房價走勢分析
曼哈頓房產的平均上市中位價明顯高於紐約其他城區。由於它的地理情況、人口含量、商業繁華聚集等種種特殊性，決定了曼哈頓成為全紐約乃至全美最具特色的投資區域。

圖片及資料來源：www.realtor.com
2025年1月，紐約曼哈頓的掛牌中位價為$160萬，與上一年度相比下降4.6%，每平方英尺的掛牌中位價為$1500；成交中位價為$120萬。

圖片及資料來源：www.realtor.com
房源平均在市場上停留102天后售出，與前一年相比稍有延長。

上東區和上西區的在售房源數量最多，分別為1547套和1081套，在售房源數量比去年減少。Tribeca和SoHo的掛牌中位價最高，分別為$450萬和$430萬。

圖片及資料來源：www.rentcafe.com
在房租方面，如上圖所示，截止2024年11月，曼哈頓地區的平均房租為$5025，平均面積為704平方英尺。

曼哈頓地區平均房租最貴的三個區域為：Battery Park City，Little Italy, Tribeca。
以下為曼哈頓2025年不同戶型的平均租房價格：
臥室數
價格/平方英尺
2025年2月房租
1年前房租(% +/-)
3年前房租 (% +/-)
開間
$7.97
$3,500
$3,328 (5.16%)
$2,802 (24.91%)
1臥
$7.06
$4,495
$4,252 (5.72%)
$3,801 (18.25%)
2臥
$6.99
$5,995
$5,641 (6.28%)
$4,767 (25.77%)
3臥
$6.89
$7,398
$6,780 (9.11%)
$5,919 (24.98%)
4臥+
$7.40
$8,995
$8,393 (7.17%)
$7,497 (19.99%)
資料來源：renthop.com
曼哈頓街區介紹
上東區（Upper East Side）
1.街區簡介
上東區Upper East Side西起中央公園（Central Park），東到東河（East River），南到59街，北到96街；是公認的美國最昂貴的住宅區，也是全球富賈名流最想攀附的一塊黃金地段。對於紐約人來說，住在這裡象徵一種特別的生活 — 林蔭大道掩映下經典的Brownstone高階公寓，世界頂級設計師的奢侈精品店，全市最好的私立和公立學校，大大小小的博物館，以及俯瞰中央公園四季的景觀。

在上東區，瀰漫著由資本和時間錘鍊出來的時尚文化與藝術沉澱出來的魅力，因此也一直被看作是曼哈頓傲慢的貴族臉。這裡的租金水平實際上低於一些更時尚的市中心街區，地鐵交通也不如上西城便利，但是生活在這裡，您日常生活所需要的一切：學校，咖啡廳，銀行，超市，精品店，公園，餐廳，博物館和私人俱樂部；基本都在步行範圍之內。
–著名公立高中
Eleanor Roosevelt High School
排名：紐約高中排名No.13 全美排名No. 122
師生概況：接收 9-12年級的學生，共有學生541人,師生比1:16。
地址：411 E 76th St, New York, New York 10021
網址：http://www.erhsnyc.org/

  1. 2.房屋市場
該區房價從約100萬美元到幾千萬美元不等。2025年2月， 上東區房產掛牌銷售中位價格為170萬美元，比2024年同期下降7.5 %。已售房產中位價為140萬美元。

  1. 3.房源參考
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上西區(Upper West Side)

1.街區簡介
曼哈頓的上西區被認為是紐約最令人覬覦的住宅區，它擁有高雅藝術的舞臺 ，並且是高階知識分子和文化人居住區
。上西區成排的高階公寓樓、個性鮮明並擁有大量樹木和商店的寬闊街道，以及一些最著名的紐約地標而聞名。哥倫比亞大學（Columbia University）是世界排名第7的常青藤盟校之一，美國現任總統奧巴馬的母校。主校區位於曼哈頓上西區，距離中央公園和百老匯非常近。另外全球知名的茱利亞音樂學院(Juilliard School
of Music)同樣也位於上西區的林肯中心廣場。

–著名公立高中
Special Music School
排名：紐約排名No. 43全美排名No. 352
師生概況：接收 K-12年級的學生，9-12年級共有學生171人，師生比1:11。
地址: 129 W 67th St, New York, NY 10023
網站:kaufmanmusiccenter.org/index.php/sms

  1. 2.房屋市場
上西區大多數住房都是摩天大樓以及典型的紐約式高樓裡的昂貴公寓。2025年2月，上西區房產掛牌中位價格為180萬美元，比上一年大致持平。已售房屋中位價為120萬美元。

  1. 3.房源示例
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曼哈頓中城區 (Midtown)

1.街區簡介
中城區以櫛比鱗次的商業大樓為主，高度現代化的都市設計，讓數以百萬的人們在此工作、休閒 、消費毫無阻礙
，帝國大廈 ，克萊斯勒大廈 ，洛克菲勒中心等一些著名的建築都坐落在這個區。中城東區主要吸引經常出入附近聯合國總部的高階官員或外官。常見的高階公寓的起價約為150萬美元。該地區有商住物業都有。紐約的喧囂繁華集中體現在曼哈頓中城西區，這裡的公寓價格相對低一點，通常在200萬美元以下。紐約城市大學City University of New York (CUNY)是也位於中城區，是美國最大的公立城市大學系列。

–著名公立高中
Manhattan Village Academy
排名：紐約排名No.68 全美排名No.584
師生概況：接收 9-12年級的學生，共有學生426人，師生比1:12
地址: 43 W 22ND ST NEW YORK, NY 10010 
網站:manhattanvillageacademy.org

  1. 2.房屋市場
該區房屋的主要吸引力是住宅非常靠近附近的辦公室、商業區和娛樂區。2025年2月，中城區房產掛牌中位價格為150萬美元，與上一年相比下降了2.4%。已售房產中位價為120萬美元。

  1. 3.房源示例
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曼哈頓下城區 (Downtown)

1.街區簡介
下城區是整個紐約市生命力的發源地，自由女神像矗立在曼哈頓島的入口處
，在長僅1.54公里、面積不足1平方公里的華爾街——CBD的金融區，聚集了全球近3000家外貿、金融、證券、保險公司，以及聯合國大廈等。著名的Battery Park居住區就位於此。這裡房屋租金合理，房產起價在70-80萬美元左右。以前這裡居住著移民人口，集貿市場和餐館都非常老舊。紐約大學 New York University (NYU)，最新世界排名第32位，主校區華盛頓廣場校區位於格林威治村，是紐約市的另外一個學術巨頭。紐約大學的特色在於非常注重國際化，在世界各地都有分校區並且設有眾多留學專案。這裡是紐約最有創意和才華的藝術家、作家等的聚居地，這裡強烈的文藝氣氛也深深地影響著紐約大學的學生。

–著名公立高中
High School for Dual Language and Asian Studies
排名：紐約排名No.18 全美排名No.157
師生概況：接收 9-12年級的學生，共有學生373人，師生比為1:13。
地址: 350 Grand St, New York,
New York 10002
網站:https://www.hsdlas.org/

New Explorations Into Science, Tech and Math High School
排名：紐約排名No.20全美排名No.163
師生概況：接收 9-12年級的學生，共有學生621人，師生比為1:17。
地址: 111 Columbia St, New York,
New York 10002
網站:https://nestmk12.net/

  1. 2.房屋市場
現在下城區是一個時髦的地方，人們在別緻的傳統房屋中尋找可以支付得起的住房。2025年2月，下城區房產掛牌中位價格為200萬美元，比上一年度下降5%。已售房屋中位價為200萬美元。

  1. 3.房源示例
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切爾西區 (Chelsea)

1.街區簡介
切爾西位於六大道以西的14街至34街。它是流行文化的熱點區域，對於隨著不斷興起的美術畫廊、藝術展覽等事物而茁壯成長的人來說是一個理想之地。全市範圍內，投資者在這個地區能夠買到最實惠的房產。典型的商住混合房屋包括由倉庫、公寓、高階公寓和公寓樓改造而來的創新閣樓；這種房屋的起步價為150萬美元。

–著名公立高中
NYC Museum School
排名：紐約排名No.80 全美排名No.709
師生概況：接收 9-12年級的學生，共有學生484人，師生比1：14。
地址: 333 W 17th St, New York,
New York 10011
網站:https://www.nycmuseumschool.org/

  1. 2.房屋市場
2025年2月，切爾西區房產銷售掛牌中位價格為230萬美元，比去年同期下降20%。已售出房屋中位價為210萬美元。

  1. 3.房源示例
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翠貝卡 (Tribeca)

1.街區簡介
“Tribeca”是來自於Triangle Below Canal
Street的縮寫，它與著名的堅尼（Canal Street）和華爾街（Wall Street）構成三角形。，翠貝卡區可見由鵝卵石鋪陳的街道，世界著名的餐廳。二十世紀六七十年代，富有創造力的藝術家們湧入這裡並對其進行了改造，過去的倉庫以及帶有儲藏室的閣樓建築已被這些藝術家們改造成了現代化的辦公室與豪華精美的獨立產權公寓。在《福布斯》雜誌社曾經發表的一項調查中，翠貝卡區10013曾經成為全國房價最貴的郵區，是曼哈頓最迷人的街區之一。

–著名公立高中
Stuyvesant High School
排名：紐約排名No.2 全美排名No.26
師生概況：接收 9-12年級的學生，共有學生3334人，師生比1:20。
地址:345 Chambers Street, New York, NY 10282
網站:http://stuy.edu/

  1. 2.房屋市場
Tribeca區便成為了紐約貴族化社群的代表。房屋價格為百萬至千萬美元不等。2025年2月，Tribeca房產掛牌中位價格為470萬美元，與去年相比持平。房屋售出中位價為310萬美元。

  1. 3.房源示例
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茉莉山丘 (Murray Hill)

1.街區簡介
該區可能是整個周邊地區中最安靜地方。這個地區非常受到那些既想不遠離紐約市快節奏的生活又不想直接受這種晝夜不休的城市生活的影響的年輕家庭的青睞。近年逐步受到投資者的關注。房屋平均起價在85萬美元左右，租金是整個曼哈頓相對最實惠的地區。

  1. 2.房屋市場
2025年2月，茉莉小丘房產掛牌中位價格為91萬美元，比之去年上浮4.3%。已售出房產中位價為77.5萬美元。

  1. 3.房源示例
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蘇荷區（Soho）

1.街區簡介
原本是“休斯頓街以南”（South of Houston Street）的縮寫，是位於曼哈頓島西南端包括以格林街為中心的三條石徑街，代表美國新興文化產業在淘汰的工廠倉庫上的崛起。如今這裡有各具特色的服裝百貨，飾品和藝術品店鋪百餘家，各國風味和各種主題的餐館點綴其中，已經被紐約市政府列為了歷史文化保護區，有大量的模特和演員居住在這裡。公共交通非常便利，居住在這裡可以很輕易地去到曼哈頓的任何地方。

  1. 2.房屋市場
Soho原本是紐約的老工業區，製造業衰退後閒置下來的許多廠房和倉庫被一批藝術家改建成為他們的工作室和畫廊，後來便有越來越多的文化創意產業聚集於此。2025年2月，Soho房產掛牌中位價格為480萬美元，比去年同比增長5.6%。已售房產價格中位數為310萬美元。

  1. 3.房源示例
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曼哈頓著名私立學校
曼哈頓知名私立學校眾多，畢業生每年進入常春藤聯盟名校和斯坦福大學、麻省理工學院的比例非常高，為30%-­‐40%左右。在此我們北美購房網特意為您篩選了一些知名的私立學校。所列如下：

  • Trinity School —— 三一學校（美國最牛走讀高中）
位於上西區91街，男女混校，Preschool-12年級。
福布斯雜誌評價其為美國最頂尖的私立學校，是一所著名的男女混校。它成立於1709年，是紐約現存正常招生的最古老的學校。設有從幼兒園到高中全部年級，學生 960名，平均師生比1:6，82%的教師擁有本科以上學歷。它的高中部不僅像全美大多數高中一樣提供SAT的預備課程，還提供AP課程供學生選擇。提倡多語言教學，超過60%的學生會說兩種語言。畢業生每年進入常春藤聯盟名校和斯坦福大學、麻省理工學院的比例是41%。華爾街日報評價Trinity為美國最好的三所私立學校之一。默多克的兒子、現任紐約市長布隆伯格的女兒、紐約房地產巨頭Trump 的兒子和女兒以及華裔大提琴家馬友友都是從Trinity畢業的。由於有大量優秀畢業生，Trinity 每年接受的捐款達到四千萬美元。學生可以遞交申請入學，透過學校的考試、面談方可就讀。
地址： 139
West 91st Street New York, NY, 10024
網站:https://www.trinityschoolnyc.org/
入學方式：遞交申請，學校自主考試，面試
學費: 最高年級學費為$58,495美元

  • Dalton School——道爾頓學校（走讀）
位於上東區 89 街，男女混校，Preschool‐12年級。
Dalton 被福布斯雜誌評為全美最佳私立學校第13名。男女混合學校，設有從幼兒園到高中全部年級，師生比1:6。學校創始人Helen Parkhurst 制訂了Dalton教育計劃，受到很多人的追捧，被澳大利亞、比利時、英國等多個國家引進。想要進入該校學習需要遞交申請、參加考試，學生和家長都需要接受面談，平均錄取率只有14%，競爭非常激烈。畢業生進入常春藤聯盟名校的比例為31%。
地址:108 East 89th Street, New York, NY, 10128
網站：http://www.dalton.org/
入學方式：遞交申請，學校自主考試，面試。
學費:最高年級學費為$61,120美元

  • Leman Manhattan Prep School——萊蒙曼哈頓預備學校（寄宿）
位於金融區中心街區，男女混校，Preschool ‐12年級。
2010年9月，Leman
Manhattan Prep School萊蒙曼哈頓學校在Cunard Building的最上面四層樓開辦了它的初中和高中（5—12 年級），學生總人數535，平均師生比 1:7。位於1 Morris Street的校園距離41百老匯街的小學3個街區。學校位於紐約曼哈頓金融區的心臟區域，與紐約證券交易所，華爾街，巴里特公園，史密森尼印第安人國家博物館，華爾街銅牛等紐約地標性建築比鄰。寄宿部的學生可住在新裝修的公寓式宿舍內，宿舍毗鄰學校，學生可以走路上下學。房間是 2-4人的套間，學生有充足的私人空間，同時也分享充裕的公共區域。宿舍將會有24小時安全監控，同時也會有多名宿舍管理老師，為學生提供學習和生活上的幫助。
地址: 41 Broad Street, New
York, NY, 10004
網站: http://lemanmanhattan.org/
入學方式：遞交申請，ISEE 和SSAT面試
學費: 最高年級學費為$61,300

  • United Nations International School——聯合國國際學校（走讀）
位於上東區第一大道東面，靠近伊斯特河，男女混校，Preschool ‐12年級。
該校成立於1947年。位於郊區的校園佔地3英畝，有1所建築。總註冊人數1542人。高中部平均每班20人，師資比例1:5。聯合國國際學校（UNIS）獲得紐約州評議委員會的認證，旨在為來自聯合國成員國的兒童提供優質的國際教育，滿足每一名學生的特殊需求。學校包括幼兒園、小學和中學，獲得歐洲國際學校理事會的全面認證。學校的中學畢業生有資格獲得國際文憑，學校獲國際認可的學術標準能夠確保學生在國際學校/國內學 校之間自由轉學，並有資格進入美國及其他國家設立的大學深造。
地址:24-50 FDR Drive, New York, NY 10010
網站：http://www.unis.org/
入學方式：遞交申請，傳統入學年級9年級，面試
學費: 最高年級學費為$47,796

  • Brearley School——布萊利女子學校（走讀）
位於曼哈頓上東區83街，私立女校，Preschool ‐12年級。
該校被福布斯雜誌評為美國最好的私立學校第四名，設有從幼兒園到高中全部年級，只招收女生，與著名女校Chapin、Spence是姐妹學校。師生比為1:6，屬於小班化教育，73% 的教師擁有碩士以上學歷。學校以文科教育見長，提供多種語言教學，學生除了母語英語之外還會學習希臘語、拉丁語、法語、西班牙語和中文，學校畢業生進入全美8大名校（包括哈佛、麻省理工學院等）的機率為 37%。
地址:610 East 83rd Street, New York, NY 10028
網站:http://www.brearley.org/
入學方式：遞交申請，傳統入學年級 9 年級，ISEE 和學校自主考試，面試
學費: 最高年級學費為$61,500美元

  • Spence School——斯賓塞學校（走讀）
位於曼哈頓上東區91街，私立女校，Preschool ‐12年級。
福布斯排名第9位。設有幼兒園到高中12年級，學生688人，師生比1:5。畢業生進入常春藤名校的比例為33%。2008年接受校友捐款達8500萬美元。著名演員格溫妮絲·帕特洛是該校畢業生。
地址:22 East 91st Street, New York, NY 10128
網站: http://www.spenceschool.org/
入學方式：遞交申請，傳統入學年級 9 年級，需要ISEE，學校自主測試，SSAT，面試
學費:最高年級學費為 $63,011美元

  • Chapin School——沙潘學校（走讀）
位於曼哈頓上東區，私立女校，Preschool ‐12年級。
著名女校，被福布斯雜誌評為美國私立學校第11名Chapin創立於1901年，已經有一百多年的歷史，設有從幼兒園到高中全部年級。學校校訓由創始人Chapin女士提出，Bravely and Rightly，意為勇敢堅定。Chapin師生比1:6，以此來保證優秀的教學質量。畢業生進入常春藤聯盟的比例是30%。著名華裔設計師Vera Wang是Chapin的傑出校友。
地址: 100 East End Avenue, New
York, NY 10028
網站: http://www.chapin.edu/
入學方式：自由申請，滾動入學
學費: 最高年級學費為 $62,500美元

  • Collegiate School——聯合學校（走讀）
位於曼哈頓上西區78街，私立男校，Preschool ‐12年級。
福布斯評定的美國優秀私立學校第7名。只招收男生，開設從幼兒園到高中全部年級。擁有學生600多人，師生比1:8。學校不僅有傳統的語言、數學、科學課程，還教授宗教與種族、視覺藝術、戲劇和心理教育等課程。學校的籃球隊贏得過五次紐約州冠軍，足球隊在2010年贏得紐約私立學校足球比賽第一名。畢業生進入常春藤名校的比例為40%，每年接受校友捐款達6100萬美元。美國前總統約翰·肯尼迪是該校畢業生。學校每年接受學生遞交申請入學。
地址: 260 West 78th Street, New
York, NY 10024
網站: http://www.collegiateschool.org/
入學方式：遞交申請，託福成績，SSAT 成績
學費: 最高年級學費為 $53,900 美元

以房養學
紐約大學周邊租售對比：

以房養學案例
1.曼哈頓/新樓/地稅減免專案

2. 布魯克林/新樓/地稅減免專案

哥大周邊租售對比

以房養學案例
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