作為一個在虹橋商務區工作快兩年的人
我很負責任的告訴大家大虹橋其實是一個有時差的地方
上下班、工作日和非工作日真的判若兩地
工作的時候還能看到三五成群去吃飯的人，路上也是車來車往
但是下班你再看看
是空的
公司沒人是應該的，但商業也是，每次經過那些亮著彩燈卻沒人玩的旋轉木馬多少會有點瘮人，不過這就是大虹橋真實的一面
因為大片商務區的分佈，就算中間零星穿插的生活片區
也挽救不了這裡的居住氛圍
01
但是有一個地方除外——徐涇
再具體一點說，其實是徐涇的徐盈路站
在大虹橋規劃裡，黃色部分都是住宅組團用地，而徐盈路站跟其他黃色區域住宅組團不同的是，這裡真實的住宅分佈密度
這件事我們需要藉助一下衛星地圖
圍繞徐盈路站，2010年仁恆拿下西郊花園，2012年招商首次佈局招商華府，然後2015年萬科進駐徐盈路TOD
緊接著2018-2022年招商公館系列，放大周邊看，這周邊緊密圍繞一圈住宅區，還有大豪林別墅、西郊莊園這樣的高階住區
我數了一下，圍繞徐盈路站，周邊1公里範圍內有將近20多個住宅小區，2公里範圍內分佈將近40多個住宅小區
我們對比下徐盈路站的上兩站周邊，這是蟠龍站附近
到了晚上8點從這裡出來，可能你不敢走太遠，路黑沒什麼人
這是諸光路站、徐涇東站
一幢幢商務樓宇燈火通亮，但是下班後還是沒人
也就是說整個大虹橋相比居住密度，它更追求的是經濟密度，但是徐涇除外，尤其是徐涇徐盈路站附近
這周邊分佈大量高階低密住宅、國際住區、還有普通二手房、以及以徐盈路為圓點排布的成片新盤
而成片居住片區的分佈，給這裡帶來大量居民，僅一個仁恆西郊花園入住率就達到90%
在人流量的基礎上，成片分佈帶來大量人口聚集
自然這也意味著成套配套
02
要什麼濃度，才能說是成套配套
這裡說的配套並不是國家會展中心這樣的城市配套，而是可以讓每個人安心踏實住下去住的好的生活配套
比如出門的交通
毫不避諱地說，整個徐涇板塊交通價值點走的線性模式，就是重度圍繞17號線沿線排布
所以門口有地鐵這件事怎麼強調都不為過，徐盈路站周邊交通配套首先就是這個徐盈路站
而沿著17號線，這裡的交通價值今年還得到了疊加
今年2月，17號線邊上的崧澤高架路也通車了，地面崧澤大道、地上崧澤高架，邊上就是17號線，可以說板塊內所有交通價值點都被集中在這裡
放大一點去看，西側的嘉松中路已經建成，很快將進行快速化改造，北側的北青公路，後期計劃擴寬，要對接市區北橫通道
於是內外井字出現了，堪稱整個板塊最成熟的交通配套落地
不過更為可觀的是教育資源
本身板塊內就有國際學校，但是除此之外家門口教育資源才算重磅
在徐盈路地鐵站北側1km左右的位置
幼兒園、小學、中學，三塊教育用地連著排布，這附近小區的上學問題基本都可以在家門口解決
放大來看，周邊還有尚鴻幼兒園和小學、今年剛建成的上海師範大學附屬青浦實驗中學
如此密集的教育資源並不多見，可以說徐盈路站附近的資源濃度真的可以
還有醫療，東北角3.9公里左右的新虹橋國際醫學中心、復旦大學附屬華山醫院（西院）
還有東南角3.8公里左右的遠大健康城，以及近在眼前1.2公里左右的德達醫院
站在今天這個時間點回看
其實從2017年聽到2021年，每次過去那邊不是連綿的荒地就是新專案的塔吊，這些規劃似乎一直都呆在圖紙上
但是此刻，關於路網、關於教育、醫療，對於我們每天生活需求的剛性配套，已然成套兌現
是不是還沒說商業，嗯，這是放在眼下這個時間點最想跟大家分享的
03
就是徐盈路站地鐵上蓋10萬方商業
這個規劃也是喊了三四年，我一直以為還停留在營銷層面
然後前段時間我司萬年不私聊的同事菜菜在一個週末給我發來一條微信
徐盈路站那邊你真的可以去看看，一大片商業都開業了，好多可以逛街的地方
©上海萬科
於是一個工作日的晚上我去看了下
圍繞徐盈路地鐵站分佈著大規模商業，人氣也不錯，完全不像我印象中下了班後的大虹橋
©上海萬科
對比蟠龍路、諸光路外面都是黑黢黢一片，徐盈路站出來是這樣的
©上海萬科
現在周邊居民下班後、週六日都會來這裡購物消費，菜菜跟我說有時候上下好幾站的人都會來這逛逛
購物、休閒、娛樂，10萬方商業的體量瞬間點燃周邊生活氛圍
隨著超級商業的落地，徐盈路板塊整體能級也得到進一步提升
交通、教育、醫療，現在商業的短板也補上了，這是真正的全週期配套供應
更為重要的是，這些配套都已經落地、已經呈現眼前
至此我們才能說
大虹橋唯一一個真正意義上的成熟居住生活板塊已經落成
說真的終於等到大虹橋生活場景兌現的一天
04
也正是在徐盈路站這旁邊，我看到了今年大虹橋最值得期待的
招商虹橋公館三期
為什麼這麼說
這裡是大虹橋唯一成熟的生活板塊，但當你此刻看向這裡的時候多少會有點著急
我們先以徐盈路站為原點，看看周邊1公里有什麼
地鐵、商業、三塊教育用地，除此之外，還有招商虹橋公館一期、二期，萬科天空之城系列、仁恆西郊花園這些專案
再來，就是招商虹橋公館三期，今年二批次被招商&南昌市政聯合拿下的一塊地
這塊地的位置很有意思，這是整個徐盈路站附近1公里最後一塊地
周邊不是已售罄專案就是二手房，再往北過去一點還是稻田，這附近沒地了
換句話說，招商虹橋公館三期是整個徐盈路周邊1公里內的最後機會
還不止周邊1公里
未來整個徐盈周邊出地機會都少之又少，畢竟大虹橋整體規劃有兩個原則
首先它要提升的是經濟密度而不是人口密度，所以住宅用地是受到控制的
其次作為未來城市範本，大虹橋格外重視TOD、重視生態環境，於是軌交站點600米範圍內土地利用率要達到70%，而更遠的地方留給生態
所以更大範圍看，徐盈路站1公里以外的地方再出地的可能性不大
即使再出也不是近2年的事，甚至不是近5年，這是什麼概念
就算明年是什麼積分情況都沒人能說清楚，五年後真的有太多未知
這就是當下大虹橋市場的最大現實
怎樣的現實
對於大虹橋來說，最值得上車的板塊是徐涇，如果再聚焦一點是生活配套已經兌現的徐盈路
而這裡正在釋放最後一次的上車機會
這也是為什麼我會說整個大虹橋只有這裡最值得期待
05
而面對這樣的地理位置，招商虹橋公館系列也迭代出了最強產品力
招商虹橋公館已經出了一期、二期，如果你和我一樣一直關注過這個盤，就會發現，這次的第三期很特別
首先地塊容積率只有1.7
對大虹橋來說，它鼓勵TOD導向開發模式，更鼓勵在軌道交通站點周邊和地區中心可適當提高開發強度
其中主城副中心地區商辦容積率提升至3.5-4，住宅用地容積率提升至 2.5，而其他有條件地方還可以做進一步提升
所以1.7的容積率無論是從目前空間還是未來時間兩個維度都是隻此一個
而1.7的容積率帶給專案本身的首先就是巨幅綠化空間
而招商為了這樣一塊特殊地塊也拿出了虹橋公館系列迭代產品力
首先是內部的十大架空層，每個架空層不同主題，有的是這種偏商務風，有的偏休閒，還有的文藝風
當你走出架空層的時候，門口是這種兒童遊樂場所
或者這種兒童運動場所
十個架空層就是十個泛會所，疊加架空層門口的社群空間，場景是連續的，空間是融合的
目的也很簡單，就是不同場景的人可以有互動，家長在照顧孩子的時候，也可以看書、商務、或者自己的休閒
這樣的社群場景它的豐富度要比以往我們看到的，更為豐富，且更有活力
整體來看，三期是一次圍繞戶型、裝修、立面、動線的一次完整的產品力提升
所有樓體取消了風雨連廊，將所有空間都讓給了居住空間，北側廚房、衛生間再也不用擔心採光，更不用擔心隱私
所有戶型都是三房設計，這件事其實挺妙的
首先這必然是上車大虹橋客戶的剛性需求
而且三房客群基本都是以家庭為單位，加上社群本身體量，可以預見未來這裡的入住人群數量，以及家庭氛圍
似乎所有的人都在期待能給這裡的產品系列畫上一個圓滿的句號
甚至這裡也做了全板塊內唯一一個的桌布交付
而這些規劃在未來的兌現也經得起期待，目前已經交付二期，各位可以去小紅書搜下來自客戶的真實評價
不是說做了這些有多了不起，而是這些產品是真的一點一點的迭代在變好
而這一點也意味著我們是否可以在這裡擁有更好的生活
06
最後跟各位說一個小的切口
從最近幾個批次來看，我們之前做過統計，無論是觸發積分的盤，還是上60-70分盤，它們的數量都在減少
本質上這是客戶不足，已經是新盤供應量之間的一次拉鋸戰
但跟各位說一個不一樣的切面，很小但很關鍵
就是當我們站在這批次新盤的時候，不要忘了之前離我們不遠的上半年新房市場的焦慮，一批次分數比一批次高，核心板塊的專案越來越少
大多數人都抱著無論如何我都要上車的決心去衝，結果還是失落而歸，因為那個時期是一個核心供應太少、客戶太多的反向拉鋸戰
這背後的一個關鍵問題，我們不能被市場牽著走
當我們看到核心板塊的核心產品後，千萬不要猶豫，因為這是這個起伏不定市場裡肉眼可見的機會
也就是說，現在可能是這兩年乃至未來若干年內大虹橋的最低上車門檻
而回到專案本身來說，能在大虹橋唯一成熟的居住片區，找到那個最後的上車機會
這裡的唯一+最後，是需要我們緊急認清的事情，因為稍縱即逝
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