在當前複雜的中美關係背景下，美國移民政策的不確定性讓許多留學生和家庭面臨前所未有的挑戰。無論是希望畢業後留美工作的留學生，還是希望陪伴孩子的父母，如何找到一條安全、高效的留美途徑成為當務之急。不能讓身份，限制孩子的優秀！
美國國務院最近釋出了2025年1月簽證公告，首次對預留類的EB-5類別發出有關可能設定排期的“警告”。儘管關於潛在的排期的具體時間和細節尚不明確，但隨著申請人數的不斷增加，排期看來是遲早的事情，尤其是高失業區，可能會很快到來。
鄉村專案 vs. 高失業區專案
中國投資人務必選擇鄉村專案！在EB-5新政實施後的兩年（2022年底以來），中國投資人數激增，高失業區累計的簽證需求數顯著超過了簽證供應數，鄉村類專案預計也會在幾年內進入排期。而一旦簽證發放完畢，就會像當年舊法下2014-2015年，簽證從沒有排期到一下子5年，甚至7年10年的排期等待。其實，現在高失業區已經開始了實際排期。因此，想要透過EB-5簽證移民美國的投資者來說，鄉村專案由於其供應數量是高失業區的兩倍，現在是可能是中國投資人唯一合理的選項。但是選擇鄉村專案有很大難度。由於必須滿足“鄉村”定義裡的地域和人口要求，大部分鄉村專案地理位置偏僻，因此投資人對專案的安全性分析非常重要。
鄉村專案的安全，要看哪些？
一、地理位置以及專案種類
房地產類專案一般來說是最安全的，尤其是剛需的房地產，比如居民區，是風險最低的。過去的EB-5 行業大多數都是都市的地產專案，以大都市的公寓，小區和酒店專案居多。地理位置好的地產開發專案，有很強的保值功能。居住類地產，由於是剛需，受經濟波動影響較小，一般認為比起酒店類靠盈利來還款的專案更為穩妥。新法下由於鄉村區的地理要求，專案不能選在都市而必須在偏遠地區，很難有好的居住地產類專案，因此多以山區度假酒店為主。而Serenity棲谷社群鄉村專案，和市場上鄉村專案不同， 有很多得天獨厚的優勢。
1. 剛需的居住小區
棲谷社群的地理位置得天獨厚，雖然被劃做鄉村區，其實和都市僅一街之隔，離北卡首府Raleigh（羅利市）市中心僅30分鐘車程，臨近北卡教研、技術和教育中心RTP研究三角區。是“最不像鄉村的鄉村專案”。2025年最新出爐的全美經濟發展綜合指數最高城市：北卡萊利，列居榜首！全美國第一名！
北卡研發三角區RTP 是美國經濟發展最快的前20名裡排名第二，以高科技和製藥業的研發為主，被譽為美國東海岸的矽谷。RTP內有三所包括杜克大學在內的著名高校，教育條件良好，氣候宜居，依山傍海，每年吸引大批居民搬遷定居，人口增長迅速。專案周圍的城市人均收入比起美國平均數高出兩倍以上，是妥妥的高收入人口和經濟迅速增長的地區。北卡研發三角區和很多其它美國城市不同，居住剛需強烈，即使在2008年全美房價大跌時，這裡的房價依然平穩。
2. 只做土地平面開發，預售100%完成
棲谷社群的土地開發得天獨厚。美國的小區建設有兩個步驟，平面開發和房屋建築。棲谷社群專案為平面開發，國內叫三通一平。平面開發商買地後規劃用地並獲得政府許可，然後進行土地平整，完成小區俱樂部游泳池等公共設施，並完成道路，上水下水等基礎設施，最後交付給建築商，建築商可以直接建造房屋。比起建築商，土地開發商需要更強大的資金實力，地塊要提前很多年買好，和政府進行少則一兩年多則數年的交涉，完成專案規劃審批，進行基建。棲谷專案的550 英畝地塊早在2016年購買，在2022年開工，分期完成，預計最後一期在2028年底竣工。截止到目前為止， 該專案中與EB-5投資相關的地塊已經100%預售給了多個美國知名建築商，收到了不可退還的15%定金。專案剩餘的工作就是完成土地開發，並且交付給建築商。沒有房屋零售的風險，幾乎不受將來經濟波動及政策變動的影響，風險極低。
3. 沒有“爛尾樓”的擔憂
棲谷社群專案為平面開發，100%預售給房屋建築商。按照合約，開發商會階段性開發，階段性回款。和別的專案不同，不用等到全部專案完工以後以再融資或銷售專案的方式來獲得資金。階段性回款使得資金使用更靈活，即使沒有EB-5 資金，完全依靠現在的資金結構，棲谷專案仍然可以順利完工。
4. 川普新政也無憂
川普新政下，接下來會面臨各種經濟不確定性，很多鄉村專案將面臨困境。棲谷專案土地平面開發的優勢：（1）人口和經濟增長迅速的居住類地產，全部為市民剛需，受房地產波動影響小 （2）已收到建築商全部定金，沒有零售壓力，接下來即使市場有變化，對土地平面開發專案的影響也是極小的；（3） 融資壓力幾乎為零：未來美國各種專案融資將面臨挑戰，尤其是非地產類專案，傳統融資方式會更難。而地產類專案即使融資成功，如果融資成本太高也會導致房地產專案風險增加。棲谷社群專案的融資壓力幾乎沒有，因其不僅已經完全預售，土地平面開發也已成功開發2年，階段性開發和快速資金回籠，非常靈活。相比之下，依賴賣房屋的小區專案會受市場利率和零售影響；山區度假區專案的旅遊業專案的收益為酒店入住盈利所得，會受經濟下滑影響。而工廠能源專案不但受將來市場銷售影響，還有政府政策變化的擔憂。
二、綠卡安全
Serenity 棲谷專案，永久綠卡已無憂。
EB-5 分臨時綠卡和永久綠卡。臨時綠卡階段，移民局稽核的是專案檔案和資金來源。看專案是否可行，是否有商業合理性，是否符合移民法的要求，是否未來可以產生每個投資人創造10個就業的要求，以及投資人的資金來源是否合法。在永久綠卡階段，移民局稽核的是就業是否創造以及投資人資金是否提前退還。可以看出，就業是綠卡安全的關鍵。
棲谷專案已開工兩年，每月持續產生新就業。截至2024年12月，僅EB-5專案相關部分的地塊開發，就已創造250個就業，滿足所有25名投資者所需全部就業，不但是臨時綠卡安全了， 永久綠卡也沒有了後顧之憂。在專案竣工時，將創造的就業總共達到754.8個，比移民局所要求創造的就業崗位超出了 504.8個。相當於每位投資人平均創造30.19個工作崗位，300%滿足了永久綠卡的要求條件。（注意：棲谷專案雖然早在2022年開工，但是EB-5 的就業是從2023年7月算起，充分滿足移民局要求）
三、專案資金安全
Serenity 棲谷專案，資金安全，實實在在。一個好的EB-5 專案，除了綠卡安全，還要有資金還款的安全。
1. 資金結構簡單
專案資金結構極簡透明，沒有重重疊疊的公司構架，杜絕資金鍊斷檔的風險。EB該EB-5專案總投資額約為7500萬，其中EB-5資金2000萬，只佔26.6%，無任何高階貸款，無高額利息支付成本。這使得專案的成本和風險都大大降低，運營也更加穩健。
2. 真實資料
專案淨收益是貸款額的兩倍。根據現有開發商和建築商的銷售合同，專案總銷售額達到1.6億，淨收益約為3800萬美金，為EB-5貸款總額的近兩倍。專案地塊100%全部售出，銷售和利潤資料不是根據市場預測，而是實實在在的真實資料。
3. 實實在在的土地抵押
專案開發商更以價值2400萬美金的土地地契作為抵押物，高出EB-5貸款額。作為抵押物的土地是未來要建成包含2400戶居民和商戶的綜合小區的一部分，相關使用規劃已全部獲得政府批准。抵押地塊距離專案僅10分鐘車程，其價值由本地權威地產機構根據周圍實際可比土地價值做了評估報告，具有充分的潛力。土地因其稀缺、抗通脹、審批難、多用途，具有長期性增值的屬性，為實質性價值穩定的擔保物，還款風險更低。
4. 開發商公司雙重擔保
除了超額土地抵押外，開發商的關聯公司還以其強大的資金實力做雙重擔保，以預防未來美國經濟下滑，抵押土地估值調整，最大程度降低EB-5 貸款的還款風險。
四、專案管理合規團隊
選擇EB-5專案，需要了解什麼是新商業企業（NCE）。投資者作為有限合夥人加入NCE,並透過簽署PPM(認購協議)來將80萬美金投入到NCE中，NCE將EB-5資金以貸款的形式提供給專案公司（JCE）來創造就業實體，並由JCE完成就業要求。
在選擇EB-5專案時，NCE專案管理團隊的聲譽、經驗和管理能力是投資者需要重點考慮的因素。在Serenity專案中，NCE的管理團隊由Greenfield Fund Management, LLC負責。
專案管理團隊的創始人之一，Suresh Gupta 是中佛州最大的三代家族房地產企業Park Square Homes 的創始人，在過去的40年裡，Park Square Homes 不但成功建造了幾萬個高質量住宅，商業和酒店等房地產專案，而且還因為其強烈的社會責任感而聞名，對社群發展做出了重大貢獻，累計向慈善事業捐贈超過5100萬美元。為表彰這些努力，奧蘭多市宣佈5月14日為 “Park Square Homes 日”。Suresh先生 以其深厚的專業知識和實際經驗，稽核該專案的開發程序，並監督資金償還。
Park Square Homes 旗下的商業地產子公司 Kimaya目前開發並持有總價值達 8 億美元的多元化資產組合，包括酒店、公寓、老年社群和商業中心等，其中兩家坐落於佛州的星級酒店為 EB-5 區域中心專案，為來自南美、印度和歐洲等國的投資人及家屬辦理EB-5移民。全部申請人都已獲得綠卡。兩個專案均成功運營，其中WoodSpring Suites Davenport 於 2019 年開業，WoodSpring Suites Sanford 則於 2020 年開業。
www.kimayarealestate.com / www.parksquarehomes.com
專案管理團隊的另一名創始人金美聲律師是中國復旦大學法學學士，美國法學博士，擁有十餘年EB-5 移民律師經驗，曾多年在業界知名的EB-5投資人雜誌任編輯多年，為眾多EB-5專案和投資人提供了法律方面的幫助。此外，金律師大量參與社群活動，修改對佛州華裔移民排斥性的土地法案，為此接受包括CNN、NBC、NPR在內的多家全國性電臺和電視臺的採訪。被全美National Diversity Council評為2024年度最優秀亞裔領袖。
專案的檔案由業界最有權威的公司完成：專案律師是EB-5權威Klasko律所，確保移民局審批順利透過。Klasko律師為美國最權威的移民律師之一，他曾歷任美國移民律師協會主席和EB-5 委員會主席。參與美國國會對移民法的修改。經濟計劃書由全美五大會計事務所的Bakertilly完成。Bakertilly 的專業團隊，成功完成1500個專案經濟計劃書。認購檔案由具有150年經驗的美國頂級律所Saul Ewing完成，其為美國EB-5證券法頂尖律所，成功為500個EB-5 專案提供PPM認購檔案。
2024年11月，Serenity棲谷別墅社群被北卡建築商協會評選並授予2024年度唯一的“年度社群大獎”。此外，Serenity社群還獲得了“最佳社群廣告”市場營銷獎。這些獎項都是行業內對於該專案的最高評價。
好的專案可遇不可求。棲谷社群專案憑藉多個得天獨厚的優勢，專案還沒正式開始銷售，也沒有做任何商業廣告，就已經有超半名額預售。非常歡迎感興趣的投資者進來透過掃碼下方微信聯絡我們，本專案僅25個名額，截至1月19日，所剩名額已不多。
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