在舊金山金融區，One Montgomery 大樓喚起了美國20世紀初“鍍金時代”的奢華氣息。擁有托斯卡納風格的柱子、大理石樓梯和青銅大門，這座文藝復興復興風格的地標性建築曾是 Crocker Bank 的所在地，而該銀行得名於修建美國第一條橫貫大陸鐵路西段的大亨之一。

如今，這棟大樓象徵著這座城市命運的轉變：唱片公司 Empire 的執行長 Ghazi Shami 於今年1月以2250萬美元的價格購入該樓，比六年前的售價低了70%以上。

Ghazi 在舊金山長大，小時候會把家中洗衣店賺來的零錢存進 Crocker Bank 的一個分行，後來就在家鄉創立了 Empire 公司。購買 One Montgomery 是他認為一次“跨世代的市場機會”。“我本可以輕鬆地選擇洛杉磯或紐約，在那種充滿激情的音樂環境裡立足，”現年48歲的 Ghazi 說，他曾與 Kendrick Lamar、Snoop Dogg 和 Shaboozey 等藝人合作，業內以名字“Ghazi”廣為人知。“但我更希望成為一個投資自己城市的企業家。”

Ghazi 是押注於一個特別低迷資產——舊金山商業地產——的一批超級富豪先鋒之一。得益於本地科技行業帶來的財富爆炸，這座城市在過去十年裡曾是繁榮之地。但新冠疫情後，舊金山的復甦表現卻在全美大城市中幾乎墊底。現在，一些本地商界領袖和企業家開始進場，推動重建復興，並以低價抄底資產。

蘋果公司前高管、現任 LoveFrom 設計工作室負責人的 Jony Ive 已在 Jackson Square 區投資超過1億美元購入並翻新物業。金州勇士隊球星 Stephen Curry 也購買了一棟靠近球隊主場 Chase Center 的建築，原計劃將其改造為他旗下 Thirty Ink 公司的總部（儘管他近期因勞資糾紛取消了該計劃，但市府仍希望推動復活）。谷歌聯合創始人 Sergey Brin 的家族辦公室則收購了一筆價值5500萬美元的公寓貸款，幾乎與市政府將該公寓估值砍半至4130萬美元的時間同步。

還有一些投資者則更為低調。專注科技投資的 Greenoaks Capital 創始人 Neil Mehta 是多個在著名 Pacific Heights 區 Fillmore 街上購房的有限責任公司的所有者。風險投資人 David Sacks（近期被任命為特朗普的人工智慧與加密貨幣事務顧問）也是當地開發商 Brick & Timber Collective 專案的有限合夥人。Sacks 所在的 Craft Ventures 的發言人確認了他的身份。

這反映出舊金山的財富實力：在彭博億萬富翁指數追蹤的全球500位最富有者中，舊金山在擁有最多億萬富翁的城市中排名第五。即便房價已經跌到底，但唯有手握鉅額現金並對這片土地抱有堅定信念的人，才敢承擔等待復甦的風險。

“在市場週期的底部，往往是高淨值人群最先跳進去，因為那時候數學（投資回報）根本講不通。”地產經紀公司 Jones Lang LaSalle 的房地產經紀Christopher Roeder說，他曾主導包括市內第二高樓——Transamerica Pyramid 百億美元翻修專案在內的多項租賃業務。“你等於把財務模型扔出窗外。”

疫情期間辦公樓空置和居民外流的雙重衝擊，令舊金山的“數學”更顯嚴峻——2020到2021年間，城市人口銳減超過6%。疫情減弱後，全美各地的辦公樓開始迎來複工潮，但舊金山復甦緩慢。辦公樓空置率從2019年不到4%飆升至去年第四季度的近37%，超過了曼哈頓、芝加哥和洛杉磯等主要城市。

這一連串問題讓新任市長 Daniel Lurie 面臨超過8億美元的預算赤字。他計劃加大治安和清潔街道的支出。這位 Levi Strauss & Co. 繼承人去年11月當選市長，政治立場偏中間，已呼籲本地商業領袖和富裕居民加大投資力度。

目前已有一些復甦跡象令人感到樂觀。街道變得更乾淨、人流更旺。市政府對毒品交易的打擊更加強硬，並已下令公務員每週需返崗四天。人工智慧的爆發也促使不少科技人才從邁阿密、奧斯汀迴流至舊金山。最有價值的 AI 初創公司，如 OpenAI、Anthropic、Scale AI 和 Perplexity，都將總部設在舊金山。去年第四季度，為四年來首次出現辦公空間淨租賃量為正值（即租用空間超過退租空間）。

“通常不論是下跌還是反彈，在大多數人意識到之前就已經開始了，而且速度往往比人們預期的更快。”億萬富豪、餐飲連鎖巨頭 Flynn Group 的掌門人 Greg Flynn 說。“以我對舊金山的觀察來看，我認為這已經在發生了。復甦已經啟動，而且正在以驚人的速度推進。”

Flynn 在金門大橋對岸的馬林縣長大，對舊金山房地產市場的起伏深有體會。他旗下經營著2900多家 Pizza Hut、Panera Bread、Wendy’s 等餐廳品牌，藉此積累了財富，並因精準的房地產投資時機而聲名在外。

在前美國眾議院議長南希·佩洛西及其丈夫保羅等投資者的幫助下，Flynn 於2023年收購了位於Nob Hill山頂的百年曆史亨廷頓酒店（Huntington Hotel）。這座已有103年曆史、早已關閉的酒店最終的出售價格比其評估價值低了約70%。一年後，他再次與佩洛西夫婦及其他投資者合作，收購了位於科技公司雲集的SoMa（南市場）區的辦公樓——631 Howard St。

從 Flynn 位於225 Bush街18層的辦公室窗外，可以看到他的下一個目標：Market Center——一對大樓。據兩位知情人士透露，他正準備透過收購一筆不良貸款來接手這項資產。對於此項交易，Flynn 拒絕置評。

Flynn 曾三次買賣他目前所在的這棟辦公樓，最後一次是在2017年賣出。這座大樓如今成了舊金山地產市場低谷的象徵：2023年11月，其所有者、來自中國的投資者在美子公司Kylli Inc. 因違約而準備出售該樓，相關貸款檔案顯示（Kylli未回應置評請求）。而Flynn 自己在2019年購入的一處資產目前也陷入困境。

“你可以做對所有事，但如果時機錯了，可能就無力迴天，”61歲的 Flynn 說。“反過來，你哪怕錯了一大堆，只要時機對了，你還是有可能賺錢。所以我們最關注的始終是：時機。”

在舊金山，時機一向至關重要。從淘金熱到1906年地震，這座城市的興衰一直充滿戲劇性。而過去30年科技經濟的崛起則加快了週期的變化——從網際網路泡沫到當今AI狂潮，高低起伏尤為顯著。

根據商業地產服務公司CBRE的資料，2019年舊金山一共有34筆辦公樓交易，其中20筆交易價格超過1億美元。而到了2023年，這類高價交易只剩下兩筆，且都屬於多城市資產包交易；整個年度僅有兩宗交易涉及融資。

CBRE資本市場部執行副總裁 Kyle Kovac 表示，擁有高淨值的人或其投資聯盟可以自行融資購買這些價格低廉的資產，而且他們的持有周期更靈活，因此能承擔比機構買家更高的風險。“在目前這種風險和不確定性極高的階段，私人資本往往願意走得更遠，所以最終贏得所有交易。”

價格低廉對某些人是一種動力，但也有人純粹是出於對城市的熱愛而投資舊金山——無論代價多高。58歲的Jony Ive出生於英國，他曾在蘋果公司供職近三十年，主導設計了iPod和iPhone等產品。他說，早在1989年第一次到訪美國時，他就來到過Jackson Square，並在那裡發現了一家叫 William Stout 的建築書店，從此愛上了這個街區。

Jackson Square 一邊是唐人街，一邊是金融區高聳的玻璃幕牆大樓，是舊金山最古老的商業區之一。紅磚建築和鵝卵石小巷保留了淘金時代的風貌，使其相比城市其他街區更加寧靜、古樸。

Ive 經常在街區小餐館被人看到，他已經收購了多棟建築，用來改造為其LoveFrom設計公司的新總部。LoveFrom 為Airbnb、法拉利等品牌提供設計服務。“這是舊金山一個重要的歷史區域，同時也是一個極具創意的地方，”Ive 在一封電子郵件中表示，“我非常自豪 LoveFrom 能為此貢獻一份力量。”

這個被戲稱為“Ive Hive（Ive 蜂巢）”的新總部吸引了更多人湧入該街區。Joshua Kushner 旗下的 Thrive Capital（OpenAI 的重要投資人）於2024年5月以900萬美元買下一座百年曆史的老消防站。Brick & Timber Collective——擁有David Sacks等投資人支援的開發團隊——計劃在 Jackson Square 投入近5億美元用於購置和翻新專案。

2023年12月，該團隊與投資公司 Barings 合作收購了 500 Washington St.，計劃將其改造為現代化辦公空間，附帶餐廳等配套設施。“Brick & Timber Collective 的每項投資都有來自個人和機構的多方有限合夥人，”合夥人 Jesse Feldman 說道。

科技產業既是舊金山經濟的支柱，也因加劇貧富差距而受到批評。2010年代，大量初創公司崛起，如Uber、Airbnb 和 Twitter，一時間名聲大噪，而城市的房價中位數則衝破百萬美元，令許多居民望塵莫及。無家可歸者問題日益嚴重。抗議者甚至塗鴉破壞了將員工運送到矽谷的私人班車。市議會還質疑億萬富翁的鉅額捐贈，例如 Meta CEO 扎克伯格向舊金山總醫院捐贈7500萬美元換來的冠名權，也曾遭到爭議。

轉折點出現在2020年3月。舊金山灣區成為美國第一個下達居家令的大都市，掀起了遠端辦公潮，程式設計師和企業高管紛紛撤離市中心。Twitter 和 Salesforce 等大公司甚至表示，即便疫情結束，也會繼續靈活辦公。

公開吸毒和流浪者營地的景象登上了全國新聞頭條。2022年9月，汽車盜竊案高達3384起，創下十年來單月最高紀錄。Nordstrom、Walgreens 和 Whole Foods 等零售商紛紛關閉市中心門店。2023年，矽谷銀行和第一共和銀行相繼倒閉，進一步動搖了本地金融體系。

這些問題使得舊金山的房地產市場比全球多數城市都更為嚴重地滑坡。根據MSCI的商業地產價格指數，美國核心商務區的辦公樓價值自2020年以來平均下跌約45%。而在受創更深的地區，價格到底跌到何種程度很難判斷——疫情後以及2022年加息後，投資者對舊金山的興趣極低，幾乎沒有交易可用來衡量實際價格。

舊金山市場在2023年開始解凍，當地家族房地產公司 Swig Co. 以每平方英尺205美元的價格收購了350 California St. 這棟前聯合銀行大樓。這一價格僅為疫情前預估值的四分之一。

自那以後，市場雖有交易，但折扣仍大。例如，香港的 Gaw Capital Partners 曾在2018年將 Jackson Square 的三棟 North Park 大樓以2.45億美元賣給私募巨頭 Blackstone，而他們去年以8200萬美元將其回購。媒體巨頭 Hearst 家族公司今年早些時候以4750萬美元購買了一棟辦公樓，價格比上一次成交時低了47%，用於臨時安置《舊金山紀事報》員工，直至報社歷史總部旁的公寓塔樓建成。

不過，辦公市場仍舉步維艱。根據CBRE的資料，截至今年第一季度末，舊金山市中心的空置率依然高達35.8%，平均報價租金也僅為每平方英尺68.63美元。優質新樓與老舊物業之間的差距也越來越大。像金字塔大廈這樣的頂級大樓租金可高達每平方英尺130美元以上，幾乎是城市平均水平的兩倍，而許多其他物業則苦於無人承租。“這仍然是全美空置率最高的城市，”CBRE 舊金山科技洞察中心執行主任 Colin Yasukochi 說，“這個數字未來幾年恐怕也不會大幅下降。”

並非每個專案都順利推進。連 Ive 也不得不向社群解釋，緩解人們對“科技帶來紳士化”的擔憂。當 Greenoaks 的 Mehta 被揭露為匿名LLC背後購買Upper Fillmore地區近1億美元物業的投資人後，社交媒體上甚至有人威脅要駕車衝撞他的家門。本地商戶擔心被趕走。Mehta 沒有發表評論，但他後來將這些資產捐給了一個非營利基金會，並承諾自己不會從該專案中獲得任何個人利益。

市長 Lurie 曾主導反貧困組織 Tipping Point Community，該組織的部分資金也來自舊金山富人。如今他再次呼籲這批人出手，幫助解決毒品危機和其他社會問題。“當這群居住和工作在這裡的人開始投資時，他們是充滿希望的、是樂觀的，也已經看到了變化，”Lurie 說。“我們非常清楚我們面對的挑戰，但毫無疑問，舊金山正在崛起。”

市議會前成員、舊金山富豪們的長期批評者 Aaron Peskin 表示，他基本上支援這些本地投資者的收購行為，稱 Ive 重振 Jackson Square 的舉動是“負責任投資的典範”。但他也擔心富人們會因此獲得過大的政治影響力，進而謀求特殊待遇。“我歡迎市長Lurie讓他的億萬富豪朋友相信舊金山、投資舊金山，”Peskin 說——他在去年11月敗給了 Lurie。“但不能以犧牲普通納稅人利益、把城市資源送出去為代價。”

蘋果創始人喬布斯的遺孀、慈善機構 Emerson Collective 的創始人 Laurene Powell Jobs 於去年組建非營利組織，收購舊金山藝術學院校區，計劃將這處歷史性地產改建為一所新藝術學校。她還共同主持了一個經濟發展計劃——“舊金山夥伴關係”（Partnership for San Francisco），聯合包括 Ive 和 OpenAI CEO Sam Altman 在內的20多位商業領袖推動城市復興。另一支新成立的聯盟則由投資公司 Sixth Street 的聯合創始人 David Stiepleman 領導，計劃專門成立一個面向市中心的經濟發展基金。

“有些公司自淘金熱以來就在這裡紮根，”前第一共和銀行總裁、將領導“舊金山夥伴關係”的 Katherine August-deWilde 表示。“我們既有全球最大的科技公司，也有最新銳的創新公司。現在我們第一次真正團結起來，共同守護這座城市。”

對於 Ghazi 來說，收購 One Montgomery 是讓 Empire 在舊金山紮根的機會，也能提升藝術與音樂場景的可見度。他走在大樓裡，想象著舊銀行櫃檯區域將變為一間酒吧和餐廳，風格介於 Restoration Hardware 與 Soho House 之間。二樓將是公司總部，屋頂平臺可用作白天員工休息區或舉辦音樂活動。

他的終極願景是：人們看到這棟大樓時會說，“我想為這家公司工作，就在這座城市。”