[驚了]溫哥華市政府霸座引爆住房危機

△我是可以掃的△

[溫哥華頭條Vancouverheadline 編輯]

真正根源在哪裡？

【加拿大樂活網lahoo.ca　黃海綜述】溫哥華房價一直站在加拿大“紫禁之巔”，限購、加稅並沒有如期望的那樣“平緩曲線”，而是讓購房者，特別是首次購房者更加焦慮和挫敗。《星島日報》甚至不惜用“溫哥華龜速建設”、“溫哥華至少近30年來一直是加拿大住房慘敗的領頭羊”來形容溫哥華住房可負擔性問題。

《溫哥華太陽報》在五月底公佈了溫哥華市政府房控2024夏期末成績：2023年秋，卑詩省政府對溫哥華市制定了一個增加房屋供應的KPI：要求在五年內建造28,900個住房單位。截至2024年3月31日，溫哥華市僅上新1560個住房單位，也就是溫哥華市政府僅完成了年目標5,202個單位中的30.1%。

那麼，高房價的真正根源在哪裡？是土地供給過少？房地產市場的投機行為？還是政府對房地產市場的監管問題？

對此，UBC大學兩位社會學學者聯名撰寫了一篇名為《如果溫哥華的公寓再高20%會怎麼樣?What if recent apartment
buildings in Vancouver were 20%
taller?》的文章，指出溫哥華市政府自己給住房供應建設設定了很多障礙，特別是對城市裡建築的方式、地點和高度，這在一定程度上阻礙了住房的開發和供應。

觀景限制

溫哥華的景觀保護政策旨在保護城市特定視野內的自然景觀，確保市民能夠在城市的某些位置觀賞到如山脈、海洋等美景。這些景觀保護線（view
cones）是多年市政規劃的結果，目的是維持城市景觀的獨特性和美觀性。然而，隨著住房危機的加劇，越來越多的人認為某些只能在特定位置短暫觀賞的景觀保護線應該被取消，以便增加更多的住房供給。

例如：Charleson景觀保護線

Charleson景觀保護線

根據溫哥華市政府網站公開資料，Charleson景觀保護線位於Charleson Park(西六街), 對面就是溫哥華市中心耶魯鎮，而所謂的Charleson景觀保護線是兩張公園椅。坐在椅子上的人們可以看到福溪水岸的波光倒影，和遠處Grouse山景。

問題來了？假設溫哥華市政府移除Charleson景觀保護線，對樓市供應的影響面有多大？

根據Vancouver View Cones and Housing Supply Study，假設移除一個Charleson景觀線，也就是一個人坐在一張公園座椅上目光所及處所有樓體增高20%，甚至更高，結果就是增加近12,200個住房單位。

假設移除Granville Bridge 3個景觀保護座標、Cambie Bridge4個景觀保護座標或將直接給溫哥華住房市場提供3萬個住房單位。

樓高限制

根據溫哥華市政府公開的資料，位於溫哥華市Grant街1535-1557號的開發專案最初計劃是建成一個6層公寓，但隨後被批准只能建高5層。甚至一棟位於1805
Larch的租賃公寓也因市政府要求的“停車位限制”從6層樓減少到5層樓。此外，708 Renfrew
Street的開發專案也被溫哥華市政府要求“減少體量”，導致專案最後付之東流。

Larch的租賃公寓審批前、後建築效果圖

下圖是來自加拿大按揭和住房公司（CMHC）顯示過去5年大溫哥華地區新建住宅單位的總數，以及假設每年增加20%後新建單位的增量

資料來源CMHC

總體來看，過去五年中大溫哥華地區共有81,317套公寓完工。如果這些公寓所在的建築平均高出20%，那麼就會有額外的16,263個住房單元，從而導致大溫哥華地區的總住房存量增加1.5%。根據經濟學中的需求的價格彈性計算公式，這一額外的住房供應將導致價格和租金下降3.7%。

此外，根據加拿大按揭和住房公司（CMHC）資料，2023年，大溫哥華地區兩居室公寓的平均租金為每月2,601加元。如果過去五年內建造的公寓樓平均高出20%，那麼平均租金將會每月減少93加元，每年節省大約1,120加元。

可能有人認為將平均租金從每月2,601加元降至2,508加元是“灑灑水”。但如果溫哥華市政府允許開發商建設更多住房單位，住房存量可以增加約25萬單位，相當於23%的增幅，這或將導致平均租金下降40%，40%！

廉租限制

溫哥華市政府目前的民用住房建設政策採取的是廉租房優先。很多人認為增加、優先福利住房可以實現“人人有房住”的偉大理想。可是，溫哥華市政府的廉租房政策的嚴格分割槽和建築限制無意中減少了非福利房建設總量，導致占人口總量55%的租客在有限供應的住房市場“廝殺”，敗陣下來的人會向下進入廉租房市場繼續“拼命”。這場“魷魚遊戲”的結果就是廉租房不廉價，大部分的窮人躺在沙灘上。

溫哥華市政府這種“霸座”行為，強制性保護某些地段的某些景觀是滿足哪些人的需求？是奔波在馬路上的外賣小哥，是拿著飯盒擠天車的超市大媽，還是在醫院加班的護士妹子？

所謂的改革，包括住房改革，難道不是把資源推手從政府部門向實業、私人轉移，強力抑制裹挾嗎？房控的最終目的難道不是把利益留給更大的群體，而不是分配價值的人嗎？

最後，試問完成工作量30%的打工人過得了試用期嗎？

資料來源：

https://council.vancouver.ca/20190514/documents/p4.pdf

https://doodles.mountainmath.ca/posts/2024-04-11-what-if-recent-apartment-buildings-in-vancouver-were-20-taller/index.html

https://www.civitasdesign.com/projects/vancouver-view-cones-housing-supply-study

https://vancouver.ca/home-property-development/charleson-seawall-protected-view.aspx

歡迎關注北美報告影片號

（進入影片，點選賬號頭像，加關注）

注：為了及時收到我們的推送，請至本號首頁點選右上角，將公眾號加星標，感謝諸位讀者。

本文所有內容未經版權方許可，請勿轉載。