公眾號：大碗樓市（ID：Superbowl77）。
本週，我們將開闢一個新的樓市系列，叫“螺旋解體”。
這個系列中，大碗團隊將帶著大家一起推演未來的樓市政策演進。
透過這個系列，我們想告訴大家——
l 中國樓市的舊秩序，正在瓦解；
l 地方城市正在喪失地權，金融機構正在喪失信貸權，他們正在喪失樓市掌控權；
l 高層正在以摧枯拉朽之勢，掌握著決定樓市走向的兩柄利器。
中國樓市，正在從“央地螺旋博弈，調控反反覆覆”的二元制結構，轉入“政策傳導順暢，調控直達底層”的一元制結構。
過往中國樓市的政策包中，充滿二元博弈。
自中國有樓市以來，二元博弈就充斥著所有的政策包。
比如，高層喊出一個“穩房價，要限購”。
但是——
地方城市剛憋了一年多，就搞出來個“搶人大戰”。
一個落戶就能買房，擊潰了所有的限購政策。
比如，高層喊出一個“加大供應，把地價打下來”。
但是——
地方城市，裝模作樣的搞出個年度供地計劃。計劃裡，動輒就是上萬畝的土地供應。
實際操作中，核心城區的土地捂著不賣，嗷嗷叫的賣遠郊的垃圾土地。
趁著高層一個不注意，就在核心區拍出來一塊地王。
杭州、南京，一個個化身捂地惜售的端水大師，控的一手好地價，哪個都不是省油的燈。
比如，高層喊出一個“嚴控房地產信貸規模”
但是——
幾乎所有的銀行，都把房貸業務作為核心業務。最高峰時期，涉房貸款比例能佔貸款規模的一半以上。
甚至，去年還挪用了經營貸規模，違規填入房貸的坑裡。
涉房貸款，不僅把表內槓桿加足了，還惡狠狠的加了一波表外槓桿。
高層喊的是“房住不炒”，地方乾的是“因城施策”。
你限購，我人才落戶能買房；你限貸，我經營貸流入樓市；你號召加大供應，我列著計劃捂著地……
再嚴厲的樓市調控，在自上而下的二元博弈過程中，化為了八個大字——
因城施策，事緩則圓。
說的好聽點，叫政策傳導不暢。
說的難聽點，叫博弈中相互妥協。
二元博弈和調控反覆的底層邏輯是，地權和信貸權在地方城市和各家銀行手中。
影響短期房價的最核心政策，有兩個——
一個是土地，另一個是信貸。
我們先來說，土地。
土地，決定的是房價的成本核心和供需核心。
最基礎的經濟原理告訴我們，供需影響價格；
最基本的地產邏輯告訴我們，地價佔了房價成本的70%。
那麼，怎樣才能穩房價？
把地價壓的低低的，把供應拔的高高的。
說白了，就是加大土地供應。
為什麼武漢樓市內卷的如此嚴重？為什麼天津房價5年不漲？為什麼鄭州連續3年都陷在泥沼裡爬不起來？
最根本的原因就是——
這些城市，太過於老實！
高層一喊加大供應，他們立即嗷嗷叫的供地！
天津賣了4年地，把新房庫存幹到了5700萬㎡；武漢賣了4年地，把住宅潛在庫存幹到全國前三；鄭州賣了3年地，把庫存去化週期幹到將近25個月……
土地供的哭爹喊娘，房價跌的哭爹喊娘，房企也被套的哭爹喊娘。
為什麼杭州樓市成為妖股？為什麼南京房價就沒跌過？為什麼全武漢只有光谷在搶房？
最根本的原因就是——
這些地方，玩的一手好控地！
南京和杭州，像攢屁一樣等著憋大；前兩年的杭州，核心區曾連續4個月不供地；南京河西，一塊好地也不出；武漢光谷，緊緊捏著最後的29塊地，打死不出……
土地供的像擠尿；房價硬的像磚頭；購房者搶的唧哇亂叫。
我們再來說，信貸。
信貸這玩意兒，就像是樓市裡的洪水。
再爛的城市和再爛的版塊，一波洪水過去，也能水漲船高，也能划船不用槳純靠浪。
為什麼過去一年的樓市，從一線到二線星火燎原如尿崩？
說白了，還不是錢放多了。
雖然，高層一直喊的是，要嚴控涉房信貸。
但是，架不住各家銀行把房貸作為優質業務，嗷嗷叫的往裡幹。
2021年一季度，個人房貸規模躍升至2.56萬億。與2019年相比，暴增41%。
個人房貸，相當於每年增長18.9%。
任澤平說：
根據我多年的研究，股市、房市等資產價格不是經濟的晴雨表，是貨幣的晴雨表。
財政部原部長樓繼偉說：
今年貨幣大放水，窮人是最大受害者；現在的通貨膨脹，表現在資產價格的上漲；
抬頭看看M2，低頭看看房價。
最懂樓市的，還得是咱們自己人。
講到這裡，大家應該清楚了——
想控房價，兩招足矣。
加大土地供應，嚴控房貸規模。
但是、但是、但是……
遺憾的是，過去的地權和信貸權，都不在最想控房價的高層手裡！
地權，在最依賴土地財政的地方城市手裡。
信貸權，在把房貸作為優質業務的各家銀行手裡。
你剛把房價壓下來，他一個捂地惜售就把地價懟上去了。
你剛喊了嚴控信貸，他一個紅印蓋上就把房貸批過去了。
今年，情況不同了。
高層在逐步收回地權和信貸權。
過去半年，高層先後出臺了兩個最狠的政策。
這兩個政策，先後讓各大銀行和地方城市失去了信貸權和地權。
第一個政策是，涉房貸款集中管理。
去年12月31日，央行和銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》——
嚴控銀行涉房貸款規模，嚴格規定各類銀行涉房貸款佔比上限！
以前是想貸多少，銀行說了算。
現在是想貸多少，高層說了算。
怎麼說了算？
樓市熱度過高了，高層就把房貸額度紅線壓一壓；
信貸額度壓低了，資質稽核就嚴格了，房貸利率就上去了；
房貸利率上去了，資質稽核嚴格了，貸款就難了，熱度就下來了。
最近房貸利率一個勁兒的往上漲，審批難度一個勁兒的增長，放款週期一個勁兒的延長，其根本原因就是——
各家銀行的房貸額度，不夠了。
一個涉房貸款集中管理制度，直接把房貸規模收歸高層，直接把信貸權收歸高層。
第二個政策是，土地出讓集中管理。
2月26日，央行和銀保監會發布了土地出讓“兩集中”政策——
全國22個重點城市，將“集中釋出土地出讓公告、集中組織土地出讓活動”，且一年釋出住宅土拍的次數不能超過3次。
以前是想拍多少地，想怎麼拍，地方說了算。
現在是想拍多少地，想怎麼拍，高層說了算。
怎麼說了算？
過去地方城市如果想抬地價，要麼就是捂地不出，要麼就是擠著牙膏出，反正就是不按用地計劃出。
半年憋出三塊地，一堆憨批房企，搶著拍。
現在？憋個錘子！
全年就給你三次土拍機會。
集中公告，集中拍賣，列了計劃就要嚴格執行。
更狠的是，部分城市的土地集中出讓公告中，還直接限定死了以下內容——
土拍樓面價、土拍溢價率、住宅銷售均價、住宅銷售最高價、住宅銷售最低價、施工工藝、精裝品質、物業服務……
一年拍多少地，高層說了算；土地拍多少錢，高層說了算；未來賣多少錢，高層說了算；最高能賣多少錢，還是高層說了算；精裝多少錢、物業多少錢，通通都是高層說了算……
一個土地出讓集中管理，直接把地權收歸高層，甚至把部分定價權也收歸高層。
地權上交和信貸權上交之後，我們再來看未來的樓市政策包——
當地方以地價託房價的自主定價權，被收回；
當銀行以信貸助房價的自主放貸權，也被收回了；
當高層以摧枯拉朽之勢，掌握了決定樓市走向的兩柄利器……
曾經充滿“上下博弈，傳導不暢”的二元樓市，就只剩“自上而下、直達底層”的一元結構。
博弈消失了，說幹你就幹你。
樓市價值，只剩下精純的、切切實實的居住價值。
人常說，炒樓、炒樓。
炒樓，過去究竟炒的是什麼？
地方和房企，炒土地。金融機構，炒信貸。
普通人，炒的是“土地與信貸”凝結體——
樓！
遞增的土地成本，在不加控制的信貸沖刷下，讓樓價像是“坐上了一臺噴射機”。
地權被收回後，地炒不了了；信貸權被收回之後，信貸也炒不了了。
樓，也自然從噴射機上下來了。
此時此刻——
樓市的價值，只剩下了精純的、切切實實的居住價值。
此時此刻，一定會有很多人想問出一個問題——
當樓市只剩下切切實實的居住價值，是否就意味著“房價不會再漲”？
答案是，當然不會。
地方失去地權，金融機構失去信貸權……對於樓市來說，不過是喪失了地價泡沫和信貸泡沫。
一二線城市的樓市價值，並不在於地價泡沫和信貸泡沫。
而恰恰在於，真實的居住需求和切實的居住價值。
什麼叫真實的居住需求？什麼叫切實的居住價值？
說白了，無非就是以下三點——
這個城市或版塊，產業基本面究竟如何？配套基本面究竟如何？人口基本面究竟如何？
產業基本面，決定的是購買力。
產業結構越好，購買力越強，房價越有依託。
配套基本面，決定的是能不能把人留下。
配套越好，配套鏈條越完整，越能把更多的人留在這裡。留下的人越多，需求越旺盛。
人口基本面，決定的是潛在剛需規模。
人口結構越年輕，潛在剛需規模越大；人口學歷結構越好，潛在剛需的購買力越好；人口流入規模越大，需求增長越快。
只要這個城市的產業結構足夠好，就一定會有足夠多且結構足夠好的人口流入；
只要這個城市的配套結構足夠好，這些流入的人口就一定會留下來；
只要這些人留下來，這個城市的樓市就始終有價值。
大家一定要記住一句話——
一二線城市的房價基礎，不是地價泡沫，也不是信貸泡沫！
而是切切實實的居住需求。
最後，來總結一下。
當下的樓市，正在螺旋解體。
從“上下博弈”的二元制結構，解體為“上傳下效”的一元制結構。
螺旋解體的過程中，地價泡沫和信貸泡沫正在被擠破。
地權被收歸高層，信貸權被收歸高層……自此之後，地方城市無法再炒地皮，金融機構也無法再炒信貸。
泡沫出清之後的樓市，留下的恰恰是最有價值的真實居住需求。
房價的基礎，一定不是地價泡沫，也不是信貸泡沫，而是切切實實的居住需求。
有真實居住需求支撐的城市，才是最有價值的城市。
怎樣找到有真實居住需求支撐的城市和版塊？
一看產業結構，二看人口結構，三看配套結構。
產業把人引進來，配套把人留下來。
人口年齡結構越小，人口學歷結構越高的城市，房價上漲機率越大，漲幅越高。
以上，就是“螺旋解體”系列的上篇。
此後兩天，我們會連續更新中篇和下篇。
在此後的兩篇文章中，我們將回答以下幾個問題——
1st，喪失地權後的地方城市，財政問題該如何解決？
2nd，喪失樓市掌控權後的地方城市，樓市政策會如何走？
3rd，哪些城市才屬於“有切實居住需求支撐”的值得入手城市？
昨天的更文中，我們講到大碗會開闢一個新的專題研究：螺旋解體。
在這個專題中，我們將帶著大家一起推演未來的樓市政策演進。
在第1篇《螺旋解體：地權上交！信貸上交！地方政府正在喪失樓市掌控權》，我們告訴大家——
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樓市的舊秩序，正在瓦解；
-
曾經樓市的兩個主導者“地方和銀行”，正在喪失地權和信貸權；
-
“上下博弈”的二元螺旋結構，正在解體為“上傳下效”的一元制結構；
-
螺旋解體的過程中，地價泡沫和信貸泡沫正在被擠破；
-
泡沫出清後的樓市，留下的恰恰是最有價值的真實居住需求。
今天到場的新朋友，請先出門左轉，一定、一定、一定要先把昨天的文章看完！
只有把昨天的文章看完，才更容易明白今天我們講的內容。
今天，是第2篇——
地方城市喪失樓市掌控權後，樓市政策將會如何調整？房價將怎麼變化？
今天的內容，很乾。
甚至，乾的有點枯燥，但是非常、非常、非常關鍵！
這將直接決定了後期的樓市該怎麼玩，後期的房產該怎麼買。
諸位，一定要耐著性子看下去。
地權上交和信貸權上交後，房價中樞就從地方轉移到了高層。
在上一篇的內容中，我們講到過一個問題：
-
為什麼房價總是控不住？
-
為什麼房價總是一調控就橫盤，一放鬆就猛漲？
原因很簡單——
因為，房價中樞不在最想控制房價的高層手中。
什麼叫樓市的房價中樞？
土地和信貸！
控制了土地，就控制了房價的供需基礎和成本基礎。
控制了信貸，就控制了房價的貨幣基礎。
但是，過去的幾十年時間裡，信貸權在各大銀行和金融機構，地權在各個地方城市。
你調控，我捂地不出，等著拍地王。
你調控，我不收信貸，涉房貸款加著經營貸嗷嗷叫往樓市裡灌。
一個捂地惜售，一個地價上漲，一個信貸寬鬆，足以摧毀所有的調控成果。
2020年底，高層出臺“涉房貸款集中管理制度”，房貸額度由高層說了算。2021年初，高層出臺“住宅用地集中管理制度”，土地供應由高層說了算。
高層收回了地權，也收回了信貸權。
收回了地權，就相當於高層收回了房價的供需基礎和成本基礎。收回了信貸權，就相當於高層收回了房價的貨幣基礎。
樓市的房價中樞就徹底從“地方和銀行”，轉移到了高層。
房價中樞轉移之後，會出現什麼樣的情況？
當地方以地價託房價的自主定價泡沫，消弭了；當銀行以信貸推房價的自主放貸泡沫，也被消弭了……
樓市的價值，徹底迴歸至真實的居住價值。
居住價值這玩意兒，不像泡沫那麼不可控，吹起來很快，破起來更快。居住價值，是伴隨著一個城市的產業、配套和人口成長而成長。
當房價中樞迴歸了高層，撇去了泡沫，迴歸居住價值，伴隨產業、配套和人口的成長而成長，樓市會如何走？
就是下面這張圖——
高層牢牢把控的房價中樞，
將徹底甩開過去“一控就橫盤，一放就猛漲”的跌宕波浪曲線，
迴歸到“立足產業、配套和人口三大基本面”的平滑上揚曲線。
在這裡，我想說句實話：
過去幾年，所謂的因城施策就是一句空話。
或者說——
“因城施策”，就是“房住不炒”的一個後門BUG。
因為地權在地方，信貸權在銀行，只要信貸一直寬鬆，地價一直嗷嗷叫上漲，地方城市一個“因城施策、搶人大戰”，就能讓房價立即衝上天。
作為一個普通人——
如果看到錢在嗷嗷叫往樓市裡跑，地價在嗷嗷叫往上漲，你心裡慌不慌？
肯定慌，慌的一批！
嘴裡喊的是“房住不炒”，心裡想的是“MMP，我特麼怎麼沒房票”。
此時此刻，突然某個城市因城施策了，搶人大戰了。
沒有房票的你，突然成了人才，有了房票……
你會怎麼幹？
還特麼怎麼幹，直接衝進去幹啊！
比如，2020年的廣州人民。
眼睜睜看著，落戶嗷嗷寬鬆、房票嗷嗷寬鬆、房價嗷嗷上漲的深圳，恨的想跳起來罵娘。
嘴裡罵的是，mmp的垃圾漁村。
心裡想的是，廣州啥時候放鬆調控。
緊跟著一波“人才引進”，廣州人民也得了個“大福報”，房價漲了，群眾喜笑顏開了。
一張口，就是城市輪動。一張口，就是老樓市大V。
但是，但是，但是——
當房價中樞收回高層之後，因城施策這個後門BUG就失效了。
現在地權被收回去了，地價不能嗷嗷叫上漲了；信貸權也被收回去了，貨幣不能嗷嗷叫往樓市裡灌了，房價中樞穩定了。
你敢漲，我就敢壓著地價，嗷嗷放地。
一個不高興，直接給你幹成“供應過剩”。
你敢漲，我就壓著信貸額度，不僅漲息，還不給放款。
一個不高興，直接給你幹成“暫停二手房按揭”。
只要高層手握房價中樞，地價控制著，供應控制著，信貸控制著；
地方城市再多的因城施策，也沒個luan用。
後門BUG，關閉了。
新的問題，出現了！
高層收回地權和信貸權之後，相當於只管控了“房價中樞”。
但是，房價分化和房價波動該怎麼控制？
我給大家舉個例子——
現在，很多城市的房價都是分化的。
有的版塊，漲成了一鍋粥；有的版塊，跌成了一隻狗。
下跌的狗，喝了上漲的粥。
於是，這個城市的房價就看起來平穩了。
就比如，過去的廣州。
黃埔和天河，漲了30%以上；番禺，卻幾乎不動；荔灣和增城，還在陰跌；清遠，拖著個大屁股，充當廣州房價的穩定劑。
一看資料，不錯不錯，也才漲了不到10%。
就比如，過去的合肥。
濱湖、高新、學區房，都特麼搶房打架了；新站和瑤海的大街上，還跑著一路的拓客中介。
一看資料，急個屁，也沒怎麼漲嘛。
面對這種極端的分化，你能說它們的樓市很平穩，市場很健康，沒有情緒泡沫？
怎麼辦？
面對這種極端分化的城市，該怎麼辦？
這一次，高層祭出了一個試點城市，給出了具體的方案！
這個倒黴催的試點城市，就是廣州。
4月份，高層巡視廣州。
4月初，廣州出臺了調控政策加碼。
這一次的廣州調控加碼，重點不在所謂的人才限購。真正的重點，在這樣一句話——
嚴格實施分割槽精準調控，要求各區從嚴新建商品住房價格指導。
提出這句話之後，廣州又兩次被高層約談。
約談回來後，廣州做了一個重要的動作——
約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等六個區政府負責人；要求各區要嚴格落實屬地責任，分類施策、精準發力。
重點來了，重點來了，重點來了！
大家是否發現了一個重要問題：
樓市調控的主體責任下沉了，從市級下沉到區級。
大家可以去翻翻各個城市出臺的樓市調控細則，包括高層約談城市的細則，講到樓市的主體責任，幾乎都是一句話：
落實城市主體責任。
但是，這一次不同了。
這次要落實樓市調控主體責任的，不是城市，而是區，而是版塊。
黃埔不是漲的猛麼？
來，先幹你！
天河不是要翻倍麼？
來，再幹你！
增城說，我特麼沒漲啊，還在跌呢。
沒漲沒關係，先幹一波，打打預防針！
誰讓你不限購，誰讓你房價低，萬一炒家進來了呢。
除了廣州之外，這次合肥的調控加碼，也呈現出明顯“主體下沉，分割槽調控”的特徵——
-
不僅精準到濱湖、政務和高新的區級限購；
-
甚至，精準到各熱點學區學片的限購範圍。
高層管控樓市的招，除了主體責任下沉，還有一個——
巡視組。
現在的住建部，堪稱高層最繁忙的部委。開年之後，一路巡視，一路約談。
2月份，巡視北京；3月份，巡視杭州、無錫、成都和西安；4月份，巡視廣州、合肥、寧波、東莞、南通。
巡視的目的是什麼？
說白了，還是不放心。
以前站在雲端看樓市，資料報上來都是平穩。但是，平穩的資料之下，有的版塊漲上了天，有的版塊跌成了狗。
看起來是平穩執行，實際上是一點沒少炒。
一輪剃頭式的巡視，直接找到“哪個小壞批在抖機靈”。
精準的調控，直擊靈魂；政策的重錘，直達分割槽。
大家可以去看看，但凡巡視組到的地方，不僅升級了調控，而且大都是分割槽、分版塊的精準調控。
控房價的主體責任，跳過城市，直接落在分割槽。
一個調控主體下沉，再加上一個剃頭式巡視督導——
消弭了城市內部的房價分化；消弭了“一個漲成粥，一個跌成狗”的表面平穩。
以前的調控主體，是各個城市。
現在的調控主體，是各個區，甚至是各個板塊、學區。
調控主體，徹底下沉。
不僅下沉，還是在巡視組的督導下精準下沉。
調控主體下沉之後，意味著什麼？
意味著——
不僅房價中樞收歸了高層，連城市內部的房價波動和分化也收歸了高層。
前面我們講過，當地權和信貸權收歸高層之後——
房價中樞就從波浪暴漲的曲線，迴歸了平穩上揚的曲線。
當城市內部的房價波動和分化也收歸高層——
房價中樞不僅是平穩上揚的曲線，甚至連內部的波動也圍繞房價中樞平穩上揚。
樓市的走勢，就徹底變成了如下所示：
房價中樞，在高層的牢牢把控下，平滑上揚；
城市內部的分化與波動，在調控主體下沉和巡視督導下，圍繞房價中樞，平滑起伏。
週期，被燙平了！
對，週期被燙平了。
週期被燙平，對於投機來說是一件很可怕的事情。
投機，投機，普通人投機樓市玩的是什麼？
玩兒的就是——低吸高拋，快進快出的暴擊刺激感。
贏了會所嫩模，輸了撅腚幹活。
什麼情況下才會出現低吸高拋？
震盪，大幅度的震盪！
只有大幅度的震盪，才能出現大幅度的抄底和大幅度的高拋。
當房價中樞變得更加平滑，當城市內部的分割槽房價也變得更加平滑……上下跌宕的大幅度震盪就消失了。
伴隨大幅度的震盪消失，低吸高拋還玩個屁。
樓市的低吸高拋投機屬性，就如此消弭了。
如果大家真的耐著性子，聽我講到這裡，應該會恍然大悟。
樓市的老牌局，遭遇了一場掀桌子。
準確的說，這是一場砸桌子。
以前的樓市政策，看起來是自上而下，實際上是自下而上。
高層定目標，下面去執行。
執行的過程中，各種套路和貓膩——
比如，把核心區抬的高高的，把外圍垃圾板塊壓得低低的，房價看起來穩穩的。
說白了，就是一場圍繞高層目標的仰射。
隨便打兩槍，有個響就行了。
現在的樓市政策，才是真正意義上的自上而下。
高層不僅定目標，而且下場玩。
地權和信貸權，都在上面；政策穿透，直接幹到區級、板塊級的最底層；中間還搞巡視督查。
現如今，這是一場圍繞樓市的俯射。
居高臨下，全是加特林。噠噠噠，冒藍火那種。
樓市的牌桌裂了，玩法也要變。
以前的樓市，玩的是什麼？
玩的就是，“週期”。
玩的就是低吸高拋的暴擊刺激。
為什麼會出現週期和低吸高拋的暴擊？
因為由地權和信貸權構築的房價中樞，不在最想控房價的高層手中。
每一次的樓市調控，喊的都是控房價。
加碼限購，不讓你買；加碼限貸，不讓你加槓桿。
但是，背地裡——
土地，是被地方捂著惜售的，地價，是被地方和房企託著嗷嗷上漲的；信貸，是被機構敞開供應的；錢，是嗷嗷進樓市的……
所以，限購限貸一出來，需求被短期壓制，房價的確橫盤了。
但是，所有人都看著“地價上漲、貨幣寬鬆”，賭著“房價絕壁要漲”，罵著“怎麼不讓老子買”。
但凡調控放鬆，房價立即猛漲。
房價中樞，伴隨調控進退，呈現出明顯的震盪起伏。
震盪起伏中，充滿了低吸高拋的投機機會。
幹！滿槓桿就是幹！
如今，樓市的老牌局，被徹底砸了鍋。
地權被收回了，信貸權也被收回了。
房價中樞，在高層的牢牢把控下，平滑上揚。
分層調控了，巡視督導了，“冒頭就打”瞄的更加準了。
城市內部的波動，也在高層的牢牢把控下，平滑上揚。
泡沫被擠出了，週期被燙平了。
這特麼還暴擊個屁，低吸高拋個錘子。
站在平滑的房價中樞曲線和更加平滑的城市內部曲線上，我想說幾句老實話——
第一，樓市正在去投機化。
過去的樓市，是個投機化的玩意兒。
但凡一聽低吸高拋，就知道這玩意就是個上躥下跳的投機品。
但是，伴隨週期被燙平，波動被燙平，上揚曲線變得更加平滑。
樓市所有的投機屬性，基本被消弭殆盡。
第二，樓市正在定投基金化。
定投基金的屬性是什麼？
不太高但足夠穩定的收益；看長線，不看短期週期。
想暴擊，不太可能！
但對於小白來說，長期持有，能安全跑贏絕大多數投資品。
再看看現在的樓市——
短期週期消弭了，震盪波動消弭了，炒地皮消弭了，炒信貸也消弭了；
一二線樓市的價值，只剩下真實的居住價值。
什麼叫真實的居住價值？
-
只要這個城市的產業結構足夠好，就一定會有足夠多且結構足夠好的人口流入；
-
只要這個城市的配套結構足夠好，這些流入的人口就一定會留下來；
-
只要這些人留下來，這個城市的樓市就始終有價值。
上述這些玩意兒，拼的全是長線。
你找到擁有以上長線價值的城市，拿著就好。
絕對適合小白，絕對簡單易上手。
第三，學會接受相對平庸的收益。
這句話，是我最想告訴大家的。
如今的樓市，除了極個別的城市和板塊外，絕大多數都沒有啥暴擊的可能。
房價中樞都丟了，城市內部的波動都丟了，週期都燙平了，還暴擊個屁。
在平滑的房價中樞曲線和更加平滑的內部波動曲線下，樓市的收益會變得相對平庸。
可能從過去動輒30%的收益，迴歸到10%-15%。
這種收益之下，你但凡追漲、置換、調倉，都會產生大量的交易成本——
中介費、交易稅……雜七雜八加在一起，就是6-7個點的摩擦成本……
一次交易，就能吞掉你將近一年的漲幅收益。一次交易失誤，就能跳到坑裡爬不上來。
如果你是個小白——
老老實實找個產業結構好、人口流入大、人口結構年輕、學歷結構高、配套鏈條完整的城市和版塊。
買好，拿著，別特麼瞎換！
第四，以上建議不包含三四線城市。
如果你是三四線城市的一員，還是要換。至於原因，很多人都講過，我不多說。
未來——
別人的房價中樞和內部波動是被燙的平滑了；
你的房價中樞，可能是直接被擊碎了。
以上，就是“螺旋解體”系列的中篇。
明天，我們將更新下篇。
在下篇，我們將集中講清楚一個問題——
喪失地權後的地方城市，財政問題該如何解決？
希望大家一定要持續鎖定“大碗樓市”！
“在看”、“轉發”和“收藏”的三連不停，純乾貨的暴擊不停！
來來來！先把此文走一波三連，以防找不到我們這群耿直少年哦。
前兩天的更文，我們連續探討了一個新的專題：螺旋解體。
過去的兩篇文章——《螺旋解體（上）：地權上交！信貸上交！有人正在喪失樓市掌控權！》、《螺旋解體（中）：調控崩析！主體下沉！樓市正在遭遇俯射》，
我們告訴大家：
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高層收回了影響房價的兩大中樞：地權和信貸權。
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地權和信貸權收歸高層後，高層就徹底掌握了中國樓市的房價中樞。
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高層又透過“調控主體下沉”和“巡查督導”，掌控了重點城市內部的房價波動。
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由此，中國樓市的房價中樞變成一條平滑上揚的曲線；
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由此，重點城市內部的房價波動，也變成一條平滑上揚的曲線；
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上躥下跳的週期，被燙平了；跌宕起伏的城市內部房價，也被燙平了；
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週期消弭了，與週期一起消弭的，還有樓市裡低吸高拋的投機屬性；
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樓市正在去投機化，樓市正在定投基金化。
今天剛到的新朋友，強烈建議出門左轉再左轉，把前兩篇文章看完再回來。
相信我，明白連貫的整套邏輯，比知道一個結論更有意義。
相信我，看完前兩篇文章，才會對未來樓市的認知更加深刻。
本篇是螺旋解體專題系列第三篇。
在這個專題中，我們將帶著大家一起搞清楚一個問題——
當地權上交高層，當樓市週期消弭，地方靠什麼來錢？
以土地出讓為主的地方財政，該何去何從？
土地財政，曾經是地方城市的藥。
關於這個，我想已經不需要我多講了。
但凡是個研究樓市的，都能給你逼逼兩句。
但凡是個人，一張口就是：
咱們這個國家，土地收入已經佔財政收入的一半以上。
地方財政的病，只能靠土地這顆藥來醫。
動不動，就要用資料給你上一課——
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比如，2020年44個主要城市中，近乎50%的城市依賴度超過100%；
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再比如，過去10年時間裡，全國國有土地出讓金與總財政收入的比值，沒有下過50%；
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更比如，過去幾年，地方城市嗷嗷燒錢，燒的財政像塊四處漏風的破抹布……
這些東西，我都知道。
不僅知道，我還有圖——
所以，當很多人聽到我們前兩篇所講的——
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高層要透過“土地出讓兩集中”，把地權從地方城市手裡收回去；
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以收回地權，來收回房價的供應基礎和成本基礎；
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最終達到，調節供需，平抑房價。
他們的第一反應，就是跳起來罵娘：
高層把地權收回去了，房價是平抑了，但讓地方城市可怎麼活？
甚至，留言區裡還有一些人，連邏輯流程都懶得走，一張口就開噴。
噴的要多髒，有多髒。
高層收個地方城市的地權，卻好像白嫖了你。
你杵著個既得利益者的嘴臉，好像賣地的錢，流進過你個憨批的腰包裡。
不如，咱們直接把話講開了吧——
高層收了地權，要不了地方的命。
地方財政，也餓不死。
關於土地財政，有一個重大誤區——
土地財政，究竟是源自財政壓力，還是投資傾向？
講的更直白一點：
地方城市選擇土地財政，究竟是因為缺錢，還是自己作的太浪？
答案其實很明顯：
就是自己划船不用槳，作的太浪。
之前，經常有人說——
地方政府太窮了，它們窮的原因是：
94年的分稅制改革，高層拿走了地方的一部分財權；地方上要辦的事兒很多，來錢的渠道太少；地方萬般無奈之下，只能倒向土地財政。
三兩句話，就把地方城市塑造成一個人畜無害的白蓮花。
然而，事實真的是這樣麼？
來來來，上事實！
透過對《中國財政年鑑》計算整理——
分稅制改革後，地方財政收入佔比一直在提升；
過去10年，地方財政收入佔比，一直穩定在80%。
也就是說，分稅制改革，並未造成地方財政收入的缺口。
高層的確是收回了一部分財權，但在收回財權的同時——
始終在透過一般轉移支付和專項轉移支付，來填地方財政的窟窿；
填補後的地方財政收入，始終保持穩定，與分稅制改革前幾乎沒差。
既然，分稅制改革並未影響地方財政收入。
那麼，地方為啥越來越窮，地方債堆的越來越高？
原因很簡單——
無序擴張、無序畫餅、無序燒錢、無序繁榮。
這玩意兒都不用資料，直接上事實就行。
成都。
一個高新區填了30年，至今還有一個高新三期沒填滿。
然後，繼續向南捅出40公里，直接開幹天府新區。填了8年，至今只填了30%。
現在又掉頭向東了，又是捅出30公里，皇冠湖改個東安湖的名字，繼續畫餅……
武漢。
城市更新，畫白沙洲、四新方島、古田的餅。
城市擴張，畫雙柳、臨空、蔡甸和葛店的餅。
這還不過癮，直接幹出來個500平方公里的長江新區，號稱要再畫30年……
南京。
更是老畫餅大師。
圍著城市20-30公里的環線，轉著圈的畫新區。向東20公里，畫餅青龍山生態城。向南30公里，畫餅九龍湖南。
滿城射地鐵，滿城畫新區，滿城鋪名校……
再多的錢，也扛不住這麼往死裡燒。
再好的姑娘，也不架不住這麼往死裡造。
如果，單純的事實看著不過癮，來上資料。
下面這張圖，是地方城市土地收入的流向——
拍地的錢，去哪了？
徵地補償、開發和建設支出！
說白了，這不就是全燒在了“拆遷徵地、咔咔畫餅乾新區”上了。
講到這裡，大家應該明白了。
地方城市，如果老老實實的玩，其實是不缺錢的。
哪怕是分稅制改革之後，有了一般轉移支付和專項轉移支付的高層填窟窿，也不缺錢。
問題就出在——
地方都想要增長，都想開局就放大。
都想成為中心城市，都想成為崛起樞紐。
於是，一邊賣地攢著錢，一邊燒錢畫著餅。
於是，地越賣越多，錢越少越狠，餅越畫越大。
講了這麼多，說得好聽點：
我就是想告訴大家，
土地財政，並非源自於地方財政壓力，而純粹是投資驅動。
說的難聽點：
什麼叫土地財政的依賴？
土地財政的依賴，就是典型的“崽賣爺田不心疼”。
這個時候，新的問題出現了。
你說我畫餅也好，你說我無序擴張也行，你說我無序繁榮也罷。
現如今，反正餅也畫了，錢也燒了、債也借了，窟窿也大了，我就這樣了。
你就說怎麼辦吧。
其實，近幾年高層一直在解決地方財政問題。一直在嘗試，讓地方財政緩慢擺脫土地依賴。
如何解決？如何擺脫？
高層，給出了三個解決方案！
高層解決地方財政問題的第一個方案，是開源。
2019年10月9日，高層印發了《實施更大規模減稅降費後調整中央與地方收入劃分改革推進方案》。
這是一次重大的央地收入格局調整。
在這個方案中，高層提出了四個增加地方財政收入的辦法。
1，保持增值稅“五五分享”比例穩定。
你不是說營改增之後，你的收入削減了，你變得更窮了。
沒關係，我給你繼續給你50%的分成。
2，調整完善增值稅留底退稅分擔機制。
2018年，我們開始對部分行業試點退還增值稅。
當初高層和地方分錢的時候，是按照五五分成的。現在要退稅了，起碼也要按照比例來退吧。
地方當初拿了50%，那就要按照50%的比例退稅。
現在你沒錢，沒關係，我幫你退。
需要地方分擔的50%退稅，你先退15%，剩下的我幫你退。
拿錢的時候，你先拿一半，退錢的時候，交給我來。
3，後移消費稅徵收環節並穩步下劃地方。
錢也分了，需要退稅的部分，我也幫你承擔。
你還說你沒錢？
沒關係，我再給你撥一部分稅源。消費稅，全部給你。
消費稅裡面，可是包括很多重稅行業，比如菸草、汽車。消費稅後移之後，地方財政收入將至少提升11%。
來錢快的、來錢多的，優先給你拿。
4，房地產稅。
房地產稅這玩意兒，現在就成了個玄學。
年年都說快了快了，年年都是快了快了。
窮人想的是，快點來，好控房價。
高層想的是，控不控房價且不說，先把地方上的財政虧空補一些。
地方想的是，是既怕它不來，又怕它亂來。怕它不來，是擔心財政虧空補不上；
怕它亂來，是擔心上來藥勁兒給大了，樓市涼了，地賣不出去。
但是，透過高層每次提及房地產稅的措辭，你會發現——
房地產稅的推進程序，的確是在加快。
從2013年的推進，到2018-2020年的穩妥推進。
再到2021年4月，財政部首次明確提出：積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
高層的措辭，要學會辨別——
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推進，意味著這個事兒提上了議程；
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穩妥推進，意味著慢慢來，別出事兒；
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積極穩妥推進，意味著節奏可以快一點了。
這說明了，當高層收回地權之後，就必須給地方一部分稅收補貼。
當年的分稅制和營改增，收回了部分財權。
高層，就補貼給地方一坨“轉移支付”。
今年的土地出讓兩集中，收回了部分地權。
高層，就補貼給地方一坨“房地產稅”。
房地產稅的推進程序，只會逐步加速。
以上就是高層給予地方財政的四大“開源增收”方案。
穩定增值稅分成比例，幫你分擔增值稅退稅，消費稅全給你，幫你加速推進房地產稅……
又給錢，又貼錢，還給開闢新稅源。
再特麼天天哭窮，那就真說不過去了。
高層解決地方財政問題的第二個方案，是節流。
前面我們說了，地方天天喊窮，除了有一部分財權收歸高層的原因之外，更大的原因是——
你是真的太能浪了！
你是二兩的酒量，硬端起了二斤的罈子，窮浪窮浪的啊。
照你這麼浪，把國庫給你，都不夠你造的。
不行，必須給我節流。
1，城市要收縮，嚴控開發規模。
2019年，高層首次提出了“收縮型城市”的概念——
對於資源枯竭、產業變遷、地理偏遠和被動虹吸等原因，人口大規模流出的中小城市，要嚴控增量，引導人口和公共資源向成熟城區集中。
人都跑了，你還給我擴張個屁。
淨特麼瞎糟踐錢。
緊接著，2019年高層再次提出“嚴控地鐵輕軌建設”——
GDP3000億以內，人口300萬以下、一般預算收入300億以下的城市，禁止修建地鐵。
說白了——
公交車都是空著的主，就別總做地鐵夢了；
兜比臉都要乾淨的主，也別總做地鐵夢了。
借錢畫出來的餅，太硬！
我是真怕你噎死。
再然後，2021年3月，高層首次提出“縣城住宅限高”——
縣城新建住宅以6層為主；6層及以下住宅佔比應不低於75%；縣城新建住宅最高不超過18層。
這是頂層設計團隊，首次坦然接受小縣城的人口流失。
並確信這個趨勢很難扭轉。
所謂的低碳環保，都是文明的說法。
說的直白點就是——
人都跑完了，還想著借錢擼高樓大廈呢。
蓋個五六層，差不多得了。
別瞎折騰糟踐錢了，搞個三十層也純粹是浪費鋼筋。
最後，2021年4月高層再次提出——
規範城際、市域（郊）鐵路發展，嚴禁變相建設地鐵、輕軌。
這個玩意，就是針對另一群小機靈鬼。
前面說過，兩年前高層出臺了“限制中小城市擼地鐵”的政策。
有一群小機靈鬼，把地鐵駕到了高架上，號稱輕軌；還有一群小機靈鬼，倆城市合夥擼地鐵，號稱城際輕軌。
這次高層大筆一揮，都別玩了。
控規模、控擴張、控地鐵、控基建，我看你還能怎麼糟踐。
2，事權進一步分離。
地方城市經常哭窮的另一個原因是，負擔太重。
上面派發的任務太重了，要花錢的地方太多了。
既然如此，就進一步分離地方城市的“事權”。
從2019年開始，高層就不斷把一部分需地方政府承擔的支出責任，進一步上移到高層。
舉個例子，環保。
2020年，高層引發了《生態環境領域中央與地方財政事權和支出責任劃分改革方案》。
在方案中，明確指出——
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把需要地方承擔的生態環保支出責任上移，避免基層政府過多的支出責任；
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加強中央在黃河、長江等跨區域生態環保的事權；
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加快建立權責清晰的中央和地方財政關係，解決地方財政支出不足的困境。
你不是天天喊著攤派太多，你太窮麼。
那就少乾點活，少花點錢。
3，壓縮非重點開支。
地方天天喊窮，開支還一點沒減少。
既然如此，那就先把褲腰帶勒緊。
前些年，高層就直接號召：各級要勒緊褲腰帶過日子。
壓縮非重點支出，減少對績效不高專案的預算安排。
各級政府要堅持過緊日子，中央部門要帶頭，一律按不低於5%的幅度壓減一般性支出。
可幹可不幹的，那就先別幹了；
幹了沒收益的，那也先別幹了。
以上就是高層給予地方財政的三大“節流降支”方案。
不僅窮，人還少，那就別擴張了；不僅窮，事兒還多，那就我幫你乾點；不僅窮，手還松，那就緊緊褲腰帶。
控制無序擴張，分離地方事權，壓縮非重點開支。
既然窮，就別特麼瞎造了。
高層解決地方財政問題的第三個方案，是出清債務。
給你開了新的收入渠道，給你緊了褲腰帶，地方又跳出來喊了：
還是不行啊，我不僅窮，還揹著債呢。
前面說過，過去的地方政府擴張，是一路借錢，一路擴張。
地方政府借錢的其中一個主要通路，就是——
地方城投公司。
4月份，為了解決地方城投公司的債務問題，高層釋出了《國務院關於進一步深化預算管理制度改革的意見》。
其中，有三點至關重要——
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清理規範地方融資平臺公司，對失去清償能力的要依法實施破產重整或清算；
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加強督查審計問責，嚴格落實政府舉債終身問責制；
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決不允許新增隱性債務上新專案、鋪新攤子。
這三點，說白了就是：
允許城投公司暴雷；債務終身問責；沒還清的債上，不能上新專案。
實在還不上？
那就破產吧，暴雷吧。
想嗷嗷借錢幹一任，幹完就跑？
那不行，誰借誰負責，終身負責。
錢沒還完，就想上新專案？
上個錘子！
債務暴雷出清了，不敢新增負債了，地方債的問題就化解了。
解決債務問題的最快方式，就是暴雷出清。
以上，就是高層對於地方財政問題的三大解決方案。
第一，給你新的開源增收渠道。
又給錢，又貼錢，還給開闢新稅源……
第二，幫你勒緊松的一批的褲腰帶。
控制無序擴張，分離地方事權，壓縮非重點開支……
第三，允許你暴雷出清債務。
先還舊再借新，還不上就暴雷……
如果你耐心看到了這裡，你還認為——
土地財政，是解決地方財政問題的唯一齣路嗎？
如果你耐心看到了這裡，你還認為——
高層收回地權之後，地方財政就餓死了嗎？
我有一句忠告，要送給大家：
千萬別低估高層的智慧。
高層能決定收回地權，就說明高層已經想好了問題的解決方案。
你不是說，地方財政太窮了麼？
增值稅，繼續給你分一半！增值稅退稅，我給你出！消費稅，直接全送你！
還不夠？
房地產稅，馬上給你加上！
你不是說，地方花錢太兇麼？
城市擴張，給你控制了！開發規模，給你控制了！基建投資，給你控制了！
開銷還是大？
我再幫你乾點活！
你不是說，地方債務壓力大，地方債還不上麼？
既然還不上，那就暴雷出清吧。
還不上的債務暴雷出清了，債務壓力不就減小了。
對，就是這麼簡單粗暴。
你不是說，收回地權，地方肯定不同意麼？
丟掉地權後，地方只是損失了溢價，並未損失全部地價。
高層收回的只是土地供應權，錢還是地方上來收。
高層收回土地供應權之後，土地可能賣不上太高的溢價。但即便溢價不高，錢也是地方上拿走了。
損失的溢價怎麼辦？
莫慌，房地產稅給你補上。
我還是那句話——
高層收了地權，也要不了地方的命。
地方財政，也餓不死。
上面給你兜底，屁大點事。
以上，就是我們“螺旋解體”系列的三期全部內容。
今天，我們來做一個最後的梳理和回顧。
首先，高層的目標很明確，就是要：“樓市去週期化”、“房產去投機化”。
為了達成這個目標，高層分了兩步走：
第一步，收回地權和信貸權。
收回地權，相當於收回了樓市的供需基礎和成本基礎；收回信貸權，相當於收回了樓市的貨幣基礎。
供需基礎、成本基礎和貨幣基礎收回高層後——
最想控房價的高層，就掌握了中國樓市的房價中樞。
房價中樞，將在高層的牢牢把握下，平滑上揚。
第二步，分層調控和巡查督導。
城市內部的具體調控，直接下沉到區和版塊。
哪個區漲的猛，就幹哪個；
哪個版塊漲的猛，就幹哪個。
為了督導城市內部的具體調控政策，高層巡視組定期巡視各個重點城市。
精準實現，哪個冒頭打哪個。
最想控房價的高層，就掌握了城市內部的分化和波動。
城市內部的波動，也在高層的牢牢把控下，平滑上揚。
由此，樓市的週期被燙平了，低吸高拋的投機屬性消弭了。
然後，地權上交後，樓市週期消失後，嚴重依賴土地的地方政府，財政問題該怎麼解決？
高層給出了三個解決方案——
給你新的開源增收渠道。
給錢、貼錢、開闢新稅源。
幫你勒緊節流的褲腰帶。
控制無序擴張，分離地方事權，壓縮非重點開支……
允許你暴雷出清債務。
先還舊再借新，還不上就暴雷……
最後，我想說的是——
“樓市去週期化，房產去投機化”，幾乎已成定局。
樓市，真的、真的、真的在定投基金化。
短期週期消弭了，震盪波動消弭了，炒地皮消弭了，炒信貸也消弭了……
一二線樓市的價值，真的、真的、真的只剩下真實的居住價值。
面對這種情況，具體的樓市實操方案，請一定要參考昨天更新的文章——《螺旋解體（中）：調控崩析！主體下沉！樓市正在遭遇俯射》
把昨天的文章直接拉到最後，直接獲取“最真誠的實操建議”。
最後的最後，還有幾句老實話：
螺旋解體這個系列的三篇文章，我們寫的很辛苦。
而且我知道，這種稿子不像流量稿。你寫得再辛苦，閱讀量一定不會高，流量也一定不會大。
但是，我還是希望能死磕出來，真正能幫助到大家——
幫助大家認清當下的樓市現實。
幫助大家調整自己的投資策略。
我們寧願犧牲一些流量，也要做對大家真實有用的內容。
沒辦法，我們就是這麼一群樓市裡最耿直的犟種。
也懇請大家一定要持續鎖定“大碗樓市”！
“在看”、“轉發”和“收藏”的三連不停，大碗的純乾貨暴擊不停！
來來來！先把此文走一波三連，以防找不到我們這群耿直少年哦。