作者 | Lyn
在依山傍水的地方買下一棟小屋度假，可謂是全世界人民的共同夢想。
這項“四海為家”的特權，富豪們自然不會錯過。
一洋之隔的日本，則成為了富豪們度假的聖地。前有比爾·蓋茨在輕井澤自建豪宅，後有馬雲在溫泉聖地箱根購入別墅，說日本是富人的後花園也不為過。
而這些度假豪宅，都有一個共同點：小隱隱於野。一眾富豪們一邊遠離市區和人群的喧囂，一邊在山水中“偷得浮生半日閒”。
但如今，豪宅的選址卻發生了翻天覆地的轉變：富豪們將度假屋搬來了市中心。
市中心的豪宅，不買就“虧了”。
據日媒報道，在東京的豪華塔樓公寓中，越來越多的買家入手豪宅當“度假屋”，尤其是中國買家。而這些公寓大都位於都心，挨著東京站、澀谷站等交通樞紐。
資料也印證了這一點，日本不動產經濟研究所資料顯示，2023年都心六區外國買家佔比攀升至28%，和疫情前相比翻了一番。
只不過，富人們花了大價錢買下度假豪宅，卻很少入住。
據日媒報道，有位香港富豪花了2億日元，購入一套位於東京港區的豪華公寓。但過去兩年間，居住的天數寥寥無幾，電錶顯示過去兩年總用電量不足300度，衣櫃裡也只有一件和式浴衣。
鉅額入手的豪宅，不住也不轉手，這些度假屋究竟有什麼魅力？
首先，對於有“鈔能力”的中國富豪而言，去日本相當於國內短途遊，甚至動不動去日本旅居好幾個月。
但在日本旅遊業的火爆下，可謂是一房難求。就算提前一個月訂房，網站上也彈出“無房可約”的視窗。
最新資料顯示，2024年11月，日本酒店的平均入住率為81.6%，也是近5年來的最高水平。
與此同時，房價也跟著水漲船高。同月，日本酒店客房平均單價約為2萬3千日元（約合人民幣1089元），同比上漲18%，重新整理了27年以來的最高紀錄。
因此，不少資金充足的人士選擇直接買房，不僅省去了每次選訂酒店的精力，還能進一步保護自己的行蹤。
其次，對於這些中國富豪而言，日本市中心豪宅的房價簡直是“撿漏”。
誰能想到，在國內一二線城市買普通住宅的錢，就可以買到東京市中心的塔樓公寓，因此不少人選擇直接全款購入。
這名來自中國武漢的買家表示，自己的預算大概是1億到4億日元，2億日元就能買這棟房子簡直就是白菜價。
再加上日元仍處於歷史低位，還能用打折的錢買到保值的資產，富豪們可不會錯過這筆買賣。
但富豪們也不全是為了“省錢”和“撿漏”。
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即使不住，也要高價在東京市中心買入“度假屋”的深層原因，則和資產價值息息相關。
1.狼多肉少
如今的東京房產，可以用“狼多肉少”來形容。
隨著近年來東京地產開發的逐漸飽和，好地段公寓數量日益減少。據不動產經濟研究所的調查顯示，2024年11月首都圈新建公寓供應量為2231套，相比去年同期下降了18.7%。
不僅房源稀缺性拉滿，價格還越來越貴。
日本不動產調查公司東京KANTEI公佈的資料顯示，2025年1月，千代田區和港區二手房的平均價格首次突破2億日元（約合971萬元人民幣），重新整理了自2004年開始統計以來的紀錄。
東京的土地資源本來就有限，房價和地價還雙雙上漲， 資產的保值和增值自然不必多言。當然是有條件入手房產，就儘早行動。
2.移居需求
如今，在東京樓市中，富豪們和高淨值投資者的身影越發常見。他們一方面是為了投資，另一方面則是為了家人的未來。
對於之後打算移民日本的投資者來說，市中心房產的配套硬體更是優中選優。相比於郊區，市中心住宅的公共設施、安保服務、醫療水平等條件可以說遙遙領先。
此外，在核心區購入度假屋，未來也能為孩子的教育增添一層保障。
雖然日本沒有學區房的概念，但不同區之間多少也會存在教育資源的差異。港區、文京區的教育資源，可謂是日本第一梯隊，無論是教學設施，還是研學機會，基本上都跑在其他區前面。
在不確定的當下，先佔著一個坑，也不失為一個好選擇。
3.炒房投機
“炒房”路徑不適合日本，但近幾年有了例外，要是有投資者希望購入後，出手能翻倍賺一筆，那這幾年持有東京核心區的房產絕對不會讓人失望。
資料顯示，在過去的10年間，東京23區房齡1年內的房屋的價格上漲率達到2.6倍，遠高於新房的價格漲幅。
也就是說，購入核心區房產後，未來能賣得更貴。
很多人看準了這一點，便紛紛開始謀劃著短期的買入、賣出，但注意，這類“炒房”行為並不值得提倡。
賣出的收益可觀，意味著市場對二手房的需求逐漸旺盛。按照用房產對沖通脹的思路，這也進一步證明日本正邁入溫和的通脹。
其實，日元資產其實更適合長期持有。對於希望透過買房長期投資，賺取現金流和外匯收益的投資者而言，核心區的地產可以說是不二之選。
隨著富豪們紛紛出手，兩極分化也越來越明顯。
以往，兩極指的主要是首都圈（東京都包括23個區、26個市、5個町和8個村，並與周邊的千葉縣、神奈川縣、埼玉縣等構成首都圈）和地方圈。
如今，連東京23區和東京周邊的房子也開始兩極分化了。
和往常一樣，東京23區的房價火熱程度不減。在2024年第四季度，東京23區的二手公寓均價約為1億2千萬日元（約合573萬1千元人民幣），和去年同期相比漲了34.8%。
而23區之外的東京周邊地區，二手房價格則連跌10個月，雖然在2024年11月均有所上漲，但基本上還是低於去年同期。
原因很簡單。俗話說，投資之前一要看錢的流向，二要看人的動向。
一方面，本地的買家和大量富裕的海外投資者紛紛湧入東京，尤其是23區，購買力毋庸置疑。
另一方面，每年都不斷有日本居民遷入東京。資料顯示，在2024年，東京都遷入人數達到約46萬1千人，連續三年增加，且超過遷出人數，實現了淨遷入。
而這些遷入人口的工作、社交和消費仍然高度依賴核心區域，即23區，也就是說需求很穩定。
因此，東京市區的房價遙遙領先也不奇怪。
正如上文所言，東京核心區的度假屋很適合富豪投資。但對於普通投資者而言，還要考慮以下風險：
第一，修繕費可以說是為下一任房東“存錢”。在日本持有房產後，還要定期繳納費用，就算是很少入住的度假屋也不例外。
需繳納的費用主要包括固都稅、管理修繕費和託管費。總體上看，這些費用加起來並不高，但不少海外房東會介意其中的修繕費。
修繕費存在的意義，是為建築物未來的檢查或維修提前存錢。對於大多數海外投資者而言，習慣了“現修現付”後，難免對此頗有微詞。
第二，度假屋容易面臨出租難的風險。上億日元購入的度假豪宅，租金自然也不便宜，有錢租住的還是少數。據日媒報道，有位香港富豪的豪宅開價月租100萬日元，相當於當地白領年均收入的三分之一，接盤者寥寥。
第三，新房很容易有價無市。原因無他，核心區度假屋的的價格實在太高，上漲幅度也很大，能負擔起新房的還是少數人。
第四，未來還有繳納塔樓空置稅的可能。今年年初，神戶市正在考慮對空置塔樓的所有者徵收稅費，但這項新稅能否透過議會並獲得總務大臣的批准還未可知，是否將蔓延至其他縣市也要打上問號。
可以預見，以前被嘲笑說“死水微瀾”的日本樓市，接下來處於一場鉅變中，隨之而來的是無數“意料之外”。普通投資者做出決策前，不妨先找準投資定位，加深對當地房地產市場的瞭解。
同時，還要對時代的變化，保持敏銳的觸覺。
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