近日，很多人xhs上很多華人在都在討論，爾灣房價要崩盤。
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關於美國房價，美國經濟學家Peter C. Earle一篇佛州房價為啥暴跌，其實很好的詮釋了當前美國房價的情況，很值得對投資美國房產的人閱讀了解。
最近以來，佛羅里達州的房地產市場已經從炙手可熱轉為日益脆弱。佛州的住房在繁榮時期，房價升值幅度位居全美前列；而現在，佛州的房價正一路下滑。在研究資料所跟蹤的佛州都會區，92%的套房價格都在下跌，三分之二的獨棟住宅市場都出現了同比跌幅。儘管全美房地產市場仍保持著韌性：獨棟住宅價格上漲了2.8%，然而佛州卻明顯處於逆向發展模式。
那麼，是什麼因素造成了這種差異？
綜合看來，一場經濟、監管和人口變化的完美風暴顛覆了曾經推動佛羅里達州房地產達到創紀錄高度的供需動態。
疫情期間佛羅里達州的外來移民潮異常洶湧，這也是佛州住房繁榮的核心原因。2020年3月至2022年6月期間，在逃離高房價州的遠端工作人員和退休人員大量湧入的推動之下，佛州的房價飆升了51%，而全美房價也飆升了41%。然而這種人口流入現在已經急劇放緩。2024年，佛州的淨移民人數降至6.4萬人，與2022年的31.4萬人的峰值相比下降了75%以上。
這種變化從根本上削弱了對佛州各類住房的需求。沒有了高收入外州買家的穩定流入，佛州的住房市場越來越依賴本地購買力。由於工資增長跟不上購房成本的上漲，特別是保險和物業管理費用的上漲，房屋的可負擔性受到嚴重製約。
房屋監管餘波
2021年，位於州內瑟夫賽德市（Surfside）的香普蘭大廈南棟（Champlain Towers South）發生倒塌，造成98人死亡，這導致佛羅里達州的建築安全法規發生了翻天覆地的變化。現在的新法規規定，強制要求對房屋進行結構檢查，並提高維修準備金，尤其是海岸附近的老式套房樓。雖然法規的初衷是好的，然而財政和後勤負擔卻十分沉重。業主委員會收取了大量的特別攤款，並提高了物業管理費，有時每月高達數百美元。
這種監管衝擊對自有套房的打擊尤為嚴重，既提高了持有成本，又抑制了對被視為負債的舊樓的需求。因此，佛州套房市場的疲軟程度比單戶住宅市場更為嚴重。在蓬塔戈爾達市（Punta Gorda），套房價格在過去一年下跌了11.4%。在坦帕市（Tampa）和北港市（North Port），跌幅亦接近或超過8%。
颶風伊恩的殘餘影響
自然災害往往會給房地產市場帶來難以預料的後果，颶風伊恩（Ian）也不例外。2022年的這場風暴造成了近1,150億美元的損失，洪水淹沒了房屋，破壞了佛州西南部許多社群的基礎設施，如科拉爾角（Cape Coral）和蓬塔戈爾達（Punta Gorda）等社群都受到衝擊。結果是大量受損的房屋庫存進入市場，同時重建成本上升，保險能力緊張，買家興趣降低。
在這些地區，結果顯而易見：獨棟住宅的價格同比下降了5%到7%，套房市場的損失甚至更大。加上市場對風暴心有餘悸，擔心未來仍有自然災害，以及隨之而來保險成本的上升，繼續壓低了房屋的估價。
新增住房供應激增
佛羅里達州擁有相對靈活的住房供應。在經濟繁榮時期，開發商大肆擴張，尤其是在外圍和郊區市場。現在，這些住宅建成投入市場的時間恰逢需求減弱。新的建築激勵措施，尤其是抵押貸款利率下調，使得建築商新開發的房屋相對於現有庫存更具吸引力，從而對已有房屋的再次銷售價值造成了進一步的壓力。
佛州的蓬塔戈爾達市（Punta Gorda）就是一個明顯的例子，截至2025年初，該市房價已超過實際價值，套房價格同比下降11.4%，獨棟住宅價格同比下降7.3%。這種下調修正反映了新冠疫情時期的價格飆升、保險成本上升以及新的監管壓力等因素暴露了佛州房地產市場過熱的潛在弱點。
房屋保險可負擔性危機
佛羅里達州目前的住房困境中，最突出的因素可能莫過於該州日益嚴重的房屋保險危機。在過去三年中，美國房屋保費中位數上漲了33%，而佛州房主面臨的保費漲幅要大得多，原因是颶風風險過大、重置成本上漲以及再保險市場動盪。在該州的一些地區，年保費現已超過10,000美元。
這些飆升加劇了購房者的經濟承受能力問題。購房者不僅要面對高昂的購房價格（相對於疫情前的水平），還要面對更高的月供成本。再加上更高的房屋管理費、仍接近二十年高位的抵押貸款利率以及更廣泛的通脹壓力，佛州房屋的總體持有成本已令許多潛在購房者難以承受。
目前看來，佛羅里達州的房地產在經歷了快速增長之後，佛州現在面臨著一場大調整。市場對外來移民、保險和監管變化的敏感性，再加上其高度的週期性，表明在脆弱的地區，特別是那些套房存量老化或近期遭受暴風雨破壞的地區，房價可能會進一步下行。
對於投資者和政策制定者來說，佛州正在發生的房地產調整為繁榮與蕭條之間的動態關係提供了一個警示故事，同時也提醒人們，房地產市場的最終支柱是基本面，而不僅僅是勢頭，之前漲得最快的現在跌得最慘。
如果沒有新一波的購房者湧入，或者出現房貸成本和保險成本大幅下降的趨勢，佛州的房地產市場在2025年內可能仍將面臨壓力。
在美國其實租房也很普遍，不一定非得買，加上美國流動性特別高，不一定要買房。
爾灣算是新移民華人的最愛，瞭解的朋友不妨聊聊你瞭解的房價，你覺得爾灣房價會崩嗎？
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