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提起加州的爾灣（Irvine），許多華人第一反應是：“那裡學校好、安全、環境好。”
確實，這座位於橙縣的小城市，常年霸榜“全美最宜居城市”，有全美最安全的城市治安記錄之一，公立學校學區質量優異，亞裔人口接近一半，幾乎成了“華人美國夢”的代名詞。
但你可能不知道，支撐起這座“理想城市”的，並不是政府，而是一傢俬人公司——Irvine Company（爾灣公司），以及它的締造者、現年92歲的美國房地產大亨唐納德·布倫（Donald Bren）。
從城市格局、社群規劃、租賃市場、商業控制到居民生活方式，爾灣幾乎是布倫用幾十年“設計”出來的城市。它是美國少數由一個私人開發商掌控至今的城市樣本。
對大多數華人家庭來說，爾灣吸引人的最直觀理由是“學區房”：加州大學爾灣分校（UCI）聲名卓著，許多頂尖高中（如University High、Northwood High）也排名前列。配合上低犯罪率、清爽整潔的社群環境，不少華人家長几乎不假思索地將爾灣視為“育兒聖地”。
然而，真正住進爾灣，你會發現“生活”的規則遠比你想象中複雜：
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超過 70% 的出租房源由 Irvine Company 控制； -
絕大部分購物中心、辦公樓也是它的； -
即便你是房主，你所在小區的 HOA（業主委員會）也是最初由開發商設定； -
城市新聞報紙、《Irvine Standard》也由它掌控； -
公共Wi-Fi登入頁跳出來的是 Irvine Company 的官網…… -
這不是簡單的城市開發，而是一種從“城市物理形態”到“居民資訊觸達”的一體化管理。
從居住角度來說，許多剛來美國的華人家庭首選租房，而爾灣幾乎“別無選擇”，租金穩定、物業整潔、配套完備，讓人很容易習慣、依賴甚至預設這一切。
但當你想要“擁有”而不是“被照顧”時，問題就出現了。
據《洛杉磯時報》統計，爾灣目前的平均房價接近 130 萬美元，平均租金高達 2771 美元/月，是南加州第三昂貴的城市。相比之下，從 2000 年至 2022 年，爾灣的自有住房比例從 60% 降至 44%。
對許多已經成家的中產華人來說，他們可能早早在 2000 年代買下了爾灣的房子，如今財產翻了幾倍；但對現在的年輕一代，包括許多在 UCI 畢業後想留下的學生，爾灣早已“買不起也租不起”。
一位住在 Promenade（由 Irvine Co. 最新開發的高端出租社群）的華人女生坦言：
“我喜歡這裡的整潔和秩序，但當我看到我的租金一年一漲，不知道明年還能不能負擔得起時，我才意識到，原來這座城市並不歡迎我們‘長期留下’。”
對年輕家庭而言，爾灣的美好，是以“選擇成本”換來的單一生活方式：你可以住得好、吃得好、教育資源優質，但你必須遵守這座城市“設定好”的一切：停車不能露天、陽臺不能曬衣、商家必須統一招牌風格、小孩不能隨意騎滑板……
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值得關注的是，在爾灣快節奏的開發背後，一些華人群體開始反思自己的“生活方式被塑造”的過程。
例如，許多在當地經營餐館或奶茶店的年輕創業者發現：Irvine Co對商鋪租戶的“提成式”租金制度，讓小商戶很難生存；開店失敗的華人比例甚至遠高於周邊城市。
又如，近幾年爾灣的新建住宅以高密度公寓為主，但絕大多數並不出售，而是以高端出租為主，這也使得華人家庭很難“紮根”。
在爾灣，你可能很容易“看起來像成功”，但卻很難真正“擁有”什麼。
現年 92 歲的布倫至今仍每天去公司辦公，但他從未明確繼承人。這座被他打造成“美國中產夢樣板”的城市，未來誰來接手？如果交給下一個更逐利的開發者，會不會改變租金策略、商業規劃甚至整個城市調性？
而對於已經在爾灣生活的華人來說，接下來需要思考的也許是：
我們是想在爾灣“消費生活”，還是“參與生活”？
我們是否願意在理想生活的表象下，放棄議價權和話語權？
如果你是下一代的年輕人，你還能“進得來、住得下、留得住”嗎？
爾灣固然美好，但它也是一個被設計、被資本深度結構化的“理想化產品”。身處其中的華人社群，或許也需要慢慢學會跳出消費邏輯，重新找回“參與城市”的權利。
Ref：
https://www.bloomberg.com/features/2025-irvine-california-housing-donald-bren/?srnd=homepage-americas&embedded-checkout=true
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