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作為在香港蝸居多年的港漂，小編對此地的房價與房租深惡痛絕。
五年前，佐敦附近一間15平方米的劏房（隔斷房），租金在8k-1w港幣/月，不含水電。儘管近年香港房價持續走低，但核心區依然保持在20w港幣/平左右。
圖源網路
如此高昂的租金與房價背後，是令人咂舌的樓宇建造成本。
在凱諦思最新釋出的《2025國際建造成本指數城市排名》中，中國香港排名第10，是前十名中唯一的亞洲城市。而僅50公里外的大灣區，沒有一個城市進入榜單前100，包括深圳和廣州。
圖源網路
小編做了簡單計算，發現在香港蓋一棟高層，能夠在大灣區蓋4-6棟同等規格的大廈。
同樣是鋼筋混凝土，為什麼“平移”50 公里，建造成本竟能相差如此懸殊？是勞動力、材料、土地，還是制度因素在推高香港的造價？在全球建築成本劇烈波動的背景下，香港能否找到降本增效的突破口？
建造成本資料
近日，凱諦思釋出《2025 年度建造成本手冊》，中國香港排名從去年的第9位下降到第10位。
圖源凱諦思《國際建造成本指數2025》
在亞洲範圍內，中國澳門排名第15位，新加坡排名第26位，東京排名第31位，北京和上海分別排名第85和第86位。
圖源凱諦思《國際建造成本指數2025》
香港的高房價相信大家都有所耳聞，但其究竟有多高，可能很多人都沒有概念。以下是凱諦思提供的建築成本資料：
圖源凱諦思《年度建造成本手冊中國內地及香港地區》
再來對比中國其他城市的建築成本：
圖源凱諦思《年度建造成本手冊中國內地及香港地區》
將上表中的資料換算成相同單位後，可得知中檔高層公寓造價為3238～3721美元/m2，約為廣深地區的6倍；中檔、中高層寫字樓造價為3225.8～3645美元/m2，約為廣深地區的4倍。
深圳前海圖源網路
打個比方，如果把香港中環的一棟寫字樓，整體“平移”到50公里外的深圳前海，造價將瞬間降低，省下的錢可以再蓋兩棟同樣規模的大樓，還能留給樓頂修建停機坪！
破解離譜差價
港深兩地建造成本之離譜，究竟為何呢？
工人薪資
在香港，工人成本約佔整體建造成本的30%-40%，很多建築工人的收入比白領還高。2024年香港建築工人平均工資為每日1300港幣，比倫敦及紐約低約2-3成，比新加坡高出7成，與深圳廣州相比，則高出約3倍之多。個別技術工種，如鋼筋工人（紮鐵工），日薪甚至可達到2600港幣。
圖源香港立法會CB(1)1286/2024(01)號檔案
雖然施工單位開出了高工資，但當今的年輕人很少願意做建築工人。目前，香港建造業工人平均年齡為47歲，半熟練及熟練工的年齡在55歲以上，勞工老齡化問題非常嚴重。
為了吸引更多人，即使在房地產一蹶不振的當下，建造業薪酬還在增長。2022年，12項工種加薪3%-12.5%不等，以全部16項工種來看，平均加薪5.4%。
設計標準
香港很多設計標準及要求遵循歐洲標準，並根據本地情況附加了額外要求。例如，混凝土的設計抗壓強度、地基可承載力等標準較其他地方更高，這導致工程可能需要比其他城市使用更多的建材與工序。
以建築設計的最小外加荷載為例，可從下表看出，香港規範要高於中國內地：
圖源凱諦思《年度建造成本手冊中國內地及香港地區》
香港山多平地少，城市發展高度集中，加上多樣的地質環境，建築工程的限制較大，複雜性也很高。工程團隊時常需要根據地塊的獨特環境因地制宜地設計方案，這一步增加了建造成本。
材料裝置
材料與裝置的高溢價也是不可忽視的原因之一。
根據香港特別行政區政府發展局的研究報告，建築材料及裝置成本佔整體建造成本的25%到35%。香港主要建材包括鋼筋、鋼材、混凝土、銅線及木材，採用全球採購模式，外加運輸人力與質量檢測成本，與供應鏈效率極高的大灣區相比必然貴出不少。
審批時間
小編曾參與過的香港住宅專案，所有圖紙、往來信件、驗收證書均需以紙質版流通。在審批過程中，如屋宇署、消防處指出問題，同事們都是帶著紙筆、塗改液與膠水，到相關部門現場手工改圖。
在深圳，建築的審批流程需要約6–9 個月。而在香港，一個建築專案的消防和屋宇署審批平均需要2.5 年。香港發展局的研究報告顯示，工程團隊在設計及建造階段中大約30%–40%的時間用於處理文書工作，不但影響施工效率，還會導致承建商與顧問公司聘用更多人手處理，進而提高了建造成本。
土地成本
2017年5月16日，香港中環時隔21年出讓的第一塊商辦土地——美利道地塊的招標結果公佈，恆基兆業以232.8億港元拿下，摺合樓板價54萬港幣/m2。令人咂舌的天價土地，凸顯了香港城市核心土地資源的極度稀缺性。
香港中環圖源視覺中國
香港實行土地批租制度，地塊透過公開拍賣方式出讓，價高者得。這種制度使得土地供應有限，地價居高不下。而大灣區的土地市場雖然也在快速發展，但其土地政策相對靈活，且有政府的規劃引導，土地價格相對較低。
全球建築成本變化
在全球經濟格局的深刻變化中，建築行業正面臨著前所未有的挑戰與機遇。國際局勢的波動，如地緣衝突、脫歐以及關稅政策的調整，正在重塑全球勞動力與材料市場的競爭格局。
比如紅海危機的持續發酵，直接影響了航運要道。2024年初，原計劃經紅海-蘇伊士運河運往義大利的一萬噸中國鋼材，被迫繞行好望角，導致運費直接上漲10萬美元。
圖源Bloomberg
與之相對應的是全球採購材料的香港，其建築專案中廣泛使用歐洲進口鋼材、鋁材、木材，運輸成本亦相應增加。2023年底，德國到東亞地區的雲杉原木報價上漲20歐元/方，雲杉赤松板也漲價10-15歐元/方。（資料來源WillWood）但在中國本土，得益於“內迴圈”政策的有力支撐，建材價格並無太大波動。
不過，香港也在積極尋求應對之策。
在土地政策方面，樓齡超過15 年的工業大廈若改建成資料中心，可享受優惠，如透過修訂地契在工業用地上發展高階資料中心，其土地補價會按實際發展密度極高段資料中心用途為基礎而評定。
圖源小紅書Nimitz
在能源成本方面，中電集團推出的“可再生能源證書”長期購電協議，使得資料中心能夠鎖定比市電便宜3–5 分港幣/度的風電、光伏電，有效降低了運營成本。
圖源中電
這兩年，香港還啟動了外來勞工計劃，透過引入外來勞動力，將鋼筋工的日薪從2，500 港幣壓縮至1，600 港幣，進一步緩解了勞動力成本的壓力。疫情期間修建的新田方艙醫院，也被改造為外來勞工培訓營及宿舍。
圖源中聯辦
而在應用先進物料方面，香港土木工程拓展署在粉嶺北新發展區，率先採用超高強度的S960鋼材建造兩條行人天橋，屬於全球首例。
圖源香港發展局
這一措施大幅減少了所需鋼材，降低了地基、運輸及吊裝費用，令整體成本減少30%。另外，該工程還採用了全港首次應用的橋樑轉體施工方法，令工期縮短一年，減低了施工風險及對鐵路的影響。
全球首例S960超高強鋼跨河行人天橋合龍圖源：香港發展局
多管齊下，香港的建造成本已從2016-2020年間的全球前3名降至今年的第10位，反映出其在成本管理方面的成效。
結語
“變局蘊藏機遇。”
—— 凱諦思全球場所事業部總裁Juud Tempelman
儘管香港的建築成本仍居高不下，但近年來的一系列政策調整都已初見成效。建築市場是多樣化的，即使在艱難時期，即使經濟增長放緩，也有潛力巨大的領域正在蓬勃發展。
發文編輯｜ Yiyue Dong
稽核編輯｜Yibo
主編 | Sherry Li