貸款抵押品的作用是在貸款違約時可以透過變現找回貸款損失的價值。抵押量化的目標是根據已知資料，儘量精確計算出期望抵押變現價值。再把計劃貸款額度與期望抵押變現價值進行比較，判斷貸款抵押強度是否足夠應付清償損失風險。

根據貸款性質
(高階，夾層，過橋) 和專案實際條件，抵押品可以包括固定資產 (房產，商業建築，裝置等)
，公司股權，未來收入/現金流，庫存商品，專利/商標/版權，租借合同，特定權利，政府撥款，政府授予的抵稅優惠，以及以上抵押品的任意組合等等。怎麼量化呢？我們的想法是從抵押價值和變現難度兩個角度去分析。

任何一樣抵押品和一定的抵押品組合都具備具體的抵押價值。這個價值有時可以透過精確的第三方評估，比如房產估價公司提供的估價報告取得。如果沒有專業評估，絕大多數抵押品價值也是可以進行大致推算。只有極少數抵押品完全無法推算價值。簡單處理，我們可以把這類抵押品的抵押價值設定為零。

和抵押價值緊密相關的還有一個重要因素：價值的穩定性。這個因素的影響也是巨大的。舉個例子：政府撥款或者抵稅優惠的價值一旦確定，價值在未來永遠不變。而房產的價值在變動劇烈的房產市場上可能起伏也會很大，三年前的估價可能和今天的市場價值完全不可同日而語。因此，在測算抵押價值中還必須加上價值穩定性這個調節因子，抵押價值才有意義。

什麼是變現難度呢？顧名思義。這是指抵押品變現成功的可能性。如果把這個可能性定義為一個從零到一 (0-1) 的數值，完全沒有可能是0，100%可能是1，那麼用這個難度去乘抵押價值，就能得出期望的抵押變現價值，也就最終實現抵押量化了。至於怎麼計算這個難度值，還要看三個因素：變現過程是否掌握在貸款機構手裡，變現過程所需時間和變現成本。這部分計算的具體細節暫時在此忽略。

最後舉個例子來說明怎麼運用這套量化指標。

專案是一家新建的酒店，建設成本總預算2000萬美元。EB-5貸款額1200萬美元。專案為貸款準備了三項抵押品：土地，酒店和專案公司的股權。第三方估價報告顯示，完工時土地和酒店加在一起的估值就是2000萬美元。求期望抵押變現值。

經過簡單盡調，發現專案公司除去酒店的土地和未來酒店建築，剩餘的資產極少。這樣就把公司股權抵押價值歸零。土地和酒店的估值是2000萬，但是房地產市場價值起伏大，價值穩定性0.8，土地和酒店經調節後價值降為1600萬。因為貸款違約會立即導致專案申請破產，而破產清償很大程度由法庭控制，時間消耗也不小，變現難度最終定在0.7。這樣一算，期望抵押變現價值就是1600萬
x 0.7 = 1120萬。顯然，這個價值並不能完全涵蓋1200萬的貸款本金。因此，這個案例的抵押強度是不夠的，清償損失風險無法徹底消除。

新政開始以來，高利率對商業地產的再融資造成了前所未有的挑戰，這個通常可以替換EB-5的傳統退出通道已經出現明顯阻塞，EB-5資金在完成就業後如何迅速退出正在成為棘手的難題。在這個大背景下，專案退出風險的規劃已經成為了ALC專案風控的核心評估環節，實現EB-5退出的精準量化是進行退出風險規劃的技術前提。為什麼這麼說呢？

EB-5資金要退出，必須有等量替換資金到位。而到位的時間又比較講究，如果選擇在EB-5風險維持期結束時，對投資人是最理想的。不過，計劃再好，也要看專案運營狀態能否產生足夠的現金流，銷售市場的需求，利率的變動等很多因素的配合。作為區域中心和風控機構，只要能提前量化和比較專案未來可能的退出方案，找到風險最小的路徑，在專案啟動前就能引導專案方在退出方向和替代資金來源上做出最有利於投資人的抉擇，並在此後督促專案方提前做好準備，從而大大減少EB-5退出的不確定性。

與抵押量化類似，退出量化也是個全新概念。不管是銀行業標準的信貸風控，還是私募機構習慣的以財務分析為基礎的盡調風控，都沒有現成的標準程式測算退出風險。我們認為，鑑於運營風險是EB-5專案建成後最大的風險，任何完全依賴現金流的替換資金，比如銀行重新貸款，都是可控性最差，難度最大的退出手段。其次呢，就是市場風險，包括商業或民居地產市場，普通消費品市場，特定產品服務市場等。市場風險可以根據目標市場的長期需求和供給的關係，加入時間和費用成本進行量化。比如，開發商要賣掉已經建成的住宅，用銷售盈利來實現EB-5退出，就要看當地的住宅需求和供給，最終是6個月完成所有銷售，還是3年才能完成。花的時間越長，顯然給EB-5退出造成的挑戰就越大。最有意思的還有一類完全沒有運營風險和市場風險的退出資金源，比如ALC在近期新專案上用到的政府撥款 (Grants) 和抵稅優惠 (Investment Tax Credit) ，價值恆定，不需要變現或者變現相對簡單無成本。如果可能，使用這一類資金源，顯然退出難度最小。當然，專案主要股東或母公司本身的財力非常重要，能調動專案以外的資本來替換EB-5資金最為理想，但往往可遇而不可求。

什麼是抵押退出一體化呢？這是指在一些專案上，某些資產可以既作為EB-5貸款的抵押品，在貸款違約情況下保證資金的安全，又可以在EB-5資金退出時，透過變現來替換EB-5資金，從而幫助EB-5投資人絲滑退出專案。同一資產同時保障了資金安全和退出兩個重要環節。這種資產的價值是，在協商確定EB-5貸款抵押品的時候，自動把退出方式也規劃好了！專案有這樣的資產對EB-5投資人是難得的機遇。因此，能否實現抵押退出一體化為投資人選擇專案提供了一個嶄新的視角。

我們舉例說明。一家酒店開發商，計劃在酒店建成後繼續經營酒店。土地和酒店作為EB-5貸款的抵押品，雖然能提高EB-5資金的安全性，但是卻無法為專案上的EB-5資金退出做出任何貢獻。這個例子裡面的土地和酒店資產就不能實現抵押退出一體化。另外一家公寓開發商，計劃在公寓建成後迅速銷售出每一套公寓單元。公寓建築不僅作為EB-5的抵押品保障了資金的安全，也透過銷售變現為EB-5資金退出鋪平了道路，這就實現了抵押退出一體化。如果是一個儲能專案，能拿到美國政府授予的抵稅優惠
(ITC)
，以抵稅優惠作為EB-5貸款的抵押品，專案建成後又透過在二級市場上賣掉抵稅優惠，拿回現金幫助EB-5退出，又是一個例項實現了抵押退出一體化。而且，儲能專案的變現不像公寓，沒有市場風險，對EB-5投資人就更加有利。又或一個鄉村醫院專案，以政府撥款作為EB-5貸款的抵押品，又透過同樣的政府撥款幫助EB-5資金退出專案。這樣的抵押退出一體化連退出時的變現過程也免了，實在是太理想了！

值得一提的是，投資人不需要把抵押退出一體化作為唯一的標準去選擇專案，那樣找到好專案太難了。但如果剛好發現有個專案能成功實現一箭雙鵰，請不要錯過。