【新規】加拿大打擊炒房客，CRA搶先出手追討多倫多房主11年前賣房稅！

摘要

加拿大新的打房政策將於2023年1月1日生效，旨在"減少市場上的投機性需求，幫助冷卻過度的價格增長"。但是，加拿大CRA並沒有在等待這項新的立法生效。他們正在透過法院系統，挑戰被認為的房地產"炒房"。其中有成功追討的，也有挑戰失敗的案例。

加拿大新的打房政策將於2023年1月1日生效，旨在"減少市場上的投機性需求，幫助冷卻過度的價格增長"。

新稅法規定，如果房主擁有房屋的時間少於12個月，不允許使用主要住宅豁免權來規避出售房屋時實現的資本收益，但其中有某些例外情況，如死亡、殘疾、離職和工作搬遷。如果在12個月內出售，房價獲利部分將作為商業收入100%納稅。

但是，加拿大稅務局（CRA）並沒有在等待這項新的立法生效。他們正在透過法院系統，挑戰被認為的房地產"炒房"。其中有成功追討的，也有挑戰失敗的案例。

最近的一個例子是一個多倫多的房主，她到稅務法院挑戰CRA對其的賣房獲利追討。

該納稅人在2011年、2015年和2016年的年度納稅被CRA進行重新評估，她在上述3年時間內，在不同時期分別出售了四處房產。但最有爭議的是2011年她在多倫多的房產出售，因為CRA對納稅人的評估超過了正常的三年期限，並對該年進行了嚴重的處罰。

在法庭上，該納稅人解釋說，從2010年到2014年，她與前夫經歷了"動盪的關係"。她說這導致了斷斷續續的同居關係，並最終在2015年分居並離婚。納稅人作證說，在2010年和2011年期間，她經常在被追討的出售房產裡，"作為躲避與她前夫激烈和虐待關係的避難所"。她認為這所房子是她的主要住所，所以當她在2011年賣掉它時，應該免徵資本利得稅。

CRA不同意，認為該房產是作為"貿易性質的冒險（adventure in the nature of trade）"而獲得和處置的，因此其出售應被列為100%的應稅商業收入。CRA認為，納稅人從未將她的主要地址、僱主T4地址或其他郵寄地址改為該房產，因此該局的立場是，她在相對較短的時間內將該房產完全重建後"炒房"，獲得了鉅額利潤。

稅務法院最終的任務是對2011年處置該房屋的四個基本問題進行裁決。

該銷售應被正確地歸類為“貿易性質的冒險”，因此應作為商業收入徵稅，還是作為資本財產徵稅，從而使其獲得資本收益？如果是資本財產，它是否是納稅人的主要住所，從而使收益免稅？納稅人在2011年的報稅表上是否作出虛假陳述（即沒有報告該房產的出售），甚至是否允許CRA重開2011年的納稅年度，並超過正常的三年重新評估期？最後，納稅人在提交2011年的報稅表時是否有嚴重的疏忽，從而要受到嚴重疏忽的處罰？

在分析了本案的事實和情況後，法官認為納稅人"幾乎不符合通常的不動產'炒房客'的事真實模式"。她是一名教師，而不是一名房地產經紀人，而且她有其他情況可以解釋"所有權期限的糟糕經歷"，即她的虐待性、時好時壞的婚姻，她當時正試圖躲避前夫，而且從法律上分開。

最終，法官評估了該房產的性質、所持有的時間、納稅人到那時為止在房地產方面的有限使用、所花費的工作、動機，以及最重要的、決定該房產出售的情況作出結論：該房產是作為資本財產而獲得的，而不是為了炒房轉賣。

一旦法官確定該房屋是資本財產，下一個問題是它是否可以被視為她當時的主要住所，從而在出售時免於納稅。法官注意到該房產從未被長期居住，而且"除了強制性的水電費之外，沒有作為可識別的地址、永久居住的證據或其他家庭開支"。

法官的結論是："雖然她（房主）可能認為（該房產）是她的永久住所，但如果沒有一些額外的證據，她現在的證據不能釋疑（CRA）的假設。"

然後法官轉向了一個問題——她在2011年的申報中是否存在虛假陳述，因為由於"疏忽、大意或故意失職"沒有報告房屋出售。法官認為，納稅人缺乏任何"細節和材料來證明她的申報情況可能是正確的"，因此CRA有權重開和重新評估她2011年的稅收，即使超過正常的重新評估期。

最後，法官談到了嚴重疏忽的問題，並得出結論認為，納稅人的申報立場，認為房屋是她的主要住所，所以她認為收益不需要在2011年的申報中報告，不應該被認為是嚴重疏忽。

他取消了對嚴重過失的處罰，指出"（納稅人）雖然受過教育，但顯然不熟悉商業和稅收的方式。她認為她可以自己報稅。然而，根據所有的事實，這並不等同於故意的行為，而是對遵守法律的漠不關心"。

來源：加國無憂