BC省一名房地產經紀人近日被勒令“交出”他從出售自己購買的房屋中獲得的120多萬加元利潤中的一部分。
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據CTV報道，根據BC省最高法院週五釋出並於本週在網上公佈的一項裁決，地產經紀胡先生（音譯）於2021年9月以335萬加元的價格幫賣家出售了位於South Surrey市174 Street的這棟房屋，而這套房子在2018年1月的買入價是209.8萬加元。
該裁決表明，在購買這套房產時，胡先生是代表客戶鍾先生（音譯），鍾先生正尋求出售他的房產併購買位於174 Street的這棟房屋。
根據該裁決，起初胡先生代表鍾先生為購買該房產準備了兩份報價。其中第一份報價被接受，但未完成交易，因為鍾先生尚未出售他的房屋並獲得融資。
第二個報價被拒絕，因為賣家收到了另一個買家的報價：而這是胡先生的一位朋友，賣家僅在兩週後就將購房合同轉讓給了他。
胡先生最初對鍾先生隱瞞了這筆交易。鍾先生髮現後提起訴訟，BC省最高法院法官Amy D. Francis最終裁定鍾先生勝訴。
報價和拉斯維加斯之旅
這起訴訟的爭議焦點是20 Avenue以北174 Street上的一塊一英畝地塊，裡面有一棟1980年建成的樸素的單層住宅，有三間臥室和三間浴室。
根據BC省評估局的資料，2025年的評估價值為3,022,700加元，其中除72,700加元外，其餘全部歸因於土地價值，而不是建築價值。
Francis的決定表明，是鄰居讓鍾先生找到了這處房產。
法官的判決書寫道，“鍾先生有一位朋友，他在South Surrey市Grandview Heights社群購買和出售房地產，獲得了可觀的利潤。”
“因此，鍾先生也決定搬到這個社群。”
判決書稱，鍾先生於2017年11月與胡先生相識，並聘請了房地產經紀人協助出售他在Poplar Drive上的房子，以購買新房。
2017年12月，鍾先生要求胡先生對174 Street的房產提出報價。判決書顯示，在與賣方反覆交涉後，雙方簽署了一份價值210萬加元的買賣合同，但須遵守三個條件：融資、房屋檢查和產權調查。
“條件解除（subject removal）”日期是2017年12月29日，在此日期之前，必須滿足條件。
雖然鍾先生從銀行獲得了抵押貸款批准，但該批准的條件是他必須有資金支付735,000加元的首付，這就要求他出售位於Poplar Drive的房子。
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“隨著條件解除日期的臨近，Poplar Drive的房產尚未出售，”判決書中寫道。“鍾先生擔心在Poplar Drive房產還沒收到購買報價的情況下，無法取消第一份合同中的融資條件。”
鍾先生要求胡先生延長條件解除日期，但最終沒有得到延期，合同到期而未完成。
與此同時，胡先生和他的妻子以及另一對夫婦——陶女士（音譯）和她的丈夫陳先生（音譯）一起在拉斯維加斯旅行。
根據判決書，在法庭審理期間，雙方對在拉斯維加斯討論的具體內容存在爭議，但最終結果是陶女士對174 Street房產提出了略低於210萬加元的報價，該報價被接受，而鍾先生提出了205萬加元的新報價，但被拒絕。
兩週後，陶女士將她的購房合同轉讓給了胡先生，胡先生最終完成了交易。
房地產經紀人“故意破壞”客戶的交易
根據Francis的判決書，胡先生及其妻子、陶女士及其丈夫都簽署了一份關於174 Street房產的“投資者協議”，目前這兩對夫婦正就該協議的條款捲入另一場法律糾紛。
在本案中，胡先生告訴法庭，他只是向陶女士提到了這處房產，當她表示有興趣購買時，他把她介紹給了另一位房地產經紀人。
另一方面，陶女士作證稱，胡先生在拉斯維加斯度假期間向她推銷了這處房產，聲稱這是“一個很好的投資機會”，因為地塊面積大，有再開發潛力。
陶女士當時不是加拿大永久居民，也不會說英語，她告訴法庭，是胡先生而不是她與另一位房地產經紀人做了所有安排並促成了這筆交易。
她聲稱，雖然他們在拉斯維加斯之行期間討論了這份投資者協議，但直到2018年3月購買完成才簽署，並要求這兩對夫婦將轉售房產的利潤平分。
Francis認為陶女士的說法更有可能，並指出胡先生向法庭提供了宣誓證據，但他後來多次承認這些證據並不屬實。
“我認同胡先生告訴陶女士有關鍾先生第一份合同失敗的事情，並邀請陶女士與他一起投資174 Street上的房產，” 判決書中寫道。“他故意破壞鍾先生購買（房產）的競標，以便自己可以從中獲利。”
“不義之財”（Ill-gotten gains）
由於鍾先生在交易時是胡先生的客戶，胡先生對鍾先生負有信託義務，但Francis發現他未能履行這一義務。
“胡先生對鍾先生的信託義務至少包括保密義務、透明行事義務以及避免利益衝突並及時披露任何利益衝突的義務，” 判決書中寫道。
在辯護中，胡先生辯稱，他違反這些義務的嚴重性較低，因為鍾先生一開始就買不起該房產。
他表示，鍾先生在抵押貸款申請中誇大了妻子的海外收入，命令胡先生“歸還”出售房產所得的利潤，相當於允許鍾先生從自己的不法行為中獲利。
Francis不認同這一論點，他指出，本案中“兩項指控的不法行為性質截然不同”。
判決書中寫道，“歸還就是歸還不義之財（Disgorgement is about giving back ill-gotten gains）。”
“胡先生在購買和出售174 Street的房產時獲利，這直接源於他決定購買（房產）時將自己的利益置於客戶的利益之上。相比之下，鍾先生在抵押貸款申請中誇大了家庭收入。鍾先生的行為根本不會達到不法行為的程度，如果在本案中下達歸還令，司法系統的完整性將受到破壞。”
法官命令胡先生歸還其出售該房產所獲得的所有利潤，由於胡先生和陶女士就投資者協議的訴訟仍在進行中，因此歸還利潤總額尚未確定。
如果出售所得由這兩對夫婦平分，胡先生需要支付的金額將為626,000加元，外加19,245.25加元的佣金，這是他因將陶女士介紹給代表她進行交易的另一位房地產經紀人而不當收取的。
不過Francis拒絕對胡先生下達任何懲罰性賠償令，理由是歸還利潤的命令“足以達到懲罰和威懾的目的”。
她也拒絕對陶女士下達任何命令，她指出陶女士從未與鍾先生有過信託關係，也沒有犯下任何違法行為。
來源連結：
https://www.ctvnews.ca/vancouver/article/bc-realtor-intentionally-undermined-his-clients-offer-then-purchased-property-himself-court-finds/
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