20世紀80年代初及90年代初，香港地產界曾兩次陷入低迷，李兆基以“反潮流”方式大舉購入土地。據其所言，“我的專長就是賣樓，判斷一塊地皮興建樓盤是否有潛力”
文｜《財經》特派香港記者 焦建
編輯｜蘇琦
3月17日黃昏，恆基兆業地產創始人李兆基辭世，積閏享壽97歲。
同日，中國香港特別行政區政府釋出新聞公報，行政長官李家超對李兆基辭世表示哀悼，並指出“李兆基是傑出的商界領袖和企業家，對推動香港的經濟發展和繁榮穩定貢獻良多”。
人稱“四叔”的李兆基，1928年2月20日在廣東順德大良出生，雖屬次子，但因在家中排行第四故得此稱號。其父李介甫曾於當地開設天寶榮金鋪及永生銀號，經營黃金、外幣兌換等生意。據梁鳳儀執筆的《李兆基博士傳記》記述：因父親將其視為家業繼承人，李兆基從6歲便開始學做家族生意。
1948年，年僅20歲的李兆基據稱帶著1000港元隻身赴港，開始在中環文鹹東街一帶的金鋪掛單做買賣。從事這一買賣雖是微觀行為，但背後折射的，其實是黃金曾為二戰後香港經濟發展的重要推手型產業之一。
以1947年為例：當時有205間珠寶行及金鋪在當地營業，主要集中在中環及油麻地。中環皇后大道中有96間金鋪，是當時香港的金飾業中心。李兆基此時投身的黃金產業，其實已屬於自由發展最鼎盛時代的末尾。
因其獨特的屬性及與貨幣穩定的密切關係，香港於1947年開始實施黃金進出口禁令，初期黃金市場仍然自由運作，但在外部施壓之下，開始落地實施黃金管制法令。1949年4月，香港公佈禁止黃金進出口、買賣等法令，目的是遏制炒賣，防止拖垮國際金融秩序。
管制黃金法令實施後的頭幾年，香港的黃金進口量大幅度收縮。1950年至1953年間，當地黃金進口量平均每年只有1949年時的九分之一左右。由黃金產業進入地產界，其實是在此前後當地企業的可選項之一。
以祖籍同為廣東順德的另一位香港富商鄭裕彤為例，其出生於順德倫教鄉，其於1945年12月抵港，目的是復興周大福在香港的業務。他也是從20世紀50年代開始涉足地產投資，並於60年代正式大舉佈局。這一商界的類似選擇，與當時香港的人口膨脹、住房需求和租金飆升的大環境有關：1947年時當地人口為180萬，1961年時是321.9萬，1971年則增至393.6萬。
為發展地產行業及緩解居住壓力，政府開始實施一系列法例改動，包括1947年的《租務管制法例》和1955年的《建築條例（修訂）》。以後者為例，其解除了新造樓宇的高度限制，同時還把地積比率放寬一倍。自此開始，新建住宅大廈向更高密度的方向發展。收購舊樓拆除重建，也開始成為一門有利可圖的好生意。
1958年也因此成為李兆基的事業轉捩點。同年，他與郭得勝、馮景禧等八人合組永業企業進入地產界；1963年，他再與郭、馮二人組成新鴻基企業，時稱“三劍俠”；20世紀60年代中，當地發生銀行擠提及倒閉潮等風波，李兆基則趁低吸納買入大量地皮，又為中小型家庭設計自住樓宇，結果1969年地產谷底反彈。
這一時期新鴻基地產的借力來源，其實是香港經濟騰飛藉以助力的工業化發展。20世紀60年代，其實正值當地中小型工廠蓬勃發展的契機。新鴻基成立後，憑藉其創始者之一經營拉鍊產業時與工業界建立的聯絡，瞭解到中小企廠商對多層工業樓宇的需求，將“分層出售、分期付款”售樓方式移植到工業界，因此站穩了腳跟，也被稱為“樓宇製造工廠”。
1972年，新鴻基企業上市，前述“三劍俠”分道揚鑣，各自成立公司發展。在近年接受媒體採訪時，李兆基曾如此回憶稱，“那時候，我們三人各展所長，分工合作，亦師亦友，相處甚歡。郭先生是我認識最勤力的人，他幾乎每一天都會落地盤視察。馮先生的人脈廣闊，而且見多識廣，最適合做金融方面的工作，至於我的專長，就是賣樓，判斷一塊地皮興建樓盤是否有潛力。”
1973年，李兆基創立恆基兆業有限公司，全力發展地產，開始積極購入換地權益書，蒐購舊樓。這一時期，其實也是香港經濟開始轉型成為亞太區乃至全球性金融中心的起步階段。
20世紀70年代之前，香港的金融業差不多全是由經營零售業務的商業銀行構成，隨後隨著股市及地產業的興旺發達，大批跨國金融機構開始到港開設分支機構。隨著香港放寬外匯及前述黃金管制等政策，既使得石油美元東移，也讓香港逐漸成為國際貸款的重要中心和世界黃金四大交易市場之一。
香港獨有的“股地拉扯”現象，其實也源於這一時期。即隨著“地產五虎將”等大批地產公司在香港股市掛牌上市，並透過配股、收購等方式擴大公司規模，香港地產業與股市的關係日益密切，相互間的影響日益深入。
當經濟年景好時，地產市道暢旺，地價及樓價攀升，地產公司的市值也受到利好，帶動股價上升。反之則亦然。而這也被一些學者指出是香港經濟多年來需要破除的不足之一，即地產和股票帶動的整體經濟投機性、週期性較強。
這一時期香港的人口持續膨脹及社會結構轉變，也為李兆基的地產業務迅速開展提供了根本助力。從人口角度看，20世紀70年代，香港人口尚不足400萬。到1980年時，則已經超過500萬。大量的新移民源源不斷地湧入，對房屋需求造成了持續的壓力。
李兆基等地產商成規模採用的分期付款等方式，因緩解了年輕購房者的初期“上車”壓力，其實符合了當時香港社會及家庭結構變化的規律：20世紀五六十年代，香港迎來戰後的人口出生高峰期。這批人在20世紀70年代末至80年代初進入適婚年齡。據統計，80年代每年約有5萬對年輕人結婚。核心家庭於是開始逐漸取代家族大家庭。
到1981年地產高峰時期，中小戶型的住宅單位每平方米的售價已經被推高到1萬港元。曾經流行的唐樓，此時開始被高層住宅和大型私人屋苑所取代。與新鴻基地產同出一脈的恆基兆業，此時也採取了類似的投資策略，如看好香港地產發展前景，緊扣地產迴圈週期，重視維持龐大的土地儲備等。但與前者相比，恆基兆業特別重視小型樓宇的發展。
此時的李兆基認為：由於香港人口增長迅速，而且隨著經濟發展，市民收入增加，置業想法會更加強烈。但香港土地供應有限，所以小型住宅的發展前景大有可為。
同樣是採取當地開發商普遍流行的“貨如輪轉（快進快出）”的經營方式，此時的恆基兆業之所以成為儲備土地最多的地產企業之一，其實也採取了不同的策略，即極少參與政府公開拍賣的官地，而是長期派人遊說舊樓的業主售樓，將整棟樓宇拆除重建。另外，他也曾長期在美國、加拿大等地的中文傳媒刊登廣告，向老華僑徵購舊樓，使其獲得大量價廉物美的產業。
此外，恆基兆業還發明瞭“袖珍樓”“袖珍鋪”等形式，將市區內狹小的地盤建成可供售賣的地產。雖表面看來總價不高，但單價及利潤卻相當可觀。
隨著20世紀70年代香港的土地開發向沙田、荃灣等地拓展，修建衛星城成為香港解決城市中心居住面積不足的核心手段之一。此時的恆基兆業也把握了相關機遇，開始將拿地的範圍拓展到新界等地。1975年，香港開始競標沙田新填海區，李兆基作為發起人，與多家當地地產龍頭企業組成百得置業有限公司，開始發展沙田第一城。
20世紀80年代初及90年代初，香港地產界曾兩次受一系列因素影響陷入低迷，依然看好香港發展的李兆基，則以“反潮流”的方式大舉購入土地。以1991年為例，政府拍賣換地證書無人問津，當時的恆基兆業則以8300萬港元全數購入，成為香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。
1947年香港人口為180萬，1961年增至321.9萬。人口膨脹、住房需求和租金飆升的大環境，為當地多家地產商在上世紀七十年代的快速發展提供了助力。分期付款等方式，則幫助大量年輕人實現“上車夢”。焦建/攝
隨著開發專案的不斷拓展，1981年，恆基地產（00012.HK）在香港上市，是首批大規模採用“分層賣樓，分期付款”方式賣樓而聞名的當地地產發展商。由其開發的住宅樓宇，已從港九市區拓展到沙田、荃灣、西貢、屯門、元朗、上水、大埔、將軍澳等新市鎮。因其絕大部分為中小型住宅樓宇，其也獲得了“小型住宅之王”的稱號。
在此基礎上，從20世紀80年代開始，李兆基的重要發展戰略之一，是將旗下集團的架構重組，使其所持資產分散化及多元化佈局。在此思路之下，其分別收購了中華燃氣及香港小輪等業務，以及美麗華酒店；他也開始在北京、上海、廣州、深圳多地購入地皮，投資建房。恆基地產也成為最早一批進入中國內地市場的港資房企之一。
據恆基集團資料，單計其在中國香港的上市公司，李兆基家族企業就包括恆地、煤氣、港華智慧能源、美麗華酒店、陽光房地產投資信託基金、香港小輪、恆基兆業發展，合計市值逾2500億港元。
從20世紀90年代起，李兆基在投資領域的發展也受人關注。1995年至1997年，李兆基曾連續三年在相關榜單上成為華人首富及亞洲首富。他也因此被稱為“亞洲股神”“香港巴菲特”。從這一時期開始，李兆基對教育及慈善事業的投入也不斷增加。
李兆基很早便萌生退意，2011年9月至10月，李兆基辭掉旗下33家香港附屬公司的董事職位，隨後退任多家公司的職務；2019年5月28日，恆基兆業在集團旗下的美麗華酒店內舉行股東會，李兆基宣佈：因年事已高，退任恆地主席兼總經理職務。
六年後，這位中國香港地產大亨的人生落幕。
責編 | 張生婷