灣區HOA費用連年飆升房主不堪重負

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在灣區，高昂的固定利率使房貸已令買家難以承受。業主協會（HOA）費用卻火上澆油，從2019至2024年，灣區HOA費中位數暴漲30%，遠超同期22%的通脹率。這些費用覆蓋公寓、聯排別墅等社群的景觀維護到垃圾清運，卻成為房主肩上日益沉重的枷鎖。Redfin的資料揭示，這場費用風暴正席捲灣區，推高生活成本，侵蝕房主的安穩。

據《東灣時報》報道，在舊金山市米慎街區（Mission District），43歲的格雷格·諾克（Greg Knoke）2017年購置一處28戶公寓時，月度HOA費為600美元。如今，這筆費用已攀至960美元。身為HOA董事會成員，諾克無奈嘆息：“通脹壓力無處不在，水電、清潔、消防檢查、維修——成本全線上漲。”

法律規定HOA年度費用增幅不得超20%，並須向成員披露預算報告，但這並未能遏制費用的狂飆。

核桃溪（Walnut Creek）的羅斯摩爾（Rossmoor）老年社群是HOA費最高之地。這片6700戶的龐大社群，費用從1200美元（含寬頻與多項設施）到2000美元（含餐飲與家政）不等，去年多數居民面臨10%漲價。舊金山的高階新樓如林康山（Rincon Hill）的哈里森（Harrison）大廈，HOA費覆蓋24小時門衛、健身房與恆溫泳池，而老舊公寓則因維護成本激增被迫提費。

保險費飆升是推高HOA費的另一元兇。2017至2018年的加州野火令州農保險（State Farm）與好事達（Allstate）等巨頭利潤蒸發，紛紛暫停新保單發行。州農保險（佔加州15%房屋保險）申請緊急加保費，平均漲幅22%，而好事達去年已獲批34%加價。諾克所在大樓的保險費2024年暴漲近40%，雖更換新公司，保費仍高出原先20%。

部分公寓協會轉投加州最後貸款人FAIR計劃，該計劃2023年提高商業保險限額，吸引更多公寓加入。截至2025年3月，其風險敞口達5990億美元，半年內激增31%。然而，核桃溪羅斯摩爾社群的保險僅為每單位提供100萬美元賠償，覆蓋44%的住宅。過去，區域性災害下這種有限覆蓋尚可接受，但如今加州野火吞噬整個社群，抵押貸款經紀人要求更全面的保險，避開“保險不足”的物業。灣區五縣168處公寓已被房利美（Fannie Mae）列入“抵押黑名單”，傳統貸款幾無可能。

加州SB 326法案要求三戶以上公寓樓在2026年1月前完成陽臺檢查，每九年複檢一次。洛斯加圖斯（Los Gatos）律師賈斯汀·羅尼奧（Justin Roño）指出，許多HOA因儲備金不足被迫加費。“法案暴露了協會的財務短板，”他警告。佛羅里達（Florida）在瑟夫賽德（Surfside）大樓倒塌後強制HOA全額儲備維修資金，加州卻無此要求，導致老舊HOA因低收費捉襟見肘，房主意外背上額外支出。

透明的迷霧

費用上漲之際，HOA透明度問題浮出水面。聖地亞哥（San Diego）共和黨眾議員卡爾·德馬約（Carl DeMaio）提出法案，要求HOA比照地方政府遵循公開會議法，否則決議可被廢止，但該法案上週在州眾議會住房委員會胎死腹中。缺乏監督的HOA如黑箱，房主權益難以保障。

HOA費高企拖累公寓市場。舊金山-奧克蘭-海沃（San Francisco-Oakland-Hayward）地區公寓價格僅漲3%，桑尼維爾-聖塔克拉拉-聖荷西（Sunnyvale-Santa Clara-San Jose）漲12.7%。帝利市（Daly City）居民克里斯·黃（Chris Huang）2013年購置兩居室公寓時，HOA費為430美元，2020年起每年遞增100美元，預計2031年達1615美元。擔憂高昂費用嚇退買家，他2024年以67.5萬美元售出，比預期少10萬美元。“我不想困在賣不出的房子裡，”黃嘆道。

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