想象一下，只需花1英鎊，就能買下一座曾接待過維多利亞女王和大作家查爾斯·狄更斯，並且擁有147年輝煌歷史的地標酒店？
這聽起來如同天方夜譚，但卻在英國北安普頓郡（Northamptonshire）真實上演。
更讓人驚訝的是，其主人Na'im Payman已為這座歷史建築豪擲320萬英鎊進行修復，如今卻被迫以象徵性的1英鎊將其出售。如此巨大的投入與近乎白送的價格，簡直讓人大跌眼鏡。
那麼，這到底是怎麼一回事呢？我們得將時間調回2020年12月。
當時，Na'im注意到北安普頓郡有一座酒店出售，這座名為“The Royal Hotel”的酒店位於Kettering。
從其名字就可以看出，這座酒店與皇家關係不淺。事實也的確如此。
The Royal Hotel擁有一百多年的歷史，是一座國家二級保護建築。在其漫長的歷史中，也迎來過多次高光時刻……
1835年，年輕的查爾斯·狄更斯入住該酒店，當時他正在為《紀事晨報》（Morning Chronicle）報道北安普敦郡的選舉。
1844年，維多利亞女王在前往林肯郡途中入住了該酒店的12號房間。在女王大駕光臨後，酒店遂更名為皇家酒店。
1878年，巴克盧公爵（The Duke of Buccleuch）以詹姆士一世時期風格重建了該酒店，並於1896年將其賣給了釀酒商Pickering, Phipps and Co。
鑑於酒店擁有的歷史地位，加之處於當地商業區核心位置，Na'im看到了巨大的投資潛力。他決定購入這所酒店並重現它昔日的輝煌。
2020年底，他以220萬英鎊買下了這座建築。隨後，又投入100萬英鎊用於重建，同時保留了其歷史特色。
這位商人計劃宏大，想要將這座擁有43間臥室的酒店改造為一個集婚禮場地、餐廳、夜總會和咖啡館於一體的場所。
然而，現實是殘酷的。在重建工程進行到一半時，他的資金耗盡了。由於遲遲等不來投資，Na'im只好將酒店忍痛割愛出售。而且以1英鎊的方式起拍。
Na'im表示：“我們非常遺憾地出售皇家酒店。鑑於它在鎮上的重要地位以及當地社群對它的深厚感情，這座酒店在我心中佔據著特別的位置。我真心希望我們能以一種尊重其歷史遺產的方式修復它，並以此作為振興當地鎮中心的催化劑。”
他繼續說道：“不幸的是，儘管過去一年我盡了最大努力，還是未能籌集到完成專案所需的剩餘資金。我們曾有一位願意出借300萬英鎊的投資者，但他們退出了，因此我們的時間和資金都已耗盡。結果，我不得不做出這個非常艱難的決定——出售。我真誠地希望，認同我們對皇家酒店未來願景的人能夠站出來購買該房產並將專案進行到底，而不是看到它被改建成公寓。”
據悉，這座酒店宴會廳的施工已開始。所有臥室的內部都已拆除翻新，同時保留了具有重要歷史意義的維多利亞時代建築元素。該酒店還擁有面向當地集市廣場的商業店鋪和咖啡館，以及位於地下室的寬敞夜總會。
這位商人表示，該房產具備成為“婚禮和活動熱門場所”的巨大潛力。開發計劃還包括開設一個迷你水療中心、新娘沙龍、共享辦公空間、咖啡館和餐廳。在當地Odeon影院關閉後，應社群的強烈需求，Na'im還在專案中增加了一個精品電影院。
如此低廉的價格就買到一座地標性酒店，是不是已經有人心動了？
先別急，儘管這處房產起價不高，但其中可另有“隱情”！因為據估計，完成這座搖搖欲墜的酒店的翻新工程還需要額外100萬英鎊。
也就是說，除了起拍價，買家至少還要籌集至少七位數英鎊的後續改造資金。對其進行翻新。而且，翻修完成後，該場地是否能如預期帶來收益也是需要打個問號的。這也就不難理解，為何Na'im遲遲等不來願意接手的投資者。
在英國，購買二手房翻新改造的成功例子有不少，但失敗的例子同樣不少。那麼，巨大的投入為何不能轉化為預期的經濟回報？究其原因，主要在於以下幾點：
1、翻新工期難以把控
翻新改造房產本就比購買新建房產麻煩，尤其是涉及歷史保護建築、大型建築時，會變得更為複雜和不可預測。
在修復過程中，不僅要滿足嚴格的規劃法規，還要處理意外發現的各種問題（如結構隱患、地基問題等），這些都可能顯著拉長工期。
而且，時間拖得越長，資金消耗就越大。這裡面不僅包括直接工程費用，還有翻新改造過程中持續產生的專案管理、維護等成本。Na'im投入三年時間和320萬英鎊後仍未能完工，就是被這種時間和資金的雙重壓力給拖垮了。
2、翻新成本常遠超預期
通常，翻新專案啟動時的預算往往基於初步評估。然而，在實際操作中，隱藏的問題會逐步暴露，導致翻新成本常遠超預期。
比如，材料價格波動、人工成本上漲、設計方案調整以滿足新規或實際需求，都會讓最終成本大幅增加。對於那些體量龐大、歷史悠久且具有保護要求的建築，成本失控的風險尤其高。
3、預期收益可能難以兌現
此外，即使克服萬難完成了翻新，市場是否真如預期般接受並願意為此買單，存在巨大不確定性。
一些人試圖翻新二手房後以高價賣出，或者出租，但對當地的房產市場缺乏瞭解，也許潛在買家和租客的群體並不如想象中那麼多。
還有人翻新歷史建築，試圖將其改建為經營場所，但當地是否真的存在這樣的市場需求卻並不確定。這些都會影響最終的投資回報。
所以，別看1英鎊買酒店好像撿了大便宜，後面等著的還有大筆的翻修投入、不知道要拖多久的工期，還有生意能不能做起來的未知數。因此，一定要三思而行。
ref：
https://www.dailymail.co.uk/news/article-14845299/Property-developer-sunk-doomed-restoration-hotel-sale-one-pound.html
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