今天想和大家分享的是關於裝修溢價這件事
前幾天我去看房，發現買一套精裝修的房子比普通裝修的要多花20多萬
來源：鏈家
這兩套房子雖然在同一個老小區，同樣樓層，同樣是約55平的2室1廳，不僅價格差別很大，而且精裝房更受歡迎，看房的人更多，成交也更快
這樣的現象在二手市場上並不少見
可能很多人會好奇，裝修帶來的溢價空間到底有多高呢
為了瞭解真實的情況，我做了一次關於二手房裝修溢價率的統計
選取樣本有一個標準，就是在同一個地段，同一個小區，相同樓層，同等面積的房子，當它們的裝修不同時房價差是多少
01
在二手市場上，精裝修的老破小溢價最明顯
首先從老破小、動遷房和品質房這三種類型的產品中隨機各選擇三個案例，分別計算一下它們的溢價率
先來看看上海典型的老舊小區，銀都新村、斜土新村、興銀花園這三個小區，都是2000年之前的老房子
精裝房和簡裝房之間的房價差在20萬左右，其中50平左右的老破小溢價率最高在8%
ps，溢價率=（精裝修-普通裝修）/普通裝修*100%。說明一下，精裝房是指剛裝修沒多久比較新的房子，簡裝房則是年代過於久遠，已經快被淘汰的普通裝修房
這一類產品在上海市場上屬於不太好住的房子，房齡基本上都在20年以上，甚至40年
比如1995年的銀都新村，同樣一個戶型帶普通裝修只能賣315萬，而精裝房能賣到339萬，這中間價差24萬
因為普通裝修的房子，基本上都是那種過時的風格，要麼本身就已經損耗比較大了。買來之後可能還需要再花一筆錢重新拆除掉
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對比來看，精裝修的房子品質要更高一點。它的裝修風格比較年輕化，有開放式廚房、衣帽間、玄關等等
加上剛裝修沒多久又維護的比較好，它就比較有競爭力，且價格也能提高
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裝修溢價同樣發生在動遷房，這也是市場上品質比較低的一種產品
在同一小區，相同樓層，同一戶型面積段的房源裡，帶精裝修的動遷房要比簡裝的高出5-20萬，溢價率在2%-4%
當其他因素一樣的時候，裝修過的房子和沒裝修的房子，價格差就在裝修費上
而在房齡比較新的品質住宅裡，也存在不同程度的裝修溢價。低的20萬，高的60萬都有可能
2000年之後的商品房基本都帶精裝修，差別就是有的裝修比較新一點，越是比較新的裝修溢價越高
有的可能維護的比較好或是翻新了一遍，就能多賣個幾十萬
來源：鏈家
一般同樣的地段，同樣的戶型，同一樓層的房子，一個剛裝修好的精裝房是一定比普通裝修的房子要貴
對比下來發現，關於裝修溢價率方面，老破小、動遷房這一類產品，有的本身裝修太久風格過時價格高不起來，所以帶精裝的老房子價格提升最明顯
而新一點的品質小區除非本身裝修很好，它的溢價率就不會那麼高
02
並且，帶裝修的二手房在市場上的流通性也更高
其實，流通性好不好最直接的反饋就是成交週期
我做了一個簡單的統計，在同一個小區，相同房源根據簡裝和精裝各自的成交週期情況
資料來源：鏈家
一般精裝要比簡裝成交週期短一些，不完全統計簡裝平均成交週期為101天，精裝為20天，相差了81天
相信很多業主更關心的是，自己的房子能不能快速出售，這一點很重要，特別是對於急售的人來說時間也是一個成本，精裝可以省下兩個多月的時間
可以參考一下不同房源的成交週期，裝修比較好的房子最快成交週期也只要3天
來源：鏈家
即便成交可能沒那麼快，它的帶看次數也會提高
目前這個小區的掛牌房源中，精裝和簡裝平均帶看次數差不多，但是精裝房的房源關注人數要高很多
在看房的時候，有一套婚房也是帶精裝修，當時中介帶看的時候就說了這麼一句話，“這套婚房新裝修的，來看房的人也比較多”
在鏈家網上會顯示房源的帶看次數，如果帶看次數比較高，它還會顯示一個小火苗，代表房源的熱度高
舉個例子，下面這一套50多平的婚房熱度就比較高，一個月會有8次帶看，並且關注房源的人也不少
來源：鏈家
對比那種裝修比較差的房子，它就沒有這種標誌性的“小火苗”，甚至連帶看次數也沒有顯示，不免有一種無人問津的感覺
來源：鏈家
帶看次數多雖然不一定就能成交，但它也從側面反映了有更多的人願意來看這套房子，看房的人越多成交的可能性也會更大
從二手房成交週期和帶看次數反映了一個訊號，帶精裝修的房子是比較受歡迎的，至少它在市場上是好流通的
不過二手交易受各種因素影響，即便是同樓層同戶型的房子，業主心態不同也會影響成交情況
所以並不能一概而論裝修好的房子就更容易流通，只是比不帶裝修的房子機率要大一些
03
接著上乾貨，教大家如何用最少的錢來裝修
先來分享一個最便宜的案例，花1w
也能裝修
在小紅書上有一個博主只花了1w就搞定了65平裝修，真的很好奇到底是怎麼做到的
大家都以為硬裝很花錢怎麼也要好幾萬，而這個房子硬裝只花了10000元+
來源：小紅書@宸宸爸
實際上，硬裝部分可以不砸地磚、不拆地板，只需要在原地面鋪一層SPC地板和仿花磚地墊。另外，牆面和踢腳線部分刷乳膠漆翻新一下就行
至於那些古裡古氣的吊頂、裝飾燈能省則省，關鍵也真的不好看
最後廚房、衛生間，用簡單風格代替複雜設計，會高階又美觀
然後是軟裝，特殊渠道很重要，同款櫃子宜家600元，可能渠道商只要100元
自己也可以選一些綠植、氛圍燈，裝飾品，這些花錢少、效果好的軟裝
如果你動手能力強，也可以參考一下別人的裝修方案
學一學小紅書很有用，裡面有很多這種省錢的裝修攻略。筆記裡包括硬裝的材料選擇，以及軟裝的清單也都清清楚楚，可以做個參考
其實在市面上也有一些專門做裝修的商家，專門給房子翻新裝修
花五萬塊就可以裝的很好了
可以找設計師上門量房，定製裝修方案來預估硬裝費用，一般在五萬左右就可以搞定
比如地板、牆面這些基礎的東西會重新翻修，包括衛生間馬桶、浴簾，廚房操作檯等基礎設施換新
只不過它相當於簡裝，按照硬裝標準來做的，不包含軟裝
當然了，最省錢的方式還是自己親自裝修
比如採購材料就可以在淘寶上找，基本可以解決99%的主材。另外請裝修師傅，也可以面談報價儘量爭取一個比較經濟的價格
算一算，市場上的裝修成本其實也沒那麼高，用比較低的成本，也能獲得更高的收益
哪怕花個五萬搞一搞裝修，很可能就比別人多賣十幾二十萬
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最後，也有幾個建議給到大家
首先有些話想對房東說
1、裝修後不僅會帶來價格提升，在市場上也更容易流通
既然裝修一定會帶來溢價空間，不如動動手把房子好好裝一下
目前二手市場產品同質化嚴重，上海60-70%都是老破小，所以很有必要把房子裝修一下來提高競爭力
2、這件事的成本並沒有想象中那麼高
你可以學小紅書花1w簡單佈置一下，也可以請設計師定一個五萬左右的方案
不過有一點，並不是所有的房子裝修後都是賺的，只是可能性更大。可以根據自己的需求決定要不要裝修，以及花多少錢裝修
還有對購房者說的
1、帶裝修的房子更好住更省事，但一定會有溢價
帶裝修意味著價格也會高一點，不過有的房東心態不一樣，這部分裝修溢價是可以談的，不妨試圖探一探業主預期的底價
2、如果想省錢就買回來自己裝
可以選擇房價低的那個，自己花幾萬塊重新裝一遍，省下一筆購房成本，也是可行的
以上就是今天的全部乾貨內容，如果大家也有什麼想法，歡迎後臺留言~
以上為正文，來自微笑向暖