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從地裡獲得，就要回報地裡…
希望我的分享可以幫助其他在灣區的朋友！
前文
我們是有小孩的雙職工家庭。我們討論過很多次是否搬去其他地區，但最後都不了了之。
一方面因為有小孩搬家麻煩，另一方面也沒有心力去考慮新環境帶來的不確定風險。所以我們決定繼續留在灣區。
回到2024年，我們開始找房子。主要想找個有學區、適合養小孩的家，不排除拎包入住或者小黑屋，只要在我們的預算範圍內就可以。
備註：怎樣估算重建費用？我的GC（總包）給的估價是：每平方英尺 $400-$600，取決於內部裝修。（只包含施工費用，不包括設計、前後院、Permit申請費）
看了一圈矽谷，適合我們預算的郵編大概就95124那一塊。
看了很多翻新的房子或者老房子，但不是沒搶到，就是不適合。
最後我們拿到了95008一個3房1衛的小黑屋（約1000平方英尺），學區不是頂尖，但也有8-9分。
設計
拿到房子後，我們開始物色設計師，總共聊了三位：
•因為現階段對方無法給詳細設計，只能透過談話抓住一些風向（比如他們能否指出注意事項，能否提供大方向思路，什麼可行、什麼不可行）。•與對方溝通是否順暢，因為需要對方能準確理解並轉化你的想法，如果遇到不聽人說話的，可能導致自己很疲憊，甚至延誤工期。•價錢！選一個自己可以接受的，沒有絕對標準，貴的不一定好，便宜的也不一定差，但便宜一定有原因。•要求對方發合同，仔細看清楚包含哪些服務，哪些不包含。•看對方的以往作品，看風格是否符合自己口味。
我們聊的三位設計師
Architect A
•同事推薦，年紀偏大，經驗豐富。•價格 $15,000-$16,000，有建築師執照。
Architect B
•網友推薦，有建築師執照。•價格 $20,000。
Designer C
•同事推薦，新人，沒有建築師執照。•價格 $12,000。
小結
•想改房子，屋主心裡最好先有個大方向，比如：開放式廚房、公共與私人空間分割槽、需要多少臥室/衛生間。•要時刻準備好區分什麼是重要的，什麼可以割捨，因為99%的情況下不能十全十美。•要注意哪些事情是可以之後再確定的，哪些是在Permit申請時就必須定下的。•做自住房建議找有建築師執照的，更有保障；如果是投資房，可以根據情況省一些錢。
Permit階段
最後的設計結果是：
•房子向前擴建約500平方英尺，向後擴建約400平方英尺•內部重新規劃為4房3衛•屋頂拆除重建，內部基本全新改造
在拿到建造許可（Build Permit）前，我跑了3.5個申請流程，總耗時260天。 為什麼是3.5個？請繼續往下看：
Permit 1 – New Build Determination
•因為加建面積超過原有面積的50%，City要求我們提交 New Build Determination Request。•主要目的是判斷你的專案是屬於加建還是重建。•我們很幸運，被歸類為加建（addition only）。
這有什麼區別？如果City判定為重建，那就必須完全遵循最新的建築法規，比如安裝消防噴淋系統等，費用會增加幾萬美元。
比如水公司當時估價消防系統+升級水錶是$17,500。
•花費：$317.32•總耗時：16天
Permit 2 – Planning Department Review
這邊我的建築師有些失誤，我們直接申請了建造審查（Build Department Review），但被秒拒，因為沒有先透過規劃審查（Planning Department Review），浪費了7天。
如何避免？如果設計師或建築師很熟悉當地流程，通常不會出錯。另外自己也要多打電話確認。我在整個專案期間幾乎每幾天就打一次電話。
規劃部門主要關注的是：
•房屋外觀是否與周邊協調•各側退界距離是否合規•能否蓋二樓•是否影響鄰居隱私等
市政府批准前需要發Public Notice，通知鄰居並給反饋期（10天）。
•花費：$2,949.84•總耗時：82天
Permit 3 – Build Department Review
重頭戲來了，這裡主要檢查你的設計是否符合現行建築法規。除了建築部門，其他部門（如規劃、公共工程、消防）也會參與稽核。
•花費：$22,214.36•總耗時：94天
為什麼這麼貴？包括了所有蓋房子需要的permit費用（比如電工、水管等），還有學區建設費用（School Development Fee）。不同City費用不同。
Permit 3.5 – Encroachment Permit
在Build Department Review時，公共工程部門要求我們修復人行道，因此需要另外申請 Encroachment Permit。如果設計團隊好，可能會幫你一起搞定。我為了省錢，自己申請，順利完成。
•花費：$5,308.61（含$2,500可退還押金）•總耗時：0天（與Permit 3同步進行）
小結
•拿permit過程中有很多可能延遲的原因，比如設計師休假、修改設計、屋主猶豫不決、政府放假等。•拿permit前後大概要準備好幾萬美元，很多人可能一開始沒預算到。•拿到permit並不代表不能修改，只是之後改動會更費時費錢。•有空就自己跟進申請進度，多少有幫助。
施工前提醒
等有空再繼續分享施工過程！
FYI：直到這階段，你還不需要GC（總包工頭），但是拿到Build Permit後，建築團隊應該能立刻開工，所以我的建議是：開始Build Department Review時就可以開始面試GC了。
Part1 總結
•沒有時間就不要弄小黑屋，因為真的非常耗費精神和體力，會影響家庭和工作。•沒準備好充足資金也不要弄小黑屋，因為真的需要很多錢。（如果有能力，可以用Hard Money Loan或HELOC，但要有心理準備，不要玩火）•省時間就是省錢！
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