十來天前，香港巨賈鄭家純家族又捲入大風波中。起因是日本法院頒令清盤二世古新世界·羽·度假村。
這個度假村佔地約4.2公頃，是當地最大的高階酒店，曾宣稱要耗資百億元。
風口浪尖上，新世界旗下的瑰麗酒店澄清，自己既非專案業主，也還沒輸出運營管理服務，因為甲方爸爸沒把度假村蓋完。
瑰麗口中的甲方爸爸是ヴァージニア株式會社，由香港櫻花資本控股，是家中國公司。
ヴァージニア株式會社的法人、香港櫻花資本的董事叫張曉晉。
路數一番抽絲剝繭後發現，這位在公開渠道難覓資料的神秘商人，背後藏著橫跨軍、政、商三界的強大家譜。
早在三十年前，張曉晉的資本版圖已悄然鋪展。不知道你聽沒聽過一家地產中介的名字：
我愛我家。
張曉晉與我愛我家深度關聯。我愛我家前身是創立於1998年的北京斯坦福房地產諮詢公司，2001年，北京偉業顧問（下稱偉業）入主後更名為我愛我家，又叫偉業我愛我家。
在北京，偉業曾以地產中介服務聞名，是地頭蛇。公司主要有四位創始股東：
張曉晉、劉田、林潔、李彬。
四人中，以張曉晉年齡稍大，另外三人是60後。
偉業把控我愛我家的控制權長達16年，直到2017年昆百大“蛇吞象”式收購我愛我家，或者說偉業靠昆百大實現上市。
上市後，四人逐步套現，退出我愛我家。不過仍共同經營其他一系列公司。
說起來也奇怪，四人中唯獨關於張曉晉的新聞報道幾乎是零。
其實，從商之前，張曉晉是軍人。
他的父親是位老首長，參加過抗日戰爭、解放戰爭和抗美援朝戰爭。父輩住的地方很顯赫，北京萬壽路的總後大院。
再往祖上追溯，張曉晉的外祖父系袁世凱時期的實業巨頭、經濟重臣周學熙。
到了張曉晉這一代，家族成員不少也是軍人然後從商，加上聯姻因素，整個家族橫跨地產業、製造業、服務業、農業等。
路數還有一個意外的發現。
事關2012年北京的國企首開股份以12億元賤賣8個商業地產專案。
這筆交易當時備受爭議的地方就是買家的身份。
買家是首開的關聯公司首開商業。首開商業49%股權由首開持有，另外的51%股權由中信資本(天津)股權投資合夥企業和洋浦強輝投資有限公司各佔一半。
但洋浦強輝投資是誰？它足夠名不經傳，非常神秘。
路數發現，洋浦強輝背後有個名字非常霸氣的股東方：
帝王（中國）商業地產投資有限公司。
在帝王商業為數不多的對外投資中，有偉業。帝王商業是偉業在海南幾個公司的股東方。
很難直接下定論，帝王商業是不是也跟張家沾親帶故。但可以肯定的是，當同行還在搶二手房佣金時，偉業已經南下海南，埋下地產開發的種子了。
偉業的第二桶金就是海南的地產開發。
時間發生在海南地產泡沫破滅後，偉業在海南賺得盆滿缽滿的兩個大型旅遊地產專案，都有一家PE巨頭的加持：
鼎暉投資。
一個是2008年開業的亞龍灣愛琴海套房度假酒店（又叫亞龍灣卡薩布蘭卡酒店）。酒店是希臘式白色建築外形，據稱是三亞唯一的地中海風格建築。鼎暉持股10%。地皮是由張家已故的張湘月買入。
另一個是2014年開業的Aloha阿羅哈海濱度假村，專案佔地824畝，A輪融資裡有鼎暉。
或許正因為鼎暉創始人之一的王功權在海南發家過，加上偉業是一家誕生在北方的企業，多多少少對海南懷著一種浪漫的想象：碧海金沙、濤聲椰林、水清沙幼。
儘管這種想象背後是漫長的開發週期，但偉業早期在海南還算順風順水。
兩個酒店現在的股東名單上，都還有偉業幾個創始人的名字。
張曉晉自己在2009年左右還投資過海南的美嶺湖溫泉高爾夫度假村。
這三個度假村的商業模式，都是以酒店統一運營作餌，開發成散售式公寓/別墅，進行散售，吸引買家認購產權並共享客房收益。
對於偉業來說，這套海南模式已經非常淬鍊成熟，只待做跨境複製。
2019年，櫻花資本一舉拿下新世界·羽·度假村所在地塊，作為自己的第一個海外專案。之所以投資日本，有個說法是因為櫻花資本有位創始人是重度滑雪愛好者。
度假村原名叫Feather Resort Niseko，引入新世界後才改叫New World La Plume Niseko Resort。
Niseko指酒店所在地，日本北海道俱知安町的二世古。Feather和La Plume，一個英語另一個法語，指羽毛的意思，呼應當地的特色：
粉雪天堂、日本第一雪場。
粉雪不是粉色的雪，而是粉狀的雪，不易結冰，像羽毛一樣輕盈。加上當地降雪量排世界前三，所以特別合適滑雪。
這裡客流量能達160萬人/年。到了雪季，客房每晚最高能到萬元，且爆滿。
如此暴利下，在海南成功驗證過模式有了生長的土壤。
不過，當時當地的地價已經連續幾年漲幅居日本之首，甚至達到日本泡沫期昭和63年創下的歷史高位。
在這裡，櫻花資本除了建酒店，既要修路，又要搭橋，還要劈山，工程量巨大。
百億元的投資無異於是一場豪賭。
比較讓人詫異的一點是，櫻花資本在日本拿地同時，偉業在國內已經有了大危機，有一系列子公司進入破產，甚至張氏家族爆發內部股權糾紛。
公開資料更是顯示，張曉晉在2019年還被列入失信被執行人。
但這些，並未影響到2021年新世界與櫻花資本的合作。
或許，當時手握二世古最後溫泉開鑿許可的櫻花資本，還曾試圖借日本專案翻盤。
2021年至2023年間，櫻花資本一路高舉高打對專案進行推廣。北京推介會選擇在北京瑰麗酒店，在香港啟用蘇富比國際地產代理，在泰國委任佳士得國際地產顧問。沒錯，就是那兩大拍賣奢侈品的拍賣行。
專案的宣傳語，句句戳人心：
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瑰麗提供五星級酒店管理，享會員待遇；
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開業起前3年，保5%的年淨回報收益率；
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每年免費自住28天；
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精裝交付，傢俱、餐具都配備，拎包入住；
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提供來回機票予買家飛往日本實地考察；
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提供分期付款；
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滑雪教練費、滑雪票、雪具租賃、高爾夫場等，各種優惠；
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旺季能滑雪泡溫泉，淡季能避暑，打高爾夫、玩山地腳踏車；
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日元低水位，投資日本房地產正當時；
…
不得不說，光看宣傳都能飛起來。專案把度假夢、升值夢、現金流夢打包得天衣無縫，滿足了富人對滑雪度假娛樂的所有想象。
但這些曾征服中國富豪們的利器，卻在日本遭遇著建築成本暴漲的暗礁。
到了2023年，日本當地銀行對二世古這類專案越來越謹慎。疊加日本政府出臺的限制政策，比如酒店建築面積、樓高限制，導致新專案投資回報週期被拉長。
二世古新世界·羽·度假村開業時間從2023年底推遲到了2024年，直到成為當地近年來第一個被曝光破產的專案。
據日本媒體的報道，專案從2024年6月就停工了。整個工程量只完成30%，樓沒建好，沒錢了，專案斷了，欠了施工方一屁股的債。
瑰麗酒店在日本的第一個專案，就這樣流產了。
叫偉業也好，叫櫻花資本也罷，新世界·羽·度假村的破產，似乎是註定的。
自1960年代起日資首先開荒，再是澳資、歐美資本接棒，到了2015年左右亞洲資本蜂擁而至，二世古這片雪地已經是富豪的遊樂場，見證了三輪資本潮汐的漲落。
有一句話說，但凡熱錢湧動之處，賺錢的往往是先行者，後來者基本是接盤俠。這大機率是指櫻花資本。
但要不了多久，你還會聽到高階奢華酒店逐夢日本二世古遇阻，甚至是夢碎日本二世古的訊息：
下一次的主角，一家是安縵酒店，另一家是悅榕莊。
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