實不相瞞各位，最近我去看了套上海寶格麗酒店公寓的房子
是一套三居室，至於租金
一個月62500元
嗯…四捨五入也就是租13個我目前房子的價格吧
我們說公寓確實是樓市非常小眾的產品，更別說頂級公寓，而就當我以為動輒5、6萬/月的租金
頂級公寓的市場應該很冷吧
但出乎我意外的是
中介小哥告訴我，這個總戶數295戶的寶格麗公寓，如今對外掛牌出租的也就兩套房源
包括成交上，早期有房源掛牌1、2天就成交，即使是現在歲末年初的淡季，成交也能比普通公寓快上一倍
所以這是為什麼
為什麼如此天價的頂級公寓反而能很快出租，而這些頂級公寓，又到底貴在哪裡
今天就讓我們來一起感受下租在上海頂級公寓裡，是怎樣一種體驗
01
頂級公寓的配套服務，驚呆我了
思來想去，我還是想先和大家從服務聊起
倒不是說頂級公寓室內不好，本質上裝修的豪、佈置的有格調，畢竟價格擺在那，和上海的頂級豪宅相比應該差不太多
而這次踩盤頂級公寓給我最大沖擊的，還是它酒店式的服務
是從入住前就開始的
要知道單就想要參觀這種級別的公寓，我都得至少提前1天預約，而真正進入小區之後
更是細緻到我頭皮發麻
先給大家感受下這裡安保人員的密度能有多誇張
以寶格麗公寓為例，單就一個入戶大堂
就有足足4個服務人員
並且這些人員還各有分工
站在門口最外側的1號選手，得眼疾手快
每一次的業主歸家，都有他親自為你開啟車門
接著走向大堂，迎接你的還有2號小哥，彬彬有禮地再次為你推開入口的玻璃門
而站在前臺後的另外兩位酒店式管家，則負責24小時輪流值班，隨時接聽電話傾聽你的問題
入住高階酒店才有的儀式感，就這樣成為你的日常生活
包括正式入住前的準備工作
我以前租的房子，書桌上一抹手上都得帶層灰，而在這裡
保潔只是基礎，更重要的是入住前就會有專業的維修人員，負責挨個檢查屋內所有設定配套的執行情況
交付給你一個嶄新的家
並且這不是寶格麗公寓嗎，據說歡迎入住禮物
以寶格麗酒店為示範，圖片來源：@三七金
也是價值不菲全套的寶格麗洗漱用具
哪怕入住之後，也還有每週三次的入室打掃和一週兩次布草更換
我去搜了下，這“布草”還是酒店專業用語，床單、被套、毛巾都可以被稱為布草，細緻到連軟裝用品都能替換，也是真的把公寓當作酒店來做
而說到服務，又怎麼能少了會所這樣的配套
單就裝修風格上，就稱得上頂級
這是別人家公寓樓下的會客廳
包括走在大廳過道的感覺
隨處可見是藝術掛畫、造型別致的盆景插花
鑲嵌著彩色寶石的寶格麗女士腕錶
像是普通擺件一樣放在過道，供客戶日常觀看，結合空間黑金的配色，呈現出藝術館般的奢華感
而酒店的會所，付費後也是可以和公寓住戶共享
泳池是恆溫的，健身房也有維密教練一對一細心指導，樓下就是寶格麗的專賣店，護膚品也是海藍之謎打底
此外公寓的36樓還配有獨立的高空健身房，讓業主的健身可以更加私密、便捷
我順便瞥了眼這裡的消費價格
嗯，高階公寓連價格也很高階
但這還不是最誇張的
我翻了下寶格麗公寓的公眾號，是真的被這個公寓的隱藏式服務驚呆了
內容整理自：上海寶格麗公寓公眾號
優先預定席位有限的米其林餐廳用餐體驗
最新跑車或者豪華商務車的試駕權和購買配額
國際藝術品代拍服務…
全都是貼合高階客群專屬定製的私享服務，好多我都只是在電視裡見過，或許這就是有錢人的世界吧
甚至有時在上海寶格麗酒店總經理的邀請下
圖片來源：上海寶格麗公寓公眾號
還會請到幾位住在公寓的客人，一起在公寓的Club Lounge，進行一場專屬的意式私宴
頂級公寓帶來的頂級圈層，大概也就如此了
02
那麼住在頂級公寓裡面，又是怎樣的體驗
如果讓我投票給頂級公寓最值錢的一個點，這個一定值得一票
視野
是的，上海絕對無可挑剔的視野
就是你會發現，這次我去到的三家公寓
無論是與外灘一脈相連的寶格麗公寓，緊鄰蘇州河的蘇河灣行政公館，還是地處新天地中心的濟南路9號
無一例外都是位於上海最市中心，且景觀資源最豐富的地塊
於是，當我們身處室內，看到的視野是這樣的
這是寶格麗公寓高區的城市天際線與撩人視野
低區蘇河灣行政公館的俯視
目之所及也是這樣的寬闊河面，流水潺潺
哪怕是臥室
視野也是絕對的開闊明亮
記得我在踩盤寶格麗公寓時就有3位小姐姐來看房，幾乎每個人進門的第一件事都是直衝視窗
將手機對向窗外拍個不停
當然，室內的裝修也不會讓你失望
我發現作為高階公寓，都非常重視個體的居住體驗
我看的這幾套房源，基本都在近200平左右，並且在房型設計上也很注重交流的元素
幾乎都有島臺的設計
而如果是套二的房間，也會大多預留一個書房空間，這倒是和我們傳統常見的公寓恨不得多放幾張床不同
永遠把客戶的居住性放在第一位
裝修細節上也是如此
不僅有超大的淋浴空間和浴缸，帶來兩種沐浴的好心情
廚房也是Miele三件套，堪比千萬級別豪宅的配置
更細枝末節處的床頭板
也是藝術感的折線設計
想象一下，如果住在這樣的公寓裡，夕陽西下，倒上一杯紅酒，點燃香薰，伴著溫暖的陽光讀上一本自己喜歡的書
圖片來源：@三七金
這樣的場景，應該都是非高階公寓難以實現的居住感
03
更沒想到，越是頂級的公寓還能更好租
其實沒去踩盤之前，我也以為這樣動輒好幾萬每月租金的公寓應該很難租吧
但沒想到的是，我這次去看的3個高階公寓，當下的出租情況都還不錯
第一個原因就是，和我們想象的如今市場公寓的流動性很大不同
這些公寓大量都是用於業主自住
前面我們提到的寶格麗公寓，如今整棟樓掛牌出租的也就2套，再比如蘇河灣行政公館，租金也不便宜，大概在3萬/月
但中介小哥告訴我，這個專案也僅有10%-15%左右的房源在出租
畢竟如此核心的地段，配套服務也都算強勢，公寓還不佔名額，所以最開始大部分業主還是從自住的角度入手高階公寓
而市場上的可出租房源少了，競爭力自然也就上升了
於是第二，從成交資料也可以發現
相比普通公寓的艱難
2023年上海的高階長租公寓租金比2019年下降了18%左右，加上供應量增加，客戶選擇空間大，租賃決策期也從原來的兩週拉長至一個半月
但我們來看下頂級公寓的表現
我諮詢了下中介小哥，對比年底淡季，上海普通公寓成交需要花費2個月左右
這些頂級公寓時間大概能縮少一半
尤其是寶格麗酒店公寓，高峰時期的2021年
11萬/月的寶格麗公寓，掛牌1-2天就能租出去
而如今淡季基本也就在一個月左右，且整個小區的流量很高，140-150平的小戶型全部租完
且租金上不降反增，2021年小戶型租金在3萬/月，如今要去到5-7萬/月
此外還有一個變化，是在租期上
受大行情影響，尤其是保租房專案日益增多的情況下
以上海為例到2025年，上海保租房新增供應房源預計將達到47萬套，累計籌措保租房將達到60萬套
於是今年不少長租公寓都在向市場妥協，將自己的租期變短
截至2023年10月，泊寓的平均租期就從之前的9個月縮短至7個月，3個月內租期佔比更高達40%
而這個時候頂級公寓的話語權就突顯了，根據我實地踩盤的幾個小區
如今的起步租期也保持在1年以上
成交的快，租金的強勢，以及還能維持一個還不錯的租期，這些都是如今發生在頂級公寓上真實的故事
04
而未來，或許也會有更多公寓向高階轉型
其實在我眼裡，以後公寓市場也會跟房地產市場一樣走向分裂
本質上這也代表著現在客群需求的轉變
今年我們在大量城市看到豪宅產品力的崛起，大家卷奢石、卷裝修包、卷物業服務
而也正是因為由此帶來品質的提升，讓豪宅能夠在這波樓市裡走出獨立行情
比你優秀的人還能比你更努力
這套道理放在租賃市場同樣如此
而眼見著如今上海房地產剛需類被租賃市場搶走，租賃市場又被很多保障類房源搶走
對於還剩下的那些公寓產品來說
或許也可以參考今天我們提到的這些高階公寓產品，要麼把心思花在裝修配置上，要麼花在服務提升上
畢竟市場的反饋也在告訴我們
在整個房地產都是改善為王的當下，即使租房，使用者也會優先選擇那些更有品質保障的房子
誰做得更多更好，誰就能贏得客戶的心
以上為正文，來自Moon
