作者：gtel 發表於 一畝三分地房奴版
開貼講一下灣區買房的事宜，也是新手，寫下一些經驗供大家參考，有問題還請大俠指正。
1.首付
灣區買房子一般需要>20% 總房價的首付， 否則會需要交loan insurance，而且不便宜。以現在灣區的房價來說，一個房子首付動輒十幾到幾十萬美金，並非小數目。一般人的首付分兩種。第一種是自己有能力變現現金的，比如持有股票，持有一套房屋的。第二種是從家裡寄來。我主要說一下第二種，因為現在從國內打錢來美國越來越難。國家政策每人每年5w美金，就意味著，最多一年可以讓父母正常渠道轉來10w（國內很多城市已經只有直系親屬才可以打，不同地區不同）。17年以前，只要你滿足這個條件，轉來美國還是比較容易的，wire就可以，一筆就可以打五萬。18年後國家因為反貪，反洗錢的緣故，打錢越來越難。目前來看，即使在一個城市，政策的落實也不一樣，我家在的城市比如招行一次一筆最多兩萬，要再打下一筆需要間隔一些時間，一週到幾個月不等。網銀匯款也有限制。建議如果打錢遇到問題，多跑幾個銀行，有的銀行可以透過以學費的名義打5w美金，但是有的也需要I20之類的證明。總而言之，多跑一些不同的銀行了解情況。大的方向是國家對於外匯收的原來越緊。
另外，不推薦用黑市，人肉的辦法轉來首付。因為在美國存入銀行時，也需要提供資金的來源，如果國內父母轉賬，有跡可循，可以提供合法證明。
另外關於是不是要轉來的首付放在銀行3個月不動的問題。一些貸款銀行需要提供2-3個月bank statement，如果在這段時間內沒有大額資金的轉移，審批mortgage的時候會少很多麻煩。但是有的銀行會做國內轉來的首付的流程，三個月也不是必須。在現在的房市，時間就是金錢。
2. 找buyer agent、loan agent
一般人買房還是會找一個buyer agnet。當然也有其他選項，比如如果買新樓盤的話，選擇沒有特別多，自己也能搞定，或者是有一些網站比如red fin 也提供agent，具體的大家可以去了解。我這裡主要說說怎麼樣挑選buyer agent。我一般從網站找或者朋友介紹，我會interview一下，一下一些interview的問題供大家參考。
【agent的knowledge】
提供我的首付，budget， 喜好（學區，交通，房型，大小等等）你有什麼zip code可供我選擇？這些zip的優缺點各是什麼
【agent的自信心】
你需要我現在就和你籤合同麼？（個人認為，好的agent不需要一開始就套牢你，一開始就讓你籤合同繫結你是沒有信心的表現）
【agent的做事方式】
你的客人大部分的買房流程是什麼？你會帶他們去看房嗎？看中的話下offer之前，你會做什麼？如此之類的問題，也沒有一個標準的答案，但是你會從這個問題中看出和TA的交流方式，是否合拍。買房是一個需要buyer 和 agent 配合度很高的過程，做事方式的合拍也很重要
3. 篩房
這個就和做科研，刷題一樣了。精力有限，一定要最少投入得到最大產出。我的建議是走以下幾步：
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透過從問題1中和agent的交流，鎖定一些zip。做兩件事情，一是在redfin，zillow之類的網站上沒事就刷刷這些zip的房源，看看一般的list 價格和成交價格，做到心中有數。 舉個例子，redfin上面，如果你註冊了之後，看到一個喜歡的房子，like那個房子，一旦房子賣出，redfin會給你發郵件說明最後賣出價格（但是redfin本身網站短時間內並不會提供這個價格），建議你做一個excel表格記錄一下這個zip裡，你喜歡的房型redfin的estimate價格和最終賣出價格，看看能不能找到一定的聯絡（modeling可以有：）），listing價格一般不用關心，很多都是低價釣魚。二是親自開車去這個zip的廣大地區轉一轉，看看neighborhood是否滿意（破敗嗎？有便利設施嗎？）
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積累一定經驗後，開始實戰。一般情況下，你的agent會給你推薦一些房源，但是你自己也需要有主觀能動性，畢竟是給自己買房，上心一點沒有錯。在redfin zillow上看看房源，注意以下幾個問題。1）是否在大路或者高速旁邊（會很吵）2）是否周圍有高壓線（健康）3）周圍鄰居房子狀況？這些透過google map之類的都可以看出來，不用親自跑一趟。節約時間精力。如果都滿意，open house親自去一趟，注意一下房子的新舊程度，學區等等。不過這也是大部分普通人能看到的最多了，agent的用處現在就來了，Ta會有一些資源查到房子的歷史記錄，有沒有其他的hidden problem，如果沒有問題，那麼就可以下offer了
4. 貸款選擇
在講一下貸款，一般有fix rate 和ARM ，fix rate就是指一般三十年貸款，利率不變，是一個low risk的選擇。但是利率一般比較高一些。ARM比如7年ARM是指7年內利率不變，但是之後可能漲很多。具體選哪個見仁見智，個人理解，如果你打算住n年之內就賣掉的話，還是選擇n年的ARM，利率比較低。
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