956F過審的底層邏輯–移民局“可行性思維”|ALCCEO深度訪談

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EB-5專案的I-956F申請是每個EB-5投資人綠卡申請要過的第一關。如果I-956F被拒，意味著遞交專案無法滿足移民局的基本要求，這個專案失去了募集EB-5資金的資格。而憑此專案遞交的I-526E申請和I-485申請也就都將被移民局拒絕。I-956F通常是由區域中心準備並遞交給移民局的，一家區域中心的I-956F過審能力是衡量這家區域中心實力的重要指標，找到一家有能力獲得I-956F批准的區域中心合作，毫無疑問是移民成功的第一步。

新法案開始以來，根據美國移民局提供的數字，截止2024年6月底，一共批准了178份I-956F申請，其中24財年就批准了166份申請。同期有25份申請被拒。照此預估，到2025年一季度結束，總批准量可能達到300份左右。這其中，根據“美國EB-5一點通”公眾號統計的I-956F獲批記錄，五家一線區域中心, ALC, EB5AN, EB5 Capital, CanAm, CMB加在一起至少收到了78份I-956F批准書，接近整個行業獲批總數的三分之一。

I-956F過審的核心標準是什麼？什麼樣的申請更容易獲得批准？本文作者對美國ALC區域中心的CEO John Shen進行了採訪，以下是訪談的詳細內容。

問題：ALC區域中心自新法案以來，獲得了大量的I-956F的批准。具體數字和成功率可以披露一下嗎？

Shen：從2024年1月至今（注：2025年3月28日），不算個別租借ALC執照專案遞交的申請，ALC自己的專案先後遞交的30份I-956F申請，前27份申請全部順利獲批，3份申請還在稽核中，目前無1例被拒。最近半年內獲批的I-956F申請平均審批時間大約是3-4個月。

問題：如此完美的記錄，說明ALC對I-956F申請的把控能力非常強。請問，從區域中心管理層角度，是怎麼判斷I-956F過審的核心標準的？什麼因素是I-956F順利獲批的關鍵呢？是經驗豐富的律師團隊還是專案的結構或者型別？

Shen：I-956F申請是EB-5《改革與誠信法案》中規定的，對移民申請程式影響最大的一項新要求。與以往不同，I-956F獲批是當前所有個人移民申請獲批的前置條件。這一點，改變了EB-5行業的規則。對一家區域中心來說，怎樣能順利和快速獲得I-956F批准已經成為新專案發行至關重要的一部分。所有發行方都必須小心避免專案在募資過程中出現I-956F被拒的尷尬局面。一份I-956F申請要順利獲批，專案需要滿足基本的商業可行性，其中很重要一部分是證明除EB-5募資外，專案需要啟動完成的其它所需條件均已具備。儘管證券律師和商業律師的工作不可或缺，但這並非I-956F獲批的關鍵。事實上，大部分有一定從業經驗的發行方，在發行檔案的合規處理上都不會出問題。因此，是否聘請經驗豐富的“大律師”或者“頂級律所”參與I-956F的準備工作，其實並不重要。至於專案的結構是否簡單清晰，並不是一個可以輕易判斷的標準。我不認為專案結構簡單就一定能獲批。從我們的經驗看，專案的行業，型別，規模，包括地理區域都不是申請獲批的直接考慮因素。

問題：這麼說來，ALC 能獲得了大量的I-956F的批准，是對遞交專案的商業可行性進行了深入瞭解，並把相關資訊交給了移民局。如果專案還沒有充分準備好，I-956F申請的被拒風險就會很大，對嗎？專案準備到什麼程度才適合遞交I-956F呢？

Shen：是的，如果專案沒有準備好，不適合遞交I-956F，如果強行遞交只會被拒。準備到什麼程度才算有把握，其實沒有絕對的標準，要看針對的具體內容。舉例來說，建築合同是非常重要的檔案，如果沒有正式簽署合同，至少也要有即將簽署的非正式文字隨申請遞交，否則申請很容易被拒。而資金使用明細，如果沒有具體資訊，可以先遞交一份粗略估計，如果被要求補件，到時再補充細節完全沒問題。

問題：ALC申請量如此之大，批准率能保持100%，有什麼特殊竅門嗎？

Shen：ALC在準備I-956F申請中，有一項優勢，就是ALC的信貸風控稽核流程。作為一家以美國政府貸款為主營業務的專業借貸機構，ALC要對每一個備選EB-5專案進行嚴格的高階貸款風控稽核。這個流程的第一階段就是專案的可行性分析。在這個階段，我們大部分專案都需要請第三方專業機構提供可行性報告，有時一份報告怕誤差大，還要請多家不同機構提供同一專案的多份可行性報告，進行對比分析。這個階段我們收集的檔案和資訊其實已經足以滿足美國移民局稽核的需要。ALC的風控流程最終要處理更加複雜的信貸評估，充分衡量企業信用，專案還款能力和貸款違約情況下的損失追償能力等，最後才能做決定是否批准EB-5貸款。對ALC的風控團隊來說，提供移民局相關資訊非常輕鬆，是工作中最簡單的一部分。這就好像掌握了微積分和線性代數的大學生回到中學解初級代數題一樣容易。

問題：最後一個關鍵問題：EB-5投資人應該怎樣去判斷一份已經遞交的I-956F申請有多大可能性被拒？

Shen：這個問題很有挑戰性。從區域中心管理層角度，我給新投資人兩個建議：1）深入瞭解發行方此前的I-956F申請獲批記錄。如果此前發行方曾經收到過至少5份甚至更多I-956F批准，說明他們的經驗已經足夠，大機率不會翻車。對於第一次申請I-956F的發行方，不管是否聘請了知名律師和經濟學家參與申請準備，被拒風險還是很大的。2）確認專案是否已經動工。前面提到，移民局的決定是建立在對專案可行性的判斷上。如果一個專案已經順利開工，甚至進行到了一半，那麼I-956F所需要的絕大部分資訊和檔案應該都已經收集到位並遞交給了移民局，I-956F被拒風險會相對更小。另外，投資人如果在美國境內，發現I-956F被拒風險大，最好謹慎遞交I-485申請，並和律師充分溝通，做好I-956F被拒後撤回並重新遞交I-562E和I-485申請的預案。

訪談總結:

ALC區域中心的I-956F申請總量巨大，批准率保持在100%。這和ALC的風控團隊有很大關係，因為I-956F重點稽核的商業可行性是ALC風控流程最初的一部分，ALC對此駕輕就熟。一個專案I-956F能否順利獲批，與專案的行業，型別，規模，地理位置沒有關係，律師的工作也並不是最重要的。新投資人擔心I-956F被拒，應該詳細瞭解區域中心或者專案方此前的申請批准記錄。另外，專案已經開工對I-956F申請獲批會有很大幫助。

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正在招募中的ALC專案

鄉村專案

No.117 德州希爾頓雲錦灣酒店

預留簽證類別：鄉村專案

行業型別：房地產 | 酒店

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募集人數：17人

抵押品性質：酒店土地和房產等、100%股權質押、關鍵人和股東擔保、高階貸款的2.4倍

退出方式：重新融資

No.102 東方之光威士忌釀酒廠及體驗中心

預留簽證類別：鄉村專案

行業型別：製造業地產 | 釀酒廠+體驗中心

EB-5貸款性質：高階貸款

募集人數：20人

抵押品性質：土地，不動產，裝置及股東擔保

退出方式：在二級市場出售證券化的貸款，重新融資

城市高失業率（TEA）區專案

No.106 內布拉斯加州希爾頓漢普頓酒店

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預留簽證類別：城市高失業率區專案

行業型別：房地產 | 酒店

EB-5貸款性質：夾層貸款

最多招募人數：20人

抵押品性質：EB-5貸款使用股權質押。股東提供貸款無限擔保，開發商和建商提供的完工擔保；

退出方式：專案運營還款或商業貸款替換

No.93 路易斯安娜州博希爾高爾夫娛樂中心

(956F已獲批)

預留簽證類別：城市高失業率區專案

行業型別：房地產 | 娛樂中心

EB-5貸款性質：高階貸款

其它政府貸款：美國 SBA 504 擔保貸款

募集人數：12人

抵押品性質：固定資產

抵押品價值：兩倍以上固定資產

退出方式：重新貸款

正在招募中的ALC合作專案

專案使用ALC區域中心執照。ALC不進行信貸風控稽核，不參與管理，也不承擔任何財務責任。

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行業型別：房地產 | 度假村

大學城希爾頓酒店

預留簽證類別：高失業區和鄉村雙預留

行業型別：房地產 | 酒店

關於美國借貸中心 (ALC)：

美國借貸中心（簡稱 ALC）成立於2009年，總部位於美國加州爾灣市，是專注於美國政府擔保貸款領域的非銀行借貸機構，也是美國EB-5區域中心數量最多的區域中心聯合經營體，授權經營範圍遍及全美內陸48個州和華盛頓特區。自成立以來，ALC 為數千家不同規模的企業提供了超過23.5億美元的貸款和投資，幫助它們成長並蓬勃發展。

ALC的投資模式以高度重視資金安全性著稱，作為專注於高階貸款的執照金融借貸機構，ALC透過嚴格的信貸風控，從眾多專案中篩選出信用條件和現金流俱佳，還貸能力最強的專案與EB-5資金對接。

ALC 也是美國最大規模的非銀行借貸機構之一，主營聯邦和州政府擔保的各類企業貸款。透過將此類政府貸款與EB-5深度結合，ALC將EB-5投資風險降到最低，力求保證每一位投資人的順利移民與資金安全。

2021年 – 2023年 ALC連續三年被英國《金融時報》(Financial Times) 評為美國發展最快企業。

2020年 – 2024年 ALC連續五年榮登Inc. 5000美國成長最快私營企業榜。

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