上海市區跌最狠的地方

2025-07-31 10:21 WBusiness商業

圖片/CEOBIZ
來源：魔都財觀
最近我們在梳理2016-2025年上海各板塊房價資料。
發現市區大部分板塊對比2020年房價還是有漲幅的。
但市區也有幾處地方，明明地段不差，配套成熟，房價卻一直支稜不起來。
這些地方目前已經跌回2020年，有的甚至比2016年還低了。
10年時間，房價不漲反跌。
對於買房人來說，這樣的板塊，基本都是勸退。
下面就跟大家逐個盤點下，這些板塊，為什麼不建議買。
1
靜安永和
目前永和的掛牌均價是5.4萬，跌回2020年。
這個板塊大家可能聽的少，周邊的陽城、大華，名頭都比它響亮。
這裡最拿得出手的，是新靜安硬塞進來的“市北高新”總部園區。
除此之外，這個板塊並沒有多少亮點。
空有“靜安區戶口”，卻一點沒有靜安區的腔調。
地鐵雖然有1/7號線，但最近的地鐵站點也要1.5公里以上。
板塊腹地居民，地鐵通勤還是很難受的。
永和的學校、醫院、商業都平平無奇，日常消費全靠蹭寶山的日月光。
一個靜安的板塊，商業還要靠寶山的“接濟”，未免有點太丟面。
更慘的是，永和四周全是“難兄難弟”，想抱大腿都難。
東邊是虹口的涼城和江灣鎮，也是虹口區的老大難板塊。
涼城至今連個地鐵都還沒有，肯定指望不上。
西邊是寶山的大華和大場，價效比尚可，但自身造血能力都不足，都眼巴巴等真如副中心帶飛呢。
北邊是一條南何鐵路，直接把北向發展摁死。
南邊的陽城自己還在抱大寧大腿呢，根本管不了永和。
“不幸”的永和出身老閘北，本來底子就薄，再攤上這麼個區位，想起飛難於登天。
在永和買房，還是需要謹慎。
不要看大寧金茂府衝到了14萬，就把永和當窪地往裡衝。
錯過了上海高速發展的黃金期，窪地很難再翻身。
2
靜安彭浦
2016年彭浦板塊的掛牌均價是4.9萬，目前彭浦的掛牌均價是4.8萬。
彭浦的房價已經跌穿兩個上漲週期，直接回到了2016年。
彭浦雖然地處上海市區，但歷史底蘊和內環內的眾多板塊有著天壤之別。
這裡最早的定位是偏遠郊區，一百年前廣東人在此設廣肇公所，收葬客死滬上的同鄉。
建國後彭浦成了首批工業區，擁有上海的第一批工人新村。
也奠定了這裡老公房扎堆的基礎。
整個老閘北歷史上都難，而彭浦又屬於老閘北鄙視鏈的最底端。
只能靠掛著“靜安區”的名頭，維持一份體面。
這裡的客群，基本都是板塊內部的，絲毫不見外區買家的蹤影。
次新的成交和板塊直接絕緣。
唯一的次新小區聞喜華庭，上一次的成交記錄還停留著在7年前。
彭浦和永和一樣，都和靜安區的氣質不搭。
板塊內老房子扎堆，城市介面老舊，反倒跟寶山的氣質很接近。
雖然彭浦的房價跌回了2016年，但買這裡的房子還是要謹慎。
3
虹口曲陽 
曲陽，在樓市裡一直沒什麼熱度，如今房價也回到了2016年。
虹口是一個南北差距很大的區，曲陽正好處在中間地帶。
但好歹是內環內，8號線曲陽路5站到人廣，這個地段絕對可以拿出來吹一吹。
板塊周邊配套也很成熟，教育醫療商場都不缺，副中心五角場近在咫尺。
板塊內的學校在虹口也是一二梯隊，排名靠前，但虹口一梯隊的含金量，自然要打個折扣。
曲陽的主要問題，還是房子太老。
上世紀八十年代形成的曲陽新村，是上海資格最老的工人新村之一，板塊內的玉田新村甚至是五十年代的房子。
整個曲陽板塊幾乎沒有15年房齡以內的商品房。
只有復城國際，曲陽豪庭兩三個次新小區，獨木難支，形不成高階的社群氛圍。
不過曲陽的老公房美麗家園有口皆碑，算是彌補了一些缺點，但不解決根本問題。
曲陽還有個大問題是，老齡化太嚴重，這也是整個虹口區的問題。
在虹口走走，你遇到的三個人裡面就會有一個60歲以上的老人。
整個區域居民平均年齡大，消費慾望和消費能力會低，商業配套也會慢慢衰落。
而因為缺少年輕人流入，這裡的學校和教育配套漸漸也會跟不上主流，房價自然也漲不起來。
4
楊浦鞍山
楊浦區房價跌回五年前的，不是最偏的中原板塊，而是鞍山。
鞍山位於楊浦內環內，地理位置可以說非常優越，但卻是上海市區房價跌最狠的地段之一。
和其他幾個地方相比，鞍山的情況有一點特殊。
整個鞍山板塊不大，卻有3條地鐵線貫穿，8號、10號、18號線。
地鐵覆蓋整個居民區，不到1公里範圍內，可以到達多個站點。
居住氛圍也非常好，地鐵上蓋就是旭輝MALL。
除了中型購物中心，沿街的底商多不勝數。
整個板塊兼具了商業氣息與人間煙火。
最重要的是，楊浦一梯隊的小學鞍山就佔了3所：打虎山路第一小學、第二師範學校附屬小學、以及控江二村小學。
以及五六所二梯隊的小學。
放在其他教育匱乏的區域，簡直逆天的資源。
板塊內社群醫院、三甲醫院，也應有盡有。
就是這樣一個看起來沒有任何短板，非常適合上車的板塊，房價卻實慘。
密雲小區，對口二師附小+鐵嶺中學；
對比20-21年曆史最高成交價近14萬，一房的成交單價降至6萬多，2房成交單價降到5萬多。
單價腰斬都不止，首付款都虧沒了！
鞍山其他小區也沒好到哪裡去。
之前炒學區房泡沫太大，後面落戶年限收緊，而且單小學學區也越來越不吃香。
再加上板塊內都是品質差的老房子。
種種不利因素疊加，鞍山板塊的房價是一瀉千里。
鞍山板塊的沒落，就如同這裡老舊的城市介面一樣。
除了能夠提供升學掛戶口的價值外，已經沒有產業和資源的進一步支撐。
雖然不想說鞍山被時代拋棄了，但這確是不爭的事實。
5
 小結 
上海市區一直是樓市價值的高地。
但“市區”兩個字不是一把萬能鑰匙。
無法解決所有的問題，也無法阻擋沒落的腳步。
這些沒有增量資源傾斜的板塊，錯過了上海高速發展的黃金期，再想翻身也很難了。
能維持現狀就已經是保留一份體面。
而仗著市區兩個字虛高的房價，最終也會在週期調整中迴歸理性。

– END –

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