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來源：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426）
作者：餘奔雷
全國樓市很多都有傳奇色彩，但第一城一定是15年前的溫州，而且這個第一還不是在二線城市群裡，而是和一線去比。
一張圖展示下溫州樓市曾經的江湖地位：
接連三年壓過當時的北京和上海，漲幅也堪稱神速。
京滬還在2字頭的時候，溫州已經率先破3、直接飛上天了，成為全國房價第一城。
毫不誇張地說，彼時的溫州樓市就是中國樓市的風向標。
但最近，我們看到一份滿天飛的資料，非常驚心：溫州二手房價下跌幅度48.4%。
依然排全國第一，只不過變成了倒數第一。這也是溫州樓市39年來的最大跌幅。
具體均價從高點的2.8萬/平，跌到低點的1.4萬/平，一個長三角二線城市的房價直接腰斬，這個數字是真的嗎？
如果是，溫州樓市到底發生了什麼？又是哪些因素導致的？
這些去之前的疑惑，在我踏上前往溫州的高鐵後，逐漸有了清晰的答案……
01
親身感受下來，現實的確如此。
當下溫州房價跌得很痛，網傳的48.4%這個數字也不算誇張。
因為我市調的部分小區房源，比這個數字要嚴重得多。
根據中介預估，現在溫州市區的房價普跌30%以上，個別房源直接暴跌50%左右。
這個50%也只是我取的平均值，在貝殼撿漏榜上，你能看到更高的數字。
翻了翻榜單，一共100個小區，刨除寫字樓公寓、安置房，上榜最多的就是那些市區老小區。
中介帶我看的第一個小區，是最近成交量很高的新田園組團。
說是老小區，其實品質還不錯，小區有大面積的中心花園、水景、公區設施。
轉了一圈，並沒有太多破和小的感覺。
加上六組團窗外，就是全國十大豪宅保利天樾璽、金融CBD。
這樣的站位和環境，卻比高峰期跌了一半不止。
一組團一套18樓的106平3房，2020年的買入總價為250萬元。
我去的當天，房東報價125萬，5年時間，剛好跌去50%。
而另一套西邊套的頂樓3房，單價高點能上到2.5萬～2.8萬，現在只有1.1萬，最高跌去了60%。
六組團27樓的一套135㎡3房，2022年8月時房東買入價是280萬，加上不錯的裝修、車位，成本超過300萬。
目前掛牌價只有185萬。已經跌了38%左右，坐下來還能再談。
此外，蒲鞋市新村、上陡門、水心住宅組團這樣的老住宅區都在亂跌。
同一個小區的二手價格已經不成體系，總有意想不到的房源，在這個春天冷不丁跳出來擊穿市場底線。
當然，不只市區是這樣，郊區新興板塊也是同樣的情況。
先看近郊，我市調了和CBD一江之隔的七都島。
鹿xx第2017年二期開盤均價1.8萬元，目前最低成交1.1萬元。
隔壁2021年交付的翡x灣，小戶型也曾達到過2.6萬，但今年已經來到1.3萬元。
以及甌江口的大盤xx國際新城，非常有代表性：最早開盤價1.1萬，高峰期漲到1.6萬，目前均價8000元。
這些數字軌跡，就是近幾年溫州近郊樓市的冷熱溫度表。
而遠郊更不用說了：仰義的超級紅盤陽光100阿爾勒，當年是片區銷冠，這幾年從高點的1.2萬下探至去年的4500元左右。
再到如今出現的單價3000多元掛牌的情況，粗暴計算已經狂跌75%，考慮到很多房源有特殊性，這個數字只能參考。
不過下跌的落差幅度還是一眼便知。
然而普通二手房交易的情況，還不是溫州樓市目前面臨的最大問題。
02
最關鍵的是，溫州豪宅沒有獨立行情。
作為二線地級市翹楚，在前兩年的民富等級排行中，溫州排全國第五。
人均消費水平曾僅次於上海和杭州，排在全國第三。
如此實力之下，整個豪宅市場依然陰霾連天。
連濱江CBD、綠軸豪宅的部分房東都在虧錢。
高貴如江山雲起，2021年均價4萬/平強勢開盤，目前低區4房的掛牌價已經在2字頭了。
我查了下，2020年德信拿這塊地時，樓板價逼近2.8萬/平。麵包打折到和麵粉一個價，這放在全國豪宅市場也算一個奇觀了。
還有綠軸公園附近，這裡剛好是城市十字軸，又挨著市府，業主非富即貴。
但其中一部分房源也在降價。
拿天x來說，洋房+小高層的配置非常稀缺，窗外就是綠軸公園。
所以觀景面的一套6樓洋房，買入價800萬元出頭，目前掛牌價798萬元，沒太多降價空間。
但看不到綠軸公園的，該降還得降。
一牆之隔的中間套，開窗即小區內部，房東買的時候580萬，現在480萬，直降100萬。
這種情況，和市區大部分二手豪宅類似：推開窗看見什麼，決定了賣多少價格。
鳳xx鳴一套16樓3房，前年買的時候530萬，現在掛牌450萬，其中有個不利因素就是看廟。
中介告訴我，按照目前的行情，談到430萬還能再包個車位。
說實話，現場看下來，我的心情很複雜。
整個溫州樓市覆巢之下，高資產屬性的豪宅也已經逐漸失去談判權。
在我碼字的這一刻，中介發來鳳xx鳴139平的一套房源。
房東急賣，報價32000元/平。
這套房子年前掛牌價一平米4萬多，後來39000元、38000元、35000元……價格慢慢地降。
03
而這樣的市場不是今年也不是去年開始的，已經持續了好幾年。
當我回過頭看溫州樓市這幾年的表現，資料非常直觀：
自2022年開始，溫州房價已連跌3年。這一輪降價潮開啟後，市區二手成交單價從2.5萬回落到了2字頭的邊緣，其他區就更不用說了。
到去年，整個市場都來到了谷底，
我把去年全年的資料也找了出來，具體月份是去年8月，也就是開頭提到的那個最低點。
9月新政後，市場有些許回溫，但依然沒能追上去年初。
邁過農曆年，這個一二線都提前回暖的小陽春，溫州二手成交均價暫時停留在1.5萬一平的水平。
樓市並沒有真正走入春天，於是就有了前面我市調的那些現場畫面。
常年活躍在市府核心的中介，對當下市場的定義也依然是谷底。
但這些資料，並不意味著溫州樓市沒有預期。
作為曾經的炒房第一城，溫州的房價標尺和全國不同。跌幅對比往年的數值並不能反映真實需求。
舉個例子好了，如今跌得厲害的七都，正是近年迴歸本土的投資客們炒房最集中的板塊之一。
島上的鹿島xx天地，透過學區概念炒得火熱，投資客就佔了整個專案的50%。
而預期落空後，這些人自然開始砸價拋盤。
所以，溫州的暴跌，不能和其他二線城市相提並論。
也不能對照當初人為製造的虛假高峰，去說房價跌了30%、50%……
因為水分必然要被擠出，如今更像是一場合理修正。
我們再把週期拉長到15年，溫州房價指數其實已經在逐漸自我調整。
從早期2011年的不正常數值逐漸恢復到二線水準。
2021年投資客迴歸帶來的次高點也並未高過10年前的峰值。
目前78的房價指數，反而說明投資時代已經過去，伴隨全國及行業的調整，溫州人對於房子的思考開始迴歸理性。
我市調過程中也發現2個明顯的變化：
一個高階改善入場。年後的溫州市場，最火的一類房子就是四代宅。中楠·鷺湖一齣現就成了全城頂流，不到1小時，45套房源全部售罄，去化率100%。
要知道，上一次溫州首開清盤，還是在5年前。
可見溫州本土並非沒有需求，這些被召喚出的真金白銀就是最好的購買力證明。
另一個就是真實需求迴歸。根據朗指院報告的資料，1月溫州二手房置換週期縮短至6.8個月，市場成交佔比已經逐漸偏向首改群體。
2月份，90~144㎡首改型產品的佔比，已經超過小戶型，成為主導力量，144㎡以上戶型成交佔比也提升了11%。
這些品質驅動的需求，都在說明溫州樓市正在走向一個新生態。
但為什麼大家的體感依然是谷底？
04
其實所謂市場見底的背後只是因為：溫州不缺房子。
說實話，市調當天，無論走到市區還是郊區，我的第一反應都是，房子好多啊。
已建成的樓棟非常緊湊，未完成的同樣密密麻麻。
肉眼可見，整個溫州的庫存非常多。
在這背後，一個重要因素就是安置房爆發。尤其2016年，市區大規模棚改釋放了很多安置空間。
如今，那批安置房早已滿足5年年限，陸續流入二手市場。
再加上過去幾年一手流速慢，2018年存量面積開始大幅上升，這種情況一直持續了7年。
直到2024年略降了一些，但依然比2018年之前高得多。
在如此供應的存量基礎上，從2021年開始，一手銷量卻在一路下滑。
到今天我去市調的時候，部分2021年交付的小區依然在售。
中介告訴我，很多已經賣了四五年，而且空置率很高。
這是我站在金xx灣樓下拍到的畫面，放大一看2022年交付時掛上的紅綢都還沒揭掉：
粗略數了數，一張照片裡就有10幾戶沒入住。這些空置的房子就是投資客退場後重新投入二手市場的。
各方面供應疊加在一起，最終導致了龐大的二手庫存。
而且上新速度非常恐怖，這兩個掛牌量的時差僅僅1天，就多了快200套，到了4.6萬套。
這麼快的庫存增速，新增需求卻遠遠不夠。
在很大程度上，溫州和南京一樣，都是內迴圈市場。
目前交易場上的也大多是本地置換客，刨除掉來來去去的投資客，真實需求一直是固定的。哪怕在市場最火熱的2021年都是如此。
但這些本地客源，這幾年也在陸續流失。
之前去杭州，當地中介坦言，看房的外地客戶裡就屬溫州人最多。上海一直以來對溫州人的吸引力也很強。
短期來看，本地的房子無論從資產還是居住屬性，大多都比不上這兩個城市。於是一批有錢的購買力都置換到外地去了。
除了本地客群不足，溫州更缺少的其實是外來高階需求，而這部分才是推動置換鏈最核心的部分。
只是過去溫州以個體戶為起點，靠著小商品發家，一直是中小型企業為主，產業一直沒有得到升級。
如今杭州出了六小龍之後，缺乏新興產業的溫州更沒什麼吸引力了，自然也就沒有更多外來人口去消化這麼多庫存。
05
不過一座新的溫州城也正在人們眼前出現。
溫州人擅長的不只是投機，更多的其實是把握機會，而且比一般的城市都要提前。
比如面對日漸迷離的房地產市場，早在2022年，溫州就已經啟動了一場城市供給側調整，比如大規模減少土地供應。
可以看出，2022年之後，溫州土地掛牌成交急劇萎縮。這一年的掛牌供應面積減少了50%，成交減少了42%，
再到2024年，土地供應量徹底降了下來。
根據浙江省自然資源網的公開資訊，去年，溫州市區僅成交了18宗涉宅地塊。
整個樓市從一級市場就在放緩節奏，調整的決心看起來還蠻大的。
以及去年討論度很高的房票政策，溫州2022年就出臺了，目的是避免安置房的集中供應造成庫存增壓。
不僅如此，關於“好房子”的調整，溫州甚至要早於全國。
去年5月28日，溫州市住建局釋出了《溫州市住宅建築品質提升設計導則（試行）》，從8個維度規定未來溫州要建什麼樣的好房子。
這些供應端的層層遞進，已經構建出一個逐漸清晰的未來畫面。
這也是我說溫州樓市依然有強大預期的原因。
除此之外，站在整個城市視角上，溫州也正在進行一場果斷的產業轉型，代表選手就是龍灣。
這個此前聲名遠揚的工業大區，履歷是足夠輝煌的：中國製筆之都、中國閥門城、製鞋服裝……整整八張名片全是國字頭。
但當製造業走入衚衕底，說轉型也就轉型了。
瞄準電子和新能源後，目前龍灣的抬頭變成了科創大區：中國眼谷、國科溫州研究院、星曜半導體……且今年GDP成績單破了千億。
這也在溫州的萬億道路上向前推了一把。
包括走在七都的道路上，我在路邊看到的是這樣的城市定位：
仔細看下這幾個詞：研發特區、科創特區、金融特區……
是不是很熟悉？一眼就能看得出來對標的是上海浦東和深圳的節奏，而且框架已經搭好了，招商引資也開始內捲了。
去年7月份，智慧谷已經簽約了百度智慧雲、網易、九號科技等22家頭部企業和平臺入駐，還和華為、科大訊飛聯手打造人工智慧計算中心，向全國輸送算力。
整個溫州的產業地圖已經越來越清晰。
從小商品、小生意做起的溫州人，擅長創造奇蹟，也給這座城市保留了一些創新、堅韌的底色。
如今也是一樣，製造業突圍後溫州正大步邁向下一個時代，期間當然要經歷一些陣痛。
不過只要城市背後的人沒變，下一個黃金時代也就不會太遠。
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