這幾年實地踩盤下來，上海市面上的新房各自什麼水平，我們心裡差不多都有個標準
不知道各位有沒有看過上海的市中心豪宅，無底線、高投入的專案太多太多，輕易就能打破各種天花板
但相比高階市場，上海新房另一個更普羅大眾的市場：剛需
卻很少出現一個真正的代表作
不是因為豪宅更貴所以能成為代表，而是做剛需的邏輯本身就不太一樣
一般來說，開發商做剛需只追求2個原則：
第一個叫做均好
就是把產品力的各個維度都盡可能做到平均，整體不會太突出
第二個就是追求極致的投入產出比
花的每一分錢都和成本、售價、利潤空間緊密掛鉤，自然也很難有高投入
所以這麼多年下來，上海樓市的剛需產品力一直大差不差
但，凡事總有例外
今年上海新房市場，就出了這麼一個意外
同樣來自最近的一次實地踩盤
實話說，這可能是上海少有的真正打破剛需產品力天花板的專案
中國鐵建·熙語
示意圖
也是親眼看過我才後知後覺，一家開發商想在上海做出剛需產品的天花板
它究竟要付出多少代價
01
看過這麼多盤，我還真沒見過這樣的產品規劃
尤其剛需市場，一般的園林景觀都是加分項，但不是必須項
所以當我看到這個專案第一反應是，這樣的規劃怎麼會出現在這裡
而且各位知道麼，這家開發商為了做出剛需的尺度感，有多捨得
第一件事就是在土地規劃階段調整了幾輪方案，最後做了一個聽上去有些任性的決定：
直接拿掉一棟樓
示意圖
從原本規劃的16棟高層減少至15棟
在小區最核心的位置，創造了一個約3500平的超大尺度空間
示意圖
這還不算完
他們還做了第二件事：空間打通
就是在前後2棟樓內，各拿出底層一樓來做半開放的架空層
而且打造不同的主題作為景觀的一部分，和外部空間完全打通
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第三件事，就是在兩棟樓宇之間鋪設了約200米的通廊
示意圖
迅速串聯起每個空間，形成一個整體
同時也保證了空間視覺上的通透感，也就是更好看
於是業主歸家途中，就可以看到一條約7000平的社群景觀中軸線
示意圖
各位發現了麼，整個小區的規劃目的很明顯
就是儘可能地放大景觀尺度
我算了下，地塊規劃用地面積約66059.6平
而紅線內的景觀總面積就有約49831.5平，超過了小區三分之二的規劃體量
還可以透露一點，目前整盤計劃的實體展示區超過了1萬方
也就是說這些規劃不只停留在數字上，未來都會逐漸實景呈現，完全所見即所得
比如我在現場實拍的酒店式入戶大堂，未來就會完整交付給業主
實景圖
但如果只是單純地調整規劃，把景觀做大
還不至於讓我受到入行以來少有的靈魂衝擊
02
這樣的規劃尺度下，一個剛需產品究竟能做出什麼樣的景觀
前期規劃的投入度，也為社群景觀呈現帶來了2個明顯的不同
第一個就是中心景觀的內容上，這家開發商選擇了一條最不好走的路
做水景
示意動圖
不是隻有一個草坪，也不是花園，而是真誠投入地去做水系
行業裡，一般開發商都會主動規避這個大難題
前期造景貴、後期維護難，整個就是吃力不討好
關鍵還不是那種簡單的水系，居然是透過疊石的佈局來打造梯度落差
形成很少見的水瀑
示意圖
整條水系的設計也花了不少心思
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第二個變化就是景觀的空間功能更豐富了
沿著禮儀中軸，打造了很多生活模組
比如採用宇宙星球概念的兒童樂園，以及旁邊的啟蒙花園
面向的就是全部小業主
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還有專為年輕人打造的健身模組、以及老年康養模組等等
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甚至疊加部分，景觀功能就更精細化了
坊巷式住宅的每條弄堂，都設計了林下閱讀、停駐交談、會客的不同空間
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這麼做，不僅是強調好看，而是真正讓景觀變得更好用
當然背後也付出了更多成本
規劃調整意味著一切推倒重來，原有的利益也要讓渡
且不說一般高階小區都很難有這樣的魄力
對開發商來說，各種人力、景觀設計、後期維護等也是真實的成本
但這個專案中，這些糾結和取捨你很少會看到，似乎全程只有一個態度，就是做好景觀、做好產品
03
而這樣的投入不只發生在社群，對於室內細節的思考同樣超出了預期
約91平三房，似乎是最難平衡業主所有需求的一類產品
但這個專案的思考，讓這個戶型在同類型產品中各方面都很能打
也是從一個改變開始
從原本規劃的1衛變成了2衛
仔細看下，可以發現是在本身就很極致的三房戶型中，又拿出一塊空間，多設計了1個馬桶+盥洗池出來
示意圖
這樣做能帶來什麼？
最根本的就是解決了小三房的一個核心痛點，搶廁所
對於上班族來說，早起高峰期搶衛生間的痛只能說懂的都懂了
樣板間實景示意圖
這個時候，多出來的1個衛生間就顯得十分必要且合理了
顯然，這家開發商不只造一個房子那麼簡單，而且很會做房子
真正把自己放在客戶的需求上去做規劃
所以為了強化居住體驗，他們又專門做了2個最佳化
第一個叫做開啟空間
首先是客廳，各位可以仔細看下客廳牆壁和陽臺之間的位置
樣板間實景示意圖
原本應該有2個牆垛，或作承重牆，或用來增加牆體的穩定性
但為了整個視覺上完全通透，開發商選擇去掉了一側的牆垛，另一側也透過背景牆設計消減了剩餘突出的部分
這種不起眼的調整，對整體建築構造提出了考驗，施工難度和成本也增大了不少
而對於一家中字頭基建出身的房企來說，這些聽起來複雜的工藝技術考驗，恰好是他們的舒適區
除了客廳，廚房也用了開放式移門設計，滿足中西餐的雙重需求，又不失整體的通透感
樣板間實景示意圖
整個動區完全是開啟的
所以最終一個約91平三房內，我們也能看到這樣少有且真實的大空間感
樣板間實景示意圖
第二個最佳化，也照顧到了小三房戶型的另一個核心痛點，就是增加收納
進門後，玄關處的收納櫃直接做成了交付標準
樣板間實景示意圖
而客廳電視牆和玄關打通後，
一整面牆都可以用來做收納
包括廚房也預留了雙開門冰箱的位置
不只常規收納，我還注意到一個少有開發商真正去做的設計
洗手檯側邊的牆體也被罕見的利用起來，做了一面垂直收納區
樣板間實景示意圖
而且這些最佳化調整的前提，是一個數字：得房率約80%
意味著不做這些最佳化，戶型本身的空間感也不會太差
本可以不做，但堅持去做到、做好，大概就是這家房企和別人不一樣的地方：有誠意
而整個室內最直觀的誠意，就是全屋配置
基本是國際進口品牌
部分品牌案例示意
連洗手池用的臺盆、花灑，都是杜拉維特、漢斯格雅這種頂豪才會出現的品牌
樣板間實景示意圖
中央空呼叫的是東芝，地暖新風也是德國進口的威能、百朗等級別
樣板間實景示意圖
廚房直接配好了洗碗機交付給業主
用的還是大單槽設計，炒鍋完全可以平放進去
樣板間實景示意圖
此外除了廚衛、陽臺，全屋牆紙也是交付標準
比起傳統的乳膠漆交付，這麼做的成本高了10倍不止
說實話整個專案看下來，真的很超標，這已經不是上海普通剛需能呈現出的產品力
看到這裡，你可能已經好奇這樣的房子到底在哪裡
04
先告訴大家很重要的一點
這是一個被絕大多數人忽略或低估的板塊，西渡
為什麼這麼說？
其實板塊內已經很久沒有新房出現了，價值尚未被重新整理，很多人對它也存在一定誤區
但實地走一遭後，我們看到西渡正在發生2個最大的變化
第一個就是板塊內部正在自我更新
尤其近5年，地鐵、商場、學校、醫院等陸續新增，加上原有的住宅、公園
浦江第一灣的生活氛圍已經基本成熟了
包括扶蘭路上已經開園的待問幼兒園
實景圖
以及在建的文體中心
不僅有劇場、籃球館等，甚至配備了恆溫泳池
實景圖
目前已經能看到完整的建築外形，內部精裝施工完成後，預計年內就能投入使用
而中國鐵建·熙語就在這些配套的核心位置，和文體中心僅有一街之隔
第二個變化，也是目前西渡的價值被忽略得最嚴重的一點
就是板塊向外連線的能力，強到超出想象
尤其5號線開通後，
串聯
1號線快速接入市區
成為南濱江距離市區最近的一個板塊
示意圖
如果你在閔行、莘莊上班甚至不用換乘
到徐家彙1個小時也綽綽有餘
隨之而來的，還有大量高規格的區域商業資源
比如3站直達閔行龍湖天街，5站顓橋萬達、8站到莘莊龍之夢等等
最關鍵的一點是，作為距離地鐵站僅260米的正軌交盤
開發商還特意在小區西北側增加了一個人行小門，直面5號線西渡站的2號口
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目的就是讓業主更快的步行到地鐵站
這個小小的舉動，徹底放大了項目和周邊的連線屬性
也讓這個剛需軌交盤的真正價值達到了更高維度，就是為業主無縫帶來更好的資源
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今天標題為什麼用了代價這個詞
從前期規劃也好，室內裝標也好，你會發現這個專案完全不是一個均好產品
而且也不太計較成本投入
一般來說，在一個城市深耕的開發商，基本思路都是豪宅做頂配、剛需做標品
但對於中國鐵建，願意在剛需板塊裡面做頂配
本質上其實就是這家開發商和別人不太一樣的態度
不只是因為這次語系產品線第一次進入上海，同時也代表著中國鐵建對上海市場的絕對誠意
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而且基建出身的房企，品質底線天然就比別人高
無論千萬級高階改善，還是如今的剛需產品，都不會因為不同總價段就放低要求
所以我們今天看到的這個專案才足夠特別
最後，各位不妨大膽猜測下擁有這樣產品力的專案，在上海是什麼價位？
如果不是親眼看過，這個數字我無論如何都不敢相信：
300萬級
現在的上海樓市，這個數字無疑是極限上車的底線
但此時此刻，換來的卻是一個實打實越級的產品力天花板
所以，我敢肯定，如果300萬起預算在上海買房，你可能真的找不到更好的選擇了
以上為正文，來自餘奔雷
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