在市場上滯銷近一年後，
奧克蘭St Heliers的一座房產
終於找到了買家，
這得益於賣家的一個大膽決策：
宣佈願意以230萬紐幣
（約為RV估價一半）的拍賣底價出售房產。
奧克蘭市議會早在去年5月1日
就已完成新CV估價以設定地稅，
但隨後該資料釋出時間
從去年年底推遲到今年5月。
而現在，該資料又被延後，
市議會表示，希望新估價
在今年7月用於地稅計算。
負責銷售這棟房產的中介Jane Wang表示，當賣家宣佈這一訊息後，市場興趣大增，最終房產以255萬紐幣價格售出。
Wang說：“形勢一下子徹底改變，七天內我們接待的潛在買家比前三週加起來還多。”
據悉，該房產位於St Heliers Bay Road，是一棟擁有4房的住宅。但Wang表示，400萬紐幣的RV估價讓許多潛在買家望而卻步。
她解釋稱，RV估價主要基於該房產1345平方米的土地面積及其位於可開發分割槽（zoning for development）。但由於雨水和排水系統存在複雜問題，拆分開發的可能性受到限制。
據悉，房主於上世紀80年代以極低的價格購入了該房產，因此他們對200萬紐幣以上的報價感到滿意。
Wang表示，在她20多年的職業生涯中，這種拍賣前公開底價的做法尚屬首次。
她回憶道：“我們向所有買家宣佈：這就是我們的拍賣底價。”隨後市場反應異常熱烈，每天至少有五組買家前來看房。
Wang認為，上述案例表明，在市場不確定的情況下，找到合適的銷售策略至關重要，尤其是當許多買家認為奧克蘭的RV估價被高估時。
她預計，奧克蘭即將釋出的RV估價可能會使部分房產的估值降低，從而減少市場上的RV估價過高的問題。
奧克蘭市議會的地稅、重估與資料管理負責人Rhonwen Heath昨天表示：“我們要等估值合作公司和估價總局（Valuer-General）確認相關資訊後，才能在5月份更清楚地知道具體什麼時候公佈新CV資料。”
據悉，去年9月對新CV估價的審計後，估價總局要求進一步完善銷售資料、一致性、分割槽資訊以及開發潛力的分析工作，才可公佈新估價。而自去年10月起，市議會就一直在研究何時將房產重估資料重新提交給估價總局。
估價總局局長Neill Sullivan表示，奧克蘭的新CV估價將在今年5月接受稽核，他的職責是核准估值結果，以確保資料足夠準確，可以作為設定地稅的依據。
CV估價對於熱衷房地產的奧克蘭人來說具有極大的吸引力，該資料在買賣房屋時尤其重要。該資料由市議會負責統計，涵蓋奧克蘭大區內每一套住宅與商業地產。
房研機構OneRoof的資料顯示，截至去年5月1日，奧克蘭房產的平均CV估價為131萬紐幣，略低於2021年6月上次評估時的137萬紐幣。
根據OneRoof的統計，在這兩次CV估價評估之間，奧克蘭房價於2022年1月達到峰值——158萬紐幣，然後逐步下跌，到去年5月已回落至2021年的水平。
從2024年5月到今年4月，奧克蘭的平均房價再次小幅下滑了0.8%，從131萬降至130萬紐幣。
Heath表示，考慮到需重估約63萬套住宅、商業、農場與生活方式地產，市議會正與兩家估值公司合作完成此任務，其中一家為Opteon，另一家公司則為國有企業QV（Quotable Value）。
有知情人士透露，Opteon目前接手了多個市議會的估值任務，由於工作量過大，甚至僱用了未持牌的畢業生估價師及其助手協助工作。
Heath回應稱，Opteon已將奧克蘭市議會的估值任務列為優先專案，並按時提交了估值資料。
她說，跟很多公司一樣，這種專案通常會有不同級別的員工參與。雖然有些估值工作可能是助理或剛畢業的人員完成的，但最後都必須由有正式資格的估價師稽核和確認，確保資料準確。
圖源：OneRoof
Opteon營運總監Avella Taylor表示，公司正與市議會緊密合作，在既定流程與時間表內交付結果。
Taylor補充說，公司在全球有支援團隊，奧克蘭本地也有36位註冊估價師參與專案。
Heath指出，市議會正在全力推進重估流程，希望能讓新CV估價從今年7月1日起正式用於地稅計算。
不過，若未能如期完成，今年的地稅仍將繼續沿用2021年的CV估價來計算，而新的CV估價將延後至2026年才生效。
值得注意的是，CV估價的重估本身不會改變市議會整體徵稅額度，但它有助於在各納稅人之間更公平地分配稅負。
根據地稅分配機制，那些CV估價增長高於平均水平的房產，其今年的地稅增長幅度將超過市議會擬定的5.8%平均漲幅。反之，估值低於平均漲幅的房產，其應繳地稅將相對減少。
OneRoof的編輯Owen Vaughan表示，雖然在各種平臺都能即時獲取房產估值的當下，CV估價的重要性似乎降低，但對許多買家和賣家來說，該資料仍是一個重要的參照值，是快速判斷房屋價值的首選數字。
Vaughan說：“CV估價的進一步推遲只會讓人更難理解奧克蘭當前的房市走勢。現行的CV資料是2021年房價飆漲時期制定的，並不能準確反映當前的房價水平。”
“等新資料真正釋出時，很可能也已經過期了，最終只會讓買家更加沮喪。”
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