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作者 | 柚柚子
來源 | 掘金日本房產（ID：Japan_gold）
人到中年，來日本投資民宿，年入百萬……
這可能是現在，日本投資討論度最高的專案——民宿。
的確，現在的日本入境旅遊人數，是讓人熱血沸騰的。
日本國家旅遊局9月18日公佈的資料顯示，8月訪日遊客人數創歷史新高，達到293.3萬人。如無意外，今年日本全年的旅遊入境人數，將達到3500萬人次，突破歷史。
創紀錄的入境人數，帶來的是龐大的消費需求，和住宿需求。
7月，日本國內酒店的平均客房單價為2萬960日元(約合人民幣1040.8元)，這是自1996年開始調查以來，7月的最高記錄。
酒店的平均入住率為75.4%，連續5個月超過75%，是酒店入住率較高的表現。
全世界最有賺錢頭腦的中國人坐不住了。開啟社交軟體，到處都是在日本運營民宿，收入可觀的案例。
但我要告訴你，現在，可能是最不該投資日本民宿的時候。
民宿第一大坑：日本民宿運營規則
首先，投資日本民宿的邏輯跟在國內很不一樣。
日本的民宿，有自己的規則。
在日本，民宿被稱為“民泊”，除了酒店之外的所有外宿形態都屬於此。
得益於日本一直以來強大的旅遊需求，民宿業在日本發展得十分迅速，也在早年間因為缺乏監管，顯得格外魚龍混雜。
不時出現各種二房東瞞著房東做民宿，運營公司卷錢跑路，或是房主運營不善，衛生差、噪音大，影響到周邊鄰居等等的訊息。
於是，2018年，日本出臺了民泊事業法，也叫民宿新法，正式規範起了民宿行業。經營民宿的房東等從業者和中介企業必須要在日本觀光廳進行備案，有牌照的，才能運營。
日本合法的民宿自此分為三種：“簡易宿所”、“特區民宿”和“新法民宿”。
簡易宿所沒有營業日數的限制，但是要取得《旅館業法》的許可，審查嚴格，受消防法、建築法的嚴格規範。
特區民宿則受到區域限制。除了東京都的大田區，大阪府部分地區，大阪市、八尾市、北九州市、新瀉市、千葉市可全年經營特別區私人住宿之外，其他地區的民宿只能經營180天。
新法民宿資質要求較容易透過，但一年運營時間不得超過180天，且如果房主不同住，必須要透過第三方管理公司進行管理。
也就是說，在當下這個准入嚴格的民宿市場，外國投資者想要在日本投民宿，要麼在大阪等特定的區域內運營，要麼只能運營180天，這當中，還需要藉助第三方的管理公司。
這個規則，是投資者在心動且準備投入前最需要了解的東西。
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民宿第二大坑：收益
瞭解了以上基礎的“遊戲規則”，那就要進入到那個最關鍵的問題：
投資日本民宿，到底能賺多少錢？真的像小紅書上說的，年入百萬不是夢嗎？
現實，遠比想象中殘酷。
日本業界動向search網站曾經公佈過一個，日本酒店業利益率榜單的調查資料。
資料顯示，2022年到2023年，全日本利潤最高的酒店是皇家酒店（ロイヤルホテル），有超過50%的利潤。前十名，基本都是日本酒店業的龍頭公司。
但即使是全日本第十名的酒店，利潤率也只有10%。
十名開外的企業就更“慘”了。像帝國酒店這樣的老牌酒店巨頭，利潤也只有4.3%，跟東京23區投資一套小公寓的回報率差不多。
要知道，這可是規模大、服務運營、客源都成體系的top級酒店業。
2022年到2023年，日本早已開放國門，旅遊人數也在逐步恢復到19年的水平，在這樣的情況下，利潤率尚且慘淡，更別提個人運營的民宿了。
那麼，為什麼日本酒店業的收益不高呢？很大原因，是人工費太貴。
當我們去各大酒店平臺訂房，會發現日本酒店平均價格並不算貴，400-600中等區間的酒店比比皆是。只有在週末或假期等旅遊旺季，酒店價格才會往上抬抬。
“價格戰”之下，日本的人工費卻越來越貴，清潔打掃、客服接待等人員都要花錢，而日本如今又是幾十年一遇的招工難，酒店也不得不抬升工人工資以留下他們。
人工花銷大，自然收益就低了。
而個人運營的民宿，處境則更加尷尬。
一是客源不穩定。在日本，民宿往往能分為公寓式民宿和一戶建民宿兩種型別。投入較小的公寓式民宿，往往是跟商務酒店競爭。商務酒店市場飽和後，才會有更多的遊客流入公寓式民宿市場。
盤子本來就比較小。
二是海外投資者還面臨著多種，包括人工費在內的隱藏開支。
有網友在網上曬出大阪一戶建民宿真實的收益情況，發現若是以4000萬日元在大阪最熱門的地段買下一棟一戶建改造成民宿，除去民宿平臺的抽成、清掃費等人工、房產稅以及託管公司的運營費，年化收益率可能只有4%左右。
這還是在熱門地段，入住率穩定在70%的民宿才能做到的。而在競爭越來越激烈的當下，個人民宿到底能不能在這個市場中分一杯羹，還是要打個問號。
民宿第三大坑：行業魚龍混雜
收益是一個方面，那些看得見看不見的“坑”，才是一踩一個準。
最大的坑，就是所謂的“包租”民宿。
現在市面上，很多這種宣傳：保證5年年化回報固定6%甚至10%。其他事情你不用管，每年只需要收租就行。
這些包租專案明面上跟你“承諾回報”，是投資分成，看似跟年金保險理財差不多，簽訂以一個保證年化回報率的合同，在約定時間內持續會有資金進賬。
但，這些公司往往跟你籤的不是保證回報的收益合同，而是租賃合同。
他們沒有資格跟你簽收益合同，因為他們的從業資格僅在於“房產開發、中介”等。包租你5年，保證回報6個點是沒有法律保障的。
如果這家包租公司哪天資金玩不轉了，就可以搖身變成“租客”，跟你說“對不起，我不租你的房了！”然後交1個月違約金逃之夭夭。
除了上面狸貓換太子的“真假合同”之外，還有一個常用套路：我承諾你的錢，其實大部分是你給我的。
這些看似“高收益”的專案，實際很多都是賣給不懂當地市場的外國人，用比市場價高出3成，5成，甚至一倍的價格賣給你，承諾的回報，也自然從高出的房價裡來。
這一套在運營得當、市場火爆的時候還能玩得轉，但一旦運營公司經營不善，或是市場冷下來了，立馬就會玩脫。
到時候，買家要麼另找運營公司接手，但收益率肯定大打折扣，要麼只能虧本賣出房子，怎樣都很虧。
現在，市面上很多個人售賣的民宿，都是做不下去掛售的。可想而知，民宿的水，有多深。
方向到底在哪
這是不是意味著日本民宿就是個虧錢的買賣？絕對不是。
我們在日本的合作方跟我們交流過，他們旗下的民宿專案，收益仍然能夠穩定在8%左右。但這在整個市場當中，只能算少數。
真實的日本民宿市場，收益絕沒有大家想象得那麼高，也絕不適合所有人。
當下的日本民宿市場早已經過了紅利期。大阪的世博會和夢洲賭場的確對旅遊業有強烈的刺激作用，但與此同時，大批海內外的資本，都在入場旅遊住宿業。
面對卷價格，卷服務，卷地段的大型開發商的酒店，普通人早已經過了那個拿錢入場就能躺賺的時代。
現在的日本民宿，只適合三類人：
1 在國內有經營民宿、酒店經驗的人；
2 能夠為自己的民宿帶來穩定客源的人；
3 能夠自己親自運營的人。
只有有運營經驗，或是能夠自己親自運營，你才能識別得了，並且規避掉中介和運營公司天花亂墜的宣傳。有穩定客源，才能保證你的民宿有穩定的收入。
投資小白，或是完全沒有旅遊經驗資源的朋友，還是建議選擇東京的長租房，更省心，也更穩定。
如今日本房產投資正迎來史上最大的分水嶺，東京23區vs其他城市，公寓vs民宿，投資vs自住，都該怎麼選？
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