香港豪門家族,拿到了救命錢

作者:十一弟
來源:拾遺地
幾天前,香港鄭裕彤家族旗下的地產商——新世界發展,債務問題岌岌可危,幾乎站到了違約邊緣。
今年六月份,它原本需要支付名下4筆永續債的7700萬美元利息,卻選擇了延期。
這4筆永續債的最初發行規模34億美元,按年支付兩次利息。
到去年,新世界發展身上揹負了1465億港元有息債務,還有354港元永續債。
結果,它連6億港元的利息都付不出來,可見其自身現金流是多麼脆弱了。
根據協議條款,延期支付利息,不會構成永續債違約,但會遞延到本金裡面,重複計算利息,相當於利滾利。
新世界發展遞延支付利息,讓投資者感到震驚。
這導致其在二級市場上股債雙殺,不少投資者選擇了跑路,用腳投票。
現在,它的市值只剩下143億港元,相比歷史最高時的千億市值,已經跌落谷底。
新世界發展當前面臨的最大危機,是身上揹負的龐大債務,以及手裡捉襟見肘的現金流。
最近,它從幾十家銀行拿到了一大筆救命錢——
新世界發展完成了882億港元的再融資,得到一絲喘息。
到去年,連同永續債,它名下的有息債務規模超過了1819億港元。
高達882億港元的再融資,相當於覆蓋了它名下幾乎一半的債務。
新世界發展的再融資,是從銀行獲得新貸款的同時,還與原有貸款行協商,對之前的貸款進行展期。
這次從銀行拿到的882億港元救命錢,新世界發展把最早的貸款到期日,推遲到了三年後。
也就是說,這882億港元再融資裡面,最早一筆貸款到期償付,也要等到2028年。
這是打算用時間換空間,它需要花費更長的週期來解決債務問題。
新世界發展在上個月正式啟動再融資、與銀行展開談判時,市場上就已經傳出了風聲——
向其提供再融資的銀行數量,超過50家,有中資銀行,有香港本地行,還有國際大行。
這次再融資由中銀、星展、滙豐擔任牽頭行,渣打、東亞、富邦、恒生、法國工商信貸等銀行,也都參與其中。
據說,起初有些小銀行反對,希望降低商業房地產貸款風險。
由於新世界發展的再融資計劃,需要取得所有銀行的一致同意和批准。
這意味著,這些小銀行其實有權利推翻交易。
不過,新世界發展似乎得到了監管層的支援——
一些中資銀行收到指示,除非出現重大問題,否則將繼續貸款;
另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求,需要提供交易進展及顧慮的最新資料。
而這被看作是監管部門促成新世界發展完成再融資的非正式壓力。
協調逾50家銀行達成一致、簽字同意,這是香港豪門家族擁有的巨大能量。
若是沒能順利完成這次再融資計劃,新世界發展將會陷入的困境,可想而知。
十一弟查了下,連同354億港元永續債在內,新世界發展的有息債務規模超過了1819億港元。
它在一年內到期的短期債務,超過了322億港元。
而它手上的現金資源,只有218億港元,根本覆蓋不了短期債務。
上個月,市場上最早傳出它將進行875億港元再融資,其中635億港元用於償還今明兩年到期的有息債務。
剩下240億港元,則覆蓋了2027年到期的有息債務,為其爭取喘息空間。
據說,新世界發展還為882億港元再融資增加了信貸增強措施,以及提供了額外抵押資產。
它現在所面臨的困境,完全出於它的激進風格,以及對房地產市場的錯判。
作為香港四大豪門家族之一旗下的老牌地產商,新世界發展的風格,其實更像內地房企。
跟其他三家老牌地產商相比,新世界發展的槓桿水平,遙遙領先。
到去年,郭得勝家族的新鴻基地產,淨負債率不到18%;李兆基家族的恆基地產,淨負債率大約21%;李嘉誠家族的長實集團,淨負債率更是維持在4%左右。
而新世界發展的淨負債率,將近58%。
若把354億港元的永續債,從權益科目調回負債科目下,它的真實負債率水平,實際在88%以上。
當年敢出手把恒大從深坑裡拉起來、還把許家印喊上牌桌的鄭裕彤家族,其激進大膽程度,無人能及。
三年前,鄭裕彤家族的第三代接班人、太子爺鄭志剛,還在意氣風發地掌舵新世界發展。
2022年,國內樓市掉頭向下,一大批風格激進的民營房企,已經癱倒一片。
在那年的業績會上,鄭志剛無所顧忌,一臉自信地放出大話——
“整個大灣區的內地開發商沒有錢了,新世界有錢,又是香港開發商,是比較靠得住的。”
“所以有100個專案找我們談收購,最後選了三四個。”
當時,鄭志剛還提出了一個所謂“Quick Win”的快贏戰略——
“過去一年,內地落實三條紅線政策,要求高負債房企去槓桿,我們反而沒有這個問題。”
“許多內地開發商正面臨巨大的財務壓力,他們的處境非常艱難,但這場危機正在變成一個機會。”
“因為我們的槓桿沒有受到三條紅線影響,是新世界的一個契機,在危機中收購了很多便宜和高毛利的土地,我們稱之為Quick Win。”
為了匹配所謂的快贏戰略,鄭志剛讓新世界發展留出了200億港元的資金用於收購,看準時機進軍大灣區,留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造專案。
當時,鄭志剛對內地樓市的判斷,非常樂觀——
“中國房地產市場現在已經觸底了,將慢慢復甦。未來一兩年內,將會復甦得非常非常好。”
“這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。”
當時,新世界發展圍繞在太子爺身邊的一幫管理層,也感受到了歡快的氣氛。
公司從上到下,都很樂觀,它的首席財務官也跟著放言——
“我們的淨負債率已經見頂了。”
“2023年將會下降到稍微高於40%,2024年將進一步下降到40%以下。”
鄭志剛及其身邊的管理層放完大話後不久,迴旋鏢來得太快,他們根本接不住——
去年,新世界發展的淨負債率不降反升,飆升到了58%,實際淨負債率88%以上。
它不受三道紅線管控,耗費了大把現金流,逆市收購。
結果,樓市低迷、銷售停滯,流動性壓力陡升,站到了懸崖邊上。
新世界發展已經陷入連續虧損,僅在2024年,淨虧損逾171億港元。
去年,鄭裕彤家族已經把太子爺鄭志剛,從新世界發展總裁的位置上,換了下來。
他不僅丟掉了掌控新世界發展的權杖,就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景,也蒙上了陰影。
接替鄭志剛的職業經理人——馬紹祥,只在一把手的位置上坐了兩個月,就悻悻辭職了。
新世界發展的現任總裁,是另一位女性職業經理人——黃少媚,此前她主要負責新世界發展在中國內地的開發業務。
解鈴還須繫鈴人,從哪裡跌倒,就要從哪裡爬起來。
接下來,全靠內地的開發業務,逆風翻盤了。
這次完成882億港元再融資,新世界發展還同步了一份人事變動——
鄭志剛從董事會辭職,卸下了非執行董事職務,徹底從上市公司淡出。
果然,不怕富二代玩物喪志,就怕富二代雄心壯志。
崽賣爺田心不疼,豪門家族實力再雄厚,也填不了後輩用野心挖下的坑。
– END –

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