認房不認貸之後，市場也有了更多期待
這種期待來自9月不如我們所想的二手成交，也來自別的城市開始放開限購
也許過去一段時間你也和我一樣有想過
上海會不會放開限購
又會以怎樣的形式放鬆
就在昨天下午，還在蘇州踩盤的我們就看到金山放開限購刷屏了
一個區域官微，二條都10萬加了
圍繞這則訊息的區域範圍、各種細則也不斷以影片文字圖片等形式不斷發酵
不過恕我直言目前為止的解讀都有點兒偏
金山這步棋遠比各位想的更有勁
01
先看下金山釋出的這條《金山區重點轉型區域人才購房實施細則》
這裡面提到要在金山濱海城區、高新社群以及亭楓社群這三個區域，將要實施一項全新人才購房政策
而且蠻罕見的這個購房政策的覆蓋範圍是可以具體到街道的
所以我也是第一次在跟各位分析政策的時候，還可以為各位畫上政策地圖
28.9平方公里的濱海城區、1.5平方公里的高新社群、5.8平方公里的亭楓社群
底圖©百度地圖
每個範圍都不大，放在金山區地圖上也幾乎是格子狀存在
在這裡繳滿3年社保就可以買房，不結婚也可以買房，原話是
在上海繳納社保或者個稅滿3年、且本市無住房的，可以不必以家庭為單位，可以以個人為單位，購買1套住房
只要你和你的單位符合這些要求
這不就是傳說中的放開限購麼
於是不少老師對此的肌肉反應是，金山新政是為了給金山去化
不知道哪裡不對，但總覺得哪裡怪怪的，我–>上海–>制定一個新政–>為了給金山（一個區域客市場）–>去去化？
不去嘉定、青浦這樣的大供應量、也不去奉賢這樣的區域客大區去去化，而去到每月成交佔比全市1%-2%的金山去助其一臂之力賣房子
你懂麼這種感覺，就感覺有人讓你去廟裡賣梳子
02
其實各位可以回想下看完這個政策的第一反應是什麼
我覺得好像在哪看過，金山新政有點臨港姊妹篇的味道，都有人才引進、本地簽約、3年社保、單身買房這些條件
但是臨港的身份是什麼，上海自貿區、探索發展的試驗田
臨港本身的特殊性，是我們解讀臨港限購放鬆的出發點，但今天各位看到了
臨港之外的非自貿區、非政策特殊區域的金山也在放鬆限購
那接下來會不會是崇明、再來寶山北、奉賢南、還有其他五個新城
這也是這個政策最有意思的地方
讓人遐想
換句話說不僅僅某一個區域，上海的任何一個郊區和任何一個區域
甚至任何一個街道都有獨立制定政策的可能性
那今天金山新政的出臺是不是意味著這個政策其實是可以“外溢”的
其實金山限購放鬆，更像是撕開了上海調控的一個口子
有個細節不知道各位注意到沒
前幾天媒體挖掘出來的國家住建部發布的關於多城市落實取消地價上限這件事，但你看上海跟進了麼，沒有
也就是說，限購放鬆、限價放鬆，上海選擇的是剛需先入場、人才先進來，這才是上海眼中的優先順序
另外更為重要的一點，不知道各位是不是跟我想的一樣
就是現有的金山放開限購其實可以更大膽一點
政策本身根本出發點還是為了產業佈局為了人才吸納
那其實不管是臨港還是金山還是其他新城，他們都是有明確引入人口目標的
但從目前人口匯入來看，匯入的速度明顯不如預期
我們之前統計過臨港的人口匯入，根據十四五規劃，臨港新區片人口指標到2025年常住人口要達到80萬
但目前實際的進度條是這樣的，2019年-2021年臨港常住人口從30萬增加到45萬，只完成了一半多點
現在樓市氛圍也不用我多說
九月認房不認貸後成交量1.52萬套，相比八月的1.37萬套多了…1500多套
要知道認房不認貸的效力單從政策層面已經很厲害，但即便如此你從市場層面去看，效果不如我們所想
換句話說當我們看向這樣的市場的時候是可以回過頭來跟自己說
大膽一些再大膽一些
政策本身不是奔著樓市去的，但樓市也期待這樣的政策
所以如此吸引人才留在當地的購房細則可以再大膽些，金山、寶山北、奉賢新城等五個新城，是不是都可以去嘗試
細則本身條件是否可以再放寬些，像臨港，在原本放開限購的細則上還在進一步放鬆
比如2023年9月7日釋出的《關於最佳化調整臨港新片區人才住房政策相關工作提示的通知》就提到，擬建立人才住房政策重點支援單位清單，在重點支援單位工作的人才，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上
今天金山新政我們最關注的可能不太是放鬆限購本身，也不是金山這個區域本身
更多的是作為臨港以外第一個放鬆限購的上海區域，這件事到底意味什麼
你當是這是一種訊號或者一個開始也好
總之上海限購這個原本鐵桶一樣的存在現在撕開了一個口子
03
不過更深的意思各位知道麼
金山新政的本質，其實已經超出市面上所有解讀，其實政策本身除了放鬆限購這樣的資訊，更重要的資訊其實在一開始
也就是這個“表頭”樣的位置
根據區域轉型發展和產城融合
對，就是這麼枯燥，就是這麼官方，但不博眼球的說，這才是今天政策的真正核心
這次政策背後提到過一份去年6月釋出的檔案
《關於加快推進南北轉型發展的實施意見》
這份文件將寶山和金山捆到了一起，但這份檔案真正的要義還是產業發展
對不起，真不是什麼說說而已的產業，而是對上海有著至關重要作用的產業發展
都在說的產業發展，對金山而言是怎麼落地的
我們以金山碳谷綠灣（原來的金山第二工業區）為例
–>優勝劣汰，盤活低效用地塊，最後截至2023年6月，透過園區直接回購、“大魚吃小魚”、企業間收購、閒置用地認定等方式，已累計完成土地收儲回購1400餘畝
–>同時園區透過關停一批、提升一批、改造一批、轉型一批，截至到2022年底，園區關停79家企業
搞產業金山是認真的
那搞產業需要什麼–>人才
而這也是金山新政背後的最大所圖
所以你會看到這次人才購房細則的整個大背景是產業排布
所以你才會在購房細則裡看到對企業的要求
對人才個人條件的要求
不僅限制2年以上的用工合同，同時企業必須符合金山區產業發展導向，且工商註冊地、生產經營地、稅收戶管地均在這個南北地區重點轉型區域
所以說金山去化說金山扭捏的，真的放過金山吧，人金山的真正目的真的不是圖那每月150套不到的成交量
而是政策背景裡的產業佈局，可能政策看起來很大還有點飄渺，但卻正在撐起金山的未來
而這才是金山新政真正的題眼
這個世界真的不是隻有房地產
金山這次的政策也許會有一些刺激樓市買賣的作用，但他絕對不是奔著這個去的，犯不著沒必要，為了這麼點成交量去扯刺激樓市這麼一面大旗
樓市放鬆的本質不是為了放鬆，而是為了更好的引入人口，實現區域的產城融合
金山新政的本質確實有著城市區域發展的時代任務
04
所以怎麼說呢這次
其實金山政策本身的樓市意義並不大，金山上個月二手房成交了148套，而且金山市場的本地客居多
所以金山新政意義不在市場，而是政策背後的城市抓手
佈局
佈局城市、佈局產業，佈局未來五年十年甚至幾十年的發展未來，這才是背後更大的那盤棋
聽起來空，但這件事就是背後最大的“實”，也是金山放開限購以及未來各位再看到別的什麼政策背後最根本的那個點
當我們再看到上海在制定相關政策的時候，可不可以不要肌肉反應的去推導他在去化
單純從賣房子的角度去解讀這些政策就會輕易得出政策利好還是利空，既表面也很難貫穿時間
要相信一個城市不是隻有房地產，尤其是上海
以上為正文，來自巧克麗麗
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