加州灣區舊金山房地產市場報告：購房者負擔能力接近歷史低點

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儘管近年來全美和加州的房價不斷上漲，而市場上的待售房產數量始終保持在歷史低位。然而，根據最新資料，截至今年1月，灣區的待售房屋庫存已接近疫情前水平，這為買家提供了更多選擇。

根據Realtor網站的最新資料，今年1月份，舊金山、阿拉米達縣、康曲柯士達縣、馬林縣、聖馬刁縣和聖塔克拉拉縣共有4,142套房屋上市，比去年同期增長了23%。儘管房源供應量有所增加，但房價依然保持高位。

根據加州房地產經紀人協會最新發布的報告，2025年1月，灣區九縣的在售二手獨立屋的中位價達到了113萬美元，同比增長了2.3%。其中，聖馬刁縣的中位價為196萬美元，聖塔克拉拉縣為184萬美元，舊金山為143萬美元，阿拉米達縣為115萬美元，康曲柯士達縣相對較低，為78.5萬美元。

儘管在售房源有所增加，但高房價依然讓購房者的負擔能力大打折扣。根據加州房地產經紀人協會發布的最新住房負擔能力報告，在抵押貸款利率仍高企的情況下，加州購房者的負擔能力已接近歷史低點。

2024年第四季度，全加州只有15%的購房者能夠負擔中位價為87.4萬美元的獨立屋，這一比例比上一季度下降了1個百分點。而在全美範圍內，36%的家庭能夠負擔中位價為41.1萬美元的房屋，負擔能力明顯高於加州的購房者。

假設一個30年期固定利率房產抵押貸款，首付20%，以2024年第四季度的平均利率6.76%計算，在加州購買一套中位價87.4萬美元的房產，買家需要年收入至少22.2萬美元，每月還款約為5550美元（包括本金、利息及稅費等）。而在全美範圍內，購房者只需年收入10.4萬美元，就能負擔中位價為41.1萬美元的房產，每月貸款支出大約為2600美元。這一差距充分體現了灣區高房價對當地普通購房者所帶來的壓力。

除了房價過高外，孫斯陶認為房屋貸款利率仍然是美國房市的重要變數之一。根據房地美的資料，30年期固定抵押貸款的平均利率在1月中旬曾升至7.04%，為過去八個月的最高點，但近期已回落至7%以下。

高利率導致灣區的房屋銷售速度放緩。1月，灣區九縣獨立屋在市場上的平均待售時間為29天，與去年同期持平。部分縣市的交易速度仍然較快，例如阿拉米達縣的平均銷售時間為17天，聖馬刁縣為12天，聖塔克拉拉縣僅為10天，而康曲柯士達縣則為26天。相比之下，公寓的銷售週期更長，灣區九縣公寓的中位上市時間為45天。

孫斯陶表示，傳統的春季購房季節通常從每年2月上旬的美式足球超級碗之後開始，並在6月達到高峰。隨著市場進入春季，房源掛牌數量是否會繼續上升值得關注。然而，由於加州高房價和購房者沉重的負擔，買家是否會迴歸市場仍然充滿不確定性。

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