不知道各位發現了麼
這幾年上海樓市對一類開發商格外鍾情
就是以品質著稱的房企
而9月的這次土拍新規調整，和以前相比，又直白了不少
叫作競高品質建設
就是明擺著告訴開發商，誰願意花錢造品質，誰就有更大勝算拿到土地
前段時間我們寫過的綠城，如今也已經重回上海
以及這兩年在上海動作不斷的港資房企
這次競高品質的規則調整，似乎就是為這類房企量身定製
可以確定的是，未來，這樣的企業會越來越多地集中迴歸
那麼，這些企業在上海造的房子，到底怎麼樣
之前為各位實地調研了綠城的房子，品質是有目共睹的
但實際上，港企在上海做的住宅，同樣值得拿來仔細說一說
這些專案基本是高階產品，甚至豪宅
也都成了板塊內有口皆碑的二手天花板
這在競爭激烈的上海並不容易實現，但港企是怎麼做到的？
於是這次，我們實地跑了幾個板塊，看了看港企在上海做的房子
發現這些年，港企做住宅的邏輯，和其他開發商確實有點不太一樣
01
最明顯就是20年前很少見的大城慢開發
上世紀八、九十年代，一批港資企業集體進入內地，並在上海生根發芽
也為內地樓市帶來了不一樣的開發模式
而第一個不同，就是開發節奏上的慢
比如上海人最熟悉的港企，瑞安
1996年瑞安在上海拿下了2幅地塊，分別是黃浦的太平橋和虹口的瑞虹新城地塊
都是上海大規模成片舊改的專案，整體開發週期非常長
以翠湖天地所在的太平橋地塊為例
我整理了開發時間軸，各位大概感受下
從前期拿地準備，到2003年建成的一期雅苑，再到這幾年的翠湖五集
粗略算一下前後開發接近30年
而最早的瑞虹新城一期，也是1996年動遷開工的，到今年正式交付的十期
這種時間跨度，放到今天幾乎是不可想象的
但在港企模式中，一步步投入時間慢慢來，已經成為一個常態
第二個不同，是造房子之外，港企造的往往是綜合體大城
我在瑞虹新城逛了一整圈，這裡看起來不只是一個住宅區
基本已經自成板塊
以商業為例，從最早的二期配套瑞虹坊
到15年的親子街區星星堂，16年音樂主題的月亮灣
以及21年隨著社群進一步擴大建成的太陽宮
除此之外，內部有學校、醫院、軌交甚至小區內還會配備專屬的幼兒園、會所
各位看出不一樣了麼
比起單獨的房子買賣交易，港企的模式更像為業主提供一個資源包
房子背後，是大量的城市優質資源，都為業主所用
這也是為什麼瑞虹新城能把虹口，直接從一個棚戶區拉進高階社群的行列
問題不在於住宅本身或房價有多高，而是為房子匹配的城市資源是不是頂級
而把這種資源開發做到最極致的
毫無疑問，是湯臣一品
90年代初，湯臣集團對浦東的開發模式
就是圍繞豪宅，在整個區域內打造一系列配套
比如：第一家五星級酒店、第一家市區內的高爾夫球場
以及各種核心地段的高階配套
幾年下來，這種級別的配套專案差不多有20個，總投資超過16億美元
隨後湯臣一品問世，到2006年的首套成交價，已經來到了13萬元/平
要知道當時整個上海樓市的均價還在1萬/平
即使到了今天，湯臣一品在上海樓市的地位依然很難被超越
背後憑靠的就是無法被替代的資源
尤其資源越集中的地方，越容易成為城市或板塊的核心
這也是港企最牛的地方
如果說其他開發商是透過尋找城市核心來佈局專案
那麼港企的方式，就是透過集中各種資源直接造一個核心出來
而核心板塊之上的核心住宅，自然也就成了獨特的標杆專案
02
這次實地調研下來，除了大城開發模式，我印象比較深的還有不少細節
首先就是港資的產品理念，其實要領先內地開發商很多年
比如人車分流，今天已經成為考量小區品質的標準之一
但1996年開啟動遷的瑞虹新城一期，就已經在小區內規劃人車分流了
瑞虹新城一期人車分流
只是為了地面園林規劃的視覺效果更好看，以及行走體驗儘可能舒適
以及前幾年有些氾濫的TOD概念
到了今天，我們看到的大多數TOD專案，其實嚴格意義上都不算真正的地鐵上蓋
只是儘可能縮短了住宅與地鐵的距離
而目前港資在莘莊打造的天薈悅麓，是為數不多真正的TOD住宅專案
未來從小區地下車庫，可以直達地鐵站、商業綜合體
改變了此前風吹日曬的出行方式，相當於給生活單獨開了一條綠色通道
其次是一些肉眼可見的地方，港資都挺捨得做工用料的
尤其入戶大堂和電梯廳這兩部分
無論是瑞虹新城的大量石材鋪設
還是老牌豪宅翠湖天地，不用過多裝飾就盡顯氣派的迎客大堂
單從這部分空間來看，用料和設計都是很直觀的成本
業主的歸家視覺和體驗尊貴感直接拉滿了
還有最重要一點，這些專案都配備了專業的物業團隊
雖然房子是一次性買賣，但生活體驗不是，此時物業的重要性就體現出來了
尤其好的物業服務，其實是可以讓房子保值的
一天下來，我們走進每個小區，門口、大堂都會有安保人員24小時值守
以及各種保潔人員在做日常清潔工作，包括路面清掃、水景維護等等
比如長江實業在嘉定南翔打造的湖畔天下，距今已有10年
但社群實景並未失色
建成20多年的瑞虹新城，小區河面少有落葉
放大看，水中竟然還有七八條肥美的錦鯉
包括外立面，放到今天也依然能打
但凡我們肉眼能看到的地方，都下了功夫做出品質感
不難看出背後幾十年來的維護是用了心的
這些社群內外的不同特質，組合在一起
讓港資的專案成為上海樓市中高品質的代名詞
最關鍵的是，這些小區也基本成了板塊內的二手天花板
03
尤其今年，港企的二手小區都挺抗跌的
我統計了幾個典型板塊的二手成交資料
單位：元
剛好是今年的市場高點3月份開始，到政策後的8月
這期間二手市場的普降程度，各位都是有體會的
只是透過實地調研加上一些資料分析
我們發現港企開發的二手小區，似乎真的走出了另一個市場行情
第一種，就是20年前開發的大盤，這半年跌值相對較小
我看的這套翠湖天地一期2房，是2003年交付的
中介告訴我，3月市場高點，這套戶型的成交總價是2600萬
而9月份的今天，同樣的戶型，掛牌總價2560萬
對比一下之前統計過的其他豪宅降幅
比如長寧天山某豪宅的4房戶型
從3月開始，2個月內就調價5次，降了220萬
這個對比簡直不要太明顯
今年的行情下，翠湖天地這種幅度，基本可以算是保值了
不過豪宅畢竟不能代表大多數房源
於是我又去看了瑞虹新城的房子
直接給各位上資料
單位：元
這半年來看除了6月成交量較少，數值可忽略不計
其餘月份，瑞虹新城的成交均價，基本領先於板塊數值之上
不過來自中介的個人體感，要更具體一些
據他介紹，今年受市場影響，瑞虹整體也有下跌，不過跌幅較小
小區20年以上的房源，比如前三期，因為房齡較高，跌幅在10%以內
而一些次新房源，尤其七期八期僅跌去5%
今年掛牌穩定在17-19萬/平，依然是板塊內的掛牌天花板
第二種，就是近10年內開發的小區
比如真如板塊的高尚領域、外環外的TODTOWN天薈·悅麓
雖然這幾個月成交數量較少，但價格並不會打下來太多，基本也是二手市場高位
以天薈悅麓為例
單位：元
無論3月份的高點，還是市場波動明顯的7月
小區成交價都高出板塊均價接近2倍的位置
總的來說，今年上海的二手行情下，從資料來看，這些港企開發的住宅確實相對穩一些
04
不過近距離看下來，也有一定不足
最明顯的就是戶型，從常規設計理念上很難理解
尤其在高尚領域，每看完一個戶型我都直接沉默
因為這些戶型第一眼看上去，真的都挺怪的
比如客廳設計成了兩面開窗，一個朝南，一個朝北
我甚至沒辦法讓它們出現在同一個鏡頭裡
腦子裡認真想了下這個戶型格局，感覺自己cpu有點燒了
這一天，除了這種兩面窗的客廳
我還親眼見到了面朝東、西、北的各種客廳、臥室
最跌破眼鏡的是，一些戶型恨不得開十幾個窗戶
各位可以看下這張三房的實拍，單一個次臥就開了兩扇窗
我大概數了數，全屋加起來10扇窗戶都不止
雖然窗牆比都開的極大，一定程度上保證了採光，但就是有種說不出的怪異
亂七八糟的窗戶朝向，窗外的景色自然也不會美觀到哪去
不是樓棟狹小的裝置間，就是樓棟中間的天井、隔壁的廚房衛生間
我特意轉到背面看了看，這扇窗朝向的，是廚房…
所以這家主人直接把床頭的一扇窗，封起來做成了衣櫃
中介向我解釋說，因為香港靠近赤道，窗戶朝向哪面都能採到光
所以港企們也把這個設計習慣也帶到了上海
這種設計，還和港商最喜歡做的高容積率板樓有很大關係
小區基本是兩梯六戶、三梯八戶，導致走道狹長略顯侷促
很多戶型被切割得並不規整，房間的採光朝向自然也就無法統一
即使在翠湖天地這種豪宅小區，中介們最頭疼的也是港企設計的一些戶型實在不好賣
比如這樣的，已經掛牌很久的電話筒戶型
所以一路上，中介前後跟我強調了三次
“其實大家買這裡，主要還是買地段”
不過除了這一點值得吐槽的設計外，整體來看，港企在板塊資源和社群品質上的投入確實沒得說
大概他們一早也摸清楚了上海樓市的價值論
一個房子出生在什麼地段，確實比單純長得好看更能吸引人
05
這次實地調研，讓我們看到了港資做的房子，在當前這個週期中產品力的強勢之處
對比內地開發商來看，港企進入上海以來，關注的就不只是房子本身
而是以長期的眼光，圍繞產品來做城市規劃
業主買到的也不僅僅是一個房子，而是一種大城生活方式
對於現在走入城市更新關鍵年的上海來說，也許更需要的就是這樣的開發商
所以港資在土地市場上更受歡迎也就不難理解了
最近我們也看到，上海新房市場很多港資產品又開始集中出現
比如今年香港興業在松江打造的首個住宅專案，也正式亮相了
因為獨特的產品力成為板塊內的極致改善作品
以及嘉華國際入駐徐匯的440套住宅，尚未入市就受到業內格外關注
其實也反映出市場對高產品力的集體期待
所以無論什麼週期大環境下，憑藉這份強勢的產品力，港資也都能活得還不錯
我們也期待有了這些品質型開發商的持續加入
能為上海樓市帶來更多好的產品
以上為正文，來自餘奔雷
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