最近和很多上海朋友接觸
發現他們都不約而同地在買房這件事情上有一些焦慮。
有的因為政策，有的因為預算，有的因為積分，也有的因為是單身。
敞開聊了一會兒，我瞭解到他們焦慮的點，更多的是在買房這件事上的自我拉扯。
就是自己其實很清楚，即使兢兢業業奮鬥好幾年也不太能夠買到上海新房，但又不斷給自己鼓勁打氣。
好像確實是這樣，在上海擁有自己的新房正在成為一件不可能的事情。
01
在上海買新房，似乎越來越不可能
為什麼這樣說呢？
因為無論是剛需還是改善，在上海買新房的限制實在是太多了。
五年社保+積分要求，卡掉許多人
首先，最基本的買房資格。
眾所周知，上海對外地人士的限購政策堪稱“全國最嚴”。
五年社保或者個稅、新房積分要求、二套房七成首付，更嚴苛的是外地單身人士在上海還不能買房。
有多難呢？就是我們以為買房就跟灑灑水一樣的明星，其實連上海購房資格也沒有。
即使港澳臺戶籍只需要繳一年社保，但Twins繳滿之後大多新房也還是買不了，因為積分不夠。
如此嚴苛的購房限制下，明星在上海買房尚且如此艱難，而無數普通人更是被卡在門外。
以後上海新房只能看外環外
不僅政策限制大，還有一個事實是未來上海的新房沒多少選擇的餘地。
從2021年、2022年供地情況來看，上海這兩年的土地供應，基本都在外環外，比例呈現出非常誇張的一邊倒趨勢。
而在環線分佈中，郊環外91幅，同比去年增加14幅，上海的供地結構也逐漸向“五大新城”集中。
這樣一來，未來上海中環以內，基本上都是二手房市場了。
這也意味著，以後上海的新房，只能看外環外。
但恐怖的是，現在上海外環外的一些熱門板塊，像莘莊和周浦也要五六萬，唐鎮和七寶甚至要七八萬。
哪怕最後有資格也有錢了，也會發現住在外環外，通勤實在太痛苦了。
通勤成本大，幸福感低
據《2022年度中國主要城市通勤監測報告》：
2021年，上海單程通勤時間超過60分鐘的“極端通勤者”，佔比達到了18%。
而此前，我們也收到過粉絲留言：
家住寶山，上班在閔行區，公交地鐵單程2.5小時
家住朱家角，上班在大寧，地鐵單程1小時45分鐘
家住安亭，上班在楊浦大橋附近，每天單程1小時35分鐘
十分遺憾，交通再方便也架不住家離公司遠，有房的幸福感會因為極端通勤而有所降低。
所以在政策+供應+通勤的三重焦慮情況下，上海人買房只能往外看了。
看哪裡呢？首先考慮的肯定是環滬城市，而環滬城市中，哪個又最值得選呢？
02
環滬城市中，蘇州最值得且最受益
無論是城市能級、發展潛力，還是和上海的聯絡，看來看去還是得選蘇州。
第一地級市，蘇州本身就很強
蘇州，一直走在城市發展的前列。
上世紀90年代，依靠時代機遇和自身優勢，蘇州實現經濟騰飛，到了2020年躋身“兩萬億俱樂部”。
並且去年蘇州的規上工業總產值達到了42000億，超過了深圳的41300億，和上海的39000億，正式取代深圳、上海，問鼎全球第一大工業城市。
如今蘇州已經成為以高科技、先進製造業為核心的世界製造強市。
而蘇州的強遠不止是經濟和產業上的豪橫，更多的源於這座城市對人才的吸納，以及真的能留得住人。
根據中國城市人才吸引力排名，2021年蘇州位居第7高位。而作為全國第二大移民城市，蘇州常住人口也達到了1275萬人。
如果細看“七人普”資料，我們還會發現蘇州的常住人口中，65歲及以上老年人口占比為16.96%，人口老齡化程度是江蘇省最低。
並且與“六人普”相比，蘇州受過大專及以上教育的人才數量增長近一倍。
也就是說，在這10年期間，大量受過高等教育的青年人選擇來到蘇州，並在蘇州常住。
而各種人才紛至沓來的背後，其實也透露出蘇州的宜居。
蘇州已經連續多年蟬聯中國大陸宜居城市TOP1。
的確，在古老的長街中悠哉漫步，在雲端的高樓裡享受繁華。
如此雙面的宜居，蘇州可以說是獨一份。
滬蘇同城化，蘇州和上海聯絡真的緊密
除了地理位置上的直接毗鄰，去年蘇州和上海還正式提出了同城化。
兩座城市要融合，首先就是大規模的交通融合，拉近彼此空間。
當我們梳理兩城的交通方式之後發現，未來滬蘇至少有10條軌道交通相連。
其中，蘇州地鐵S1號線與上海11號線無縫銜接，蘇州人坐上地鐵就能一路直達迪士尼，上海人坐20分鐘地鐵就能到崑山吃一碗正宗奧灶面，要是有半天閒適還能慢悠悠地逛逛蘇州園林。
並且S1號線未來還將直通蘇州各區火車站、上海西站、虹橋國際機場、浦東國際機場等重要交通樞紐，打造長三角60分鐘經濟圈。
除了地理意義上的近，我們更關注的是，為了實現同城化，蘇州未來還要做什麼？
這裡不得不說9月底橫空出世的一個新概念：上海大都市圈。
在這份重磅規劃中，蘇州的角色被劃定為綜合性全球城市。
即與上海密切配合，在全球各功能維度均衡發力，提升綜合國際影響力，攜手進入全球城市的“第二方陣”。
並且只要我們細數大都市圈的幾個城市，會發現除上海外，唯一體量在前十的就是蘇州。
整個版圖上，物理中心也落在了蘇州。
所以儘管這是以上海為核心的規劃，但蘇州無疑是除上海外，最受益的城市之一。
03
蘇州園區湖東 價值高地，房價窪地
毫無疑問，環滬最強的是蘇州，而蘇州的價值高地則是園區環金雞湖。
金雞湖作為蘇州的又一城市名片，園區28年來現代化發展的豐碩果實也正環繞著金雞湖區域。
在“十四五”規劃中，園區還將形成 “一核兩軸三心四片多點”的空間佈局，最關鍵的“一核”就是金雞湖商務主核，而湖東區域將重點打造東岸商業文化中心。
園區湖東，商業文化資源薈萃
除了行政、金融、商業等七大中心環伺，湖東還是蘇州頂級的CBD中央商務區、CWD中央商業文化區、CAZ中央活力區，是園區真正的核中核。
在這樣的價值高地，匯聚了大量商業文化綜合體：
大陸第一家
誠品書店
，文青和書店愛好者必打卡的朝聖地
大陸第五座中環廣場（在建），蘇州首家頂奢商業體，打造國際超一線高階購物中心
大陸第一家紐約MOMA藝術館（在建），搭配“蘇州之眼”摩天輪（升級中）
……
然而湖東所擁有的，其實遠不止這些地標級商業，這一次我們的想象要被重新整理了。
摩天三塔，閃耀蘇州的天際線
如果你見證過上海陸家嘴的輝煌綺麗，也曾對周邊近乎天價的房子望而卻步。
那麼不如看看蘇州，我想這裡或許可以滿足你的“摩天大樓”情結。
國金中心IFS，環貿ICC，中海·星湖ONE，將以“摩天三塔”的地標姿態，比肩上海陸家嘴三件套。
“摩天三塔”屹立於蘇州之巔，正勢如破竹地引領城市潮向。
於蘇州而言，這裡就像紐約的曼哈頓、上海的陸家嘴，是真正的城市核心。
園區湖東，長三角房價窪地
然而你絕對想不到，在這樣一個核心城市的價值高地，房價卻意外友好。
由於嚴格的調控政策，蘇州整體新房均價不僅遠低於上海，也明顯低於南京和杭州，並且蘇州最核心的園區湖東，新房價格也低於其他三個城市的核心板塊。
這意味著在上海、杭州和南京，400萬可能只夠買遠郊或者勉強上車，但在蘇州卻可以買到最核心的區域。
沉浸式體驗
金雞湖一線湖景房
04
只需400萬，就能買到蘇州金雞湖
是的，只需400萬就可以買到蘇州最核心的資產。
這份核心資產就是“摩天三塔”之一的中海·星湖ONE。
專案位於湖東CBD正核心，由40年產權甲級寫字樓+70年公寓式住宅組成。
約3km範圍內，吃喝玩樂購文教等配套一應俱全，可以說是蘇州最繁華且最具有國際視野的地標生活場。
值得一提的是，這個70年公寓式住宅還可以落戶，可以享受學區
並且它本身的價值更是超乎我們想象。
高租金高回報，以租養貸不是夢
可以先看看星湖ONE周邊其他公寓的租金，大多都在每月8千-1萬。
其中，國金中心、誠品居所等也不乏每月萬元以上租金，在如此高回報的情況下，以租養貸也不是沒可能。
具有一定的價格倒掛
目前湖東CBD二手房均價為4.9萬，有1771套房源在售。
而星湖ONE周邊幾乎都是單價5-8萬的二手房，甚至還有10萬/㎡以上的，所以很大程度上星湖ONE會存在倒掛空間。
或許未來很難再有了
不僅如此，像星湖ONE這樣具有價效比的百平小戶型，園區未來大概很難再有了。
隨著奧體萬科專案備案均價打破4萬，蘇州樓市會不會進入一個新的時代呢？或者說未來湖東新房價格
是否會到5萬呢
？
儘管未來的價格目前我們不得而知，但蘇州小戶型斷供趨勢已經十分明顯了，並且越是核心的地方，小戶型更是屈指可數。
所以不得不承認，未來很難花400萬擁有城市核心區的資產。
並且這份資產還是由央企品牌中海打造，品質線上，實力放心。
最後
當在上海買房越來越成為一個超現實的事情時
沒必要焦慮內耗，不妨看看隔壁蘇州。
那裡的城市發展已經遠超想象，或許你收穫的也比你想象的要多得多。
而實際上據我們所知，的確已經有不少上海看房團去這個專案看房。
收藏一套城市核心資產，在當前時代環境下，是更正確也更主流的選擇。
以上為正文，來自蘇州真有好房團隊
專案最全測評點選檢視
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