作者｜雅寧
超高層住宅，已經成為越來越多中高淨值家庭的“資產黑洞”。
此前中國城市規劃專家李曉江曾說過：高層住宅會是中國社會最沉重的負擔之一。未來中國的高層住宅將面臨逐漸老化，維護費用逐漸上升，安全隱患不可輕視的問題。
從一個商品房小區建成開始，它的最佳保質期不會超過20年。20年過後，小區就開始走下坡路。
像高層住宅的電梯、供水、電路等裝置壽命，普遍為15-20年。
我們的房地產在過去30年高速發展，大量高層建於2000年後，如果按照20年來計算，2030年就會迎來”集體衰老潮”。
高層住宅是指超過10層的住宅樓。截至2023年底，中國高層住宅數量達到了35萬棟，高居全球之首。
而且，別忘了我們在2008年投入4萬億資金建設了大量的新城，這些最晚也會在2040年，就進入大維修時代。
如果大量的小區維修問題集中爆發，到那個時候，小區的維修基金還剩多少？
政府的改造資金能不能應付得過來？
可能那時我們就會看到，電梯動不動就壞、停車場完全報廢、底商整個癱瘓。
大家應該能有所感受，小區樓房剛建好時，新住戶較多，業主素質都比較高且願意按時交物業費的話，物業尚可運轉。
但是隨著時間的推移，一批又一批的優質業主離開，物業服務的成本無法有足夠的人來承擔，物業工作開展就會慢慢成為問題。
物業工作開展不利，就會如滾雪球般加速高層小區的凋敝速度，進一步加大物業工作的難度。
漸漸地，高層住宅的消防安全和日常管理就會逐漸變得混亂。
就算自己有心出資金對樓道、電梯進行維修，但是想協調周遭鄰居，甚至整棟樓的業主達成共識，是很難的。
有網友簡單算過一筆賬：
一棟5層的老樓想要達成電梯維修協議，只需協調10戶業主。
如果是33層高樓則需要說服264戶，無窮無盡的推諉扯皮後，到最後只能是住戶自己承擔代價。
去年年初的南京大火，12月的深圳高樓大火，頻繁發生在高層建築的火災事件，都在考驗著高層建築的社群管理與日常維護。
今年來，我們遇到不少客戶，毅然賣掉了手裡的超高層商品房。
以下是其中一位客戶的原話，客戶告訴我們：
買房的時候想著光線好、景色好、小區便利，買了高樓層商品房。 考慮到將來一定會面臨房子老化的問題，還有現在社會對超高層建築的擔憂。不如趁現在房子還新，樓市又有一波小陽春，能出手就早點賣。 等以後小城市高層房子老了，可能維修基金消耗沒了，換電梯都沒錢換了，物業費收不到了，鄰居質量也大幅下降，出手就難了。
我們也建議，手裡有兩套房以上的，尤其是二三線城市裡屬於超高層建築的商品房，可以考慮資產置換，把房子置換成一部分金融資產。
如果想要規劃穩定的現金流，當個收租婆（公），可以考慮配置一套“金融房子”。
以下是我們為客戶做的方案：
100萬美元總價的“房子”，分2年付清“購房款”，年交50萬美元。
這套“金融房子”可以實現：
1、租金穩定，穩穩的現金流。
第5年開始，每年預期領5萬美元作為“租金”，折算成人民幣約36萬/年。
而且“房子”沒有空租期、沒有物業費、能源費，不會老化等等。
2、7年後房價只漲不跌。
第7年開始，“房價”（退保金）穩漲不跌。
第24年時，累計“收租”100萬美元，若此時“賣掉房子”，預期“房價”為181.5萬美元。
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3、“房子”隨時能出手，交易週期短。
如果哪裡急需用錢，“房子”隨時可賣，2-3周資金到賬。
一套房子不能只賣客廳，或者單個房間，但是“金融房子”可以，只需要在操作上選擇賣出部分就行。
4、不用擔心房地產稅、遺產稅。
去年，徵收房地產稅事情就在吹風了。此前檔案明確“到2029年完成本決定提出的改革任務”，也就是距離房地產稅正式出臺還有4年時間。
房地產稅具體要如何徵收還不清楚，有說按照家庭總面積，也有按照家庭人均面積的。
但唯一可以明確的是，這幾年樓市急劇下行，地方政F的錢袋子早就不豐厚了，房地產稅很可能是將來地方政府補充財政收入的重要來源。
除了房地產稅，如果把房子留給下一代，可能還需要交遺產稅。但是“金融房子”可以無限制傳承，申請一下【變更】手續就相當於過戶，“房子”還可以一拆二或者三，給自己和孩子都留點。
總的來說，“金融房子”不僅能做到收租穩定，房價只漲不跌，還能避免了未來可能遇到的房地產稅、遺產稅等問題。
這套“金融房子”，其實是一份香港保單。
很多朋友一聽到香港保險，會誤以為是在香港進行資產配置。
實際香港保險的底層邏輯是全球投資。
因為香港沒有外匯管控，資金在香港出入自由，這裡的資金就能夠輕鬆去到全世界進行投資。
長期持有的前提下，香港分紅險的預期利益可以達到6%-7%（複利）。
我們以宏*保險公司為例，他家的總投資資產達 4425 億加元（截至2024年末），投資專案遍佈美國、加拿大、亞洲、歐洲等地。
投資品種包括各個國家和地區的股票、債券資產，還有農地、林地等另類資產。
對於香港保單，保險公司會有專門派資管團隊來打理，輕鬆實現跨資產類別、跨國家、跨幣種的多元配置，我們只需要“躺著”等保單穩穩升值就可以了。
對“金融房子”的方案，客戶也表示：雖然手裡少了1套房，但是擁有了可以代代相傳的香港保單，既解決了手裡一個麻煩，又實現了資產的多元分散配置，心裡很踏實。
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