關稅貿易戰對美國房地產市場有何潛在影響？

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美國住宅建築商協會（NAHB）和美國人口普查局的最新資料顯示，美國住房市場正承受多重壓力。關稅政策將推高建築成本，再加上高房價和高房貸利率，導致購房者負擔加重，新房建設放緩。

據CNBC報道，美國對進口建材徵收的高額關稅正在顯著增加新房建設成本。美國對從中國、加拿大和墨西哥進口的商品徵收20%至25%的關稅，而加拿大木材早已額外承擔14.5%的關稅。這些政策直接推高了美國建商的成本，使每套新房的造價增加約7,500至10,000美元。

根據NAHB的資料，房價每上漲1,000美元，就會有約106,000名潛在購房者因預算限制而被擠出市場。其中，木材成本上漲的影響尤為明顯。Leading Builders of America的統計顯示，建造每戶住宅的木材成本已上升約4,900美元。由於美國建築業所需的木材約三分之一依賴加拿大進口，受高關稅影響，預計加拿大供應商將減少對美出口，而美國本土木材生產商可能借機抬高價格，進一步加劇市場波動。

為緩解供應短缺，美國計劃透過簡化審批流程來提高本土木材產量。然而，業內人士指出，這一政策短期內難以奏效。新建一座鋸木廠通常需要三年時間，其中涉及裝置採購、審批流程以及勞動力短缺等問題。由於鋸木廠多建於偏遠地區，熟練工人的短缺也是一大挑戰。

除了建築成本上升，房屋抵押貸款利率居高不下，進一步削弱了購房者的承受能力。根據NAHB釋出的資料，2025年1月，美國整體住房開工率下降9.8%，年化新屋開工量降至137萬套。其中，獨棟住宅開工率下降8.4%，至99.3萬套，比去年同期減少1.8%。

從美國的不同區域來看，住房開工情況分化明顯。東北部住房開工率下降27.6%，中西部下降10.4%，南部下降23.3%，而西部則逆勢增長42.3%。分析認為，西部的增長主要受特定市場需求和地區性建築政策推動，並不代表全美趨勢。

分析認為，西部的增長主要受到特定市場需求和地區性政策的推動，並不代表全美趨勢。NAHB指出，“高昂的建築成本和抵押貸款利率讓建築商對市場保持謹慎態度。儘管關稅和監管改革對未來有幫助，但短期內市場仍面臨較大的不確定性。”

在高房價和高利率的雙重壓力下，購房者的經濟負擔愈發沉重。根據NAHB和富國銀行（Wells Fargo）釋出的住房成本指數（CHI），2024年第四季度，美國普通家庭平均需將收入的38%用於支付新房房貸。而對於低收入家庭（收入僅為全國中位數的50%），這一比例更是高達76%。

二手房市場的情況同樣嚴峻。普通家庭需要將收入的37%用於支付二手房房貸，而低收入家庭則需支付74%。雖然2024年第四季度二手房房貸負擔率相比第三季度有所下降（從38%降至37%），但整體市場依然面臨巨大壓力。

隨著新房價格上升，越來越多買家可能轉向二手房市場，進一步推高二手房價格。Realtor網站首席經濟學家丹妮爾·黑爾（Danielle Hale）表示：“由於新房變得更加昂貴，購房者會更傾向於購買二手房，這將增加二手房市場的競爭，同時可能抬高房價。”

此外，房屋翻新成本的上升也可能影響二手房的吸引力。許多買家購買舊房後往往需要進行裝修，但隨著建築材料和人工成本的上漲，裝修支出可能超出預算，這會降低部分購房者的購買意願。

儘管近期美國房貸利率有所回落（從1月13日的7.26%降至目前的6.64%左右），但孫斯陶認為，在住房開工率下降、購房負擔加重的背景下，2025年春季的住房市場走向仍有待觀察。無論是建商還是購房者，都在努力尋找新的市場平衡點，而未來政策的進一步調整，或將成為決定市場走勢的關鍵因素。

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