文｜風馬牛地產研究院·內容組
全文共 6376 字，預計閱讀時間 8 分鍾
在時代的浪潮中，商業的邊界不斷被打破與重塑，新的機遇與挑戰也如潮水般洶湧而來。面對當前錯綜複雜的國際形勢，只有具備全球化的視野和戰略佈局，企業才能在經濟週期的波動中穩健前行。
美國，作為全球最大的經濟體，是科技和資本的匯聚之地。這裡孕育了無數改變世界的企業，匯聚了全球頂尖的人才，並持續激發著創新的活力。
為了助力同學們在這一時代變革浪潮中乘風破浪，一場精心策劃的第七期美國特訓營之旅於近日圓滿落幕。在為期 7 天的沉浸式學習旅途中，同學們遠跨重洋，深入美國這片充滿活力與創新的商業熱土，開啟了一場深度拓展視野、重塑認知、汲取前沿商業智慧的探索之旅。對於中國企業家來說，這不僅是一次學習考察之旅，更是一次認知層面的深刻變革。
如今，我們將目光重新聚焦於這段旅程，一些在異國他鄉的課堂上碰撞出的思想火花、一些實地參訪中收穫的寶貴經驗等彷彿又在眼前清晰浮現……
01 兩所大學
紐約大學
本次遊學特邀紐約大學作為學術支援，深度聚焦房地產行業的前沿發展趨勢與創新實踐。紐約大學是世界著名私立綜合研究型大學，成立於 1831 年。其下屬的沙克房地產研究所是美國房地產行業著名的高階研究機構，與世界金融房地產界密切聯絡。
斯坦福大學
斯坦福大學是世界頂尖私立研究型大學，成立於 1891 年，以其卓越的學術成就、創新精神和對全球科技與社會發展的深遠影響而聞名於世，尤其是在計算機科學、工程、生物醫學、商學、法學和人文社科等領域表現卓越。其中，斯坦福人工智慧實驗室（SAIL）是全球人工智慧研究的發源地之一，培養了眾多該領域的頂尖科學家和工程師。
02 五天課程
本次課程，紐約大學精心設計教學內容，以全球經濟和房地產發展為主線，為大家答疑解惑。此外，風馬牛地產研究院也特別邀請了《浪潮之巔》作者、矽谷風險投資人吳軍等其他老師為大家授課。
授課老師的背景各不相同，不僅有企業創始人、也有執行長，以及房地產領域金融、科技、商業地產等各個領域的專家學者。老師們深入淺出的講述、同學們積極的互動，讓大家從金融、科技、投資、商業地產等各個領域全面瞭解全球及美國房地產市場和 AI 科技發展。今天風馬牛地產研究院整理了部分老師演講內容分享給大家。
《全球發展和美國房地產》
分享嘉賓：Manish Srivastava，紐約大學全球房地產開發、金融和投資實踐教授
在全球金融危機和新冠疫情危機、通貨膨脹壓力以及關稅對經濟增長影響等因素的共同作用下，全世界和美國房地產都發生了非常大的變化。
Manish 認為，第一，地緣戰略和基礎設施緊密相連，受到很多政治因素干預，全球供應鏈與物流正在重組；其二，氣候變化可能影響全球房地產估值，不同資產類別的影響可能有所不同，其中一些住宅和商業地產將面臨嚴重的危險；第三，數字化和人工智慧可能會重塑房地產市場；第四，美國腹地可能對尋求機會的投資者更具吸引力。
《紐約房地產開發》
分享嘉賓：Steven Li，特許金融分析師
Steven 曾在多家知名金融機構擔任重要職務，積累了深厚的專業知識和卓越的管理能力。除了在金融領域的卓越成就，Steven 還是紐約一家房地產建設和開發公司的創始人。
Steven 指出，疫情後的紐約，房地產開發面臨著複雜的宏觀環境。其中，經濟因素、利率波動以及通貨膨脹率的變化對房地產投資和開發產生直接影響。聯邦政策和關稅調整也間接影響著建築成本和市場信心。同時，移民政策的變化也影響著人口結構和住房需求。
值得一提的是，疫情促使在家工作模式常態化，許多居民選擇遷移到郊區或更宜居的區域，這對紐約市中心的房地產開發提出了新的挑戰。不過，紐約市的開放發展計劃、減稅政策以及經濟適用房的推進，為房地產開發提供了新的方向。開發商需要在適應政策變化的同時，滿足市場對靈活空間和可持續發展的需求，以推動紐約房地產市場的復甦與創新。
《美國家族辦公室》
分享嘉賓：Jerry Pi，Pi Capital Partners 創始人
家族辦公室是「專為超級富有的家庭提供全方位財富管理和家族服務，以使其資產的長期發展，符合家族的預期和期望，並使其資產能夠順利地進行跨代傳承和保值增值的機構。」
根據瑞銀《全球家族辦公室報告》，超過 70%的美國家族辦公室在過去五年中增加了對私募股權的配置，超過 40%已直接參與初創企業或風險投資專案。Jerry 介紹，在財富管理越來越複雜、全球局勢日益波動的時代，家族辦公室將成為應對不確定性、守護家族命運的核心力量。家族辦公室管理的從來不僅是錢，更是意義與使命。
此外，作為 Pi Capital Partners 的創始人，Jerry 家族從事房地產行業已有 40 多年，其父親購買了一堆商業地產，也開啟了他的房地產生涯。Pi Capital Partners 房地產公司，主要特點有三：一是區域地產開發；二是完全獨立經營；三是堅持長期購買和持有的房地產戰略。
《全球房地產可持續發展與趨勢》
分享嘉賓：Manish Srivastava，紐約大學全球房地產金融、開發與投資領域教授
在美國，房地產可持續性發展不僅是指綠色建築，還涉及長期表現、風險管理與政策對齊。美國房地產的可持續性主要透過四個關鍵領域體現：環境表現（節能、減排）、經濟穩定性（穩定租戶、可預測收入）、社會價值（滿足社群需求）和政策對齊（利用激勵措施）。這種模式不僅環保，也能創造長期價值，保護投資者免受政策波動影響。
與中國的市場環境不同，美國房地產的政策因地而異。這種複雜性為了解當地規則的投資者創造了機會。
《華美銀行商業房地產業務》
分享嘉賓：Mito Horowitz，美國華美銀行東部地區商業房地產業務主管
華美銀行於 1973 年在洛杉磯成立，現已發展成為美國領先的金融機構之一。Mito 分享，美國房地產市場在近年來經歷了顯著的變化。
在 2018 年之前，中國對美國房地產的投資額曾達到每年 300 億美元，但隨後受到資本管制和疫情的雙重衝擊，投資額在 2018 至 2021 年期間下降了87%。關稅政策也導致 2017 至 2021 年期間資本減少流入。然而，自 2022 年起，市場逐漸復甦，投資者開始選擇性地重返市場，重點關注物流、資料中心和不良資產等領域。
對於中國投資者來說，當前美國房地產市場提供了新的發展機遇。比如，工業、資料中心和生命科學物業等增長領域表現優異，年均回報率可達 8%至 12%。
《全球經濟、技術展望和 AI 發展》
分享嘉賓：吳軍，《浪潮之巔》作者
相信關注科技的人不會對這個名字感到陌生。很多人瞭解吳軍是透過他的著作，如《浪潮之巔》《數學之美》《全球科技通史》《見識》《態度》《格局》等多部經久不衰的暢銷書。
本次課程，吳軍從全球經濟、技術展望和 AI 發展等三個方面進行了分享。吳軍認為，未來科技的發展方向將集中在資訊科學、材料科學和生命科學這三個關鍵領域。關於中國人工智慧發展現狀，他提到，目前中國基於深度學習的 AI 主要依賴於 Meta 的 Llama 原始碼，而一線模型則由阿里、位元組、DeepSeek 等公司開發。
吳軍認為，需要儘快找到一個全面成功的應用領域，而他個人比較看好無人駕駛的發展前景。
《華港 AI 母基金：深度佈局 AI 及北美風險投資》
分享嘉賓：華港聯合家族辦公室負責人
華港 AI 母基金是一支投資佈局美國中早期階段風險投資基金的美元母基金，重點關注以生成式 AI 為代表的科技創新領域，並且重點佈局有機會在未來十年成長為偉大基金的黑馬基金，同時少量佈局能帶來穩定財務回報的白馬基金。
據華港聯合家族辦公室負責人介紹，AI 已成為當下全球風險投資的絕對核心。2024 年，AI 企業獲得了全球風險投資中高達 37% 的資金支援；2025 年第一季度，該趨勢進一步強化，尤其是在美國市場，AI 領域成為推動 VC 反彈的最大單因子。
《生成式人工智慧投資》
分享嘉賓：Helen Liang ，FoundersX Ventures 創始人兼管理合夥人
隨著 ChatGPT 等生成式人工智慧（Gen AI）的發展，過去幾年中，這一領域引發了廣泛的討論和報道。Gen AI 不僅吸引了公眾的廣泛關注，還引發了對其對商業企業、人才經濟以及未來就業可能產生的影響的深入討論。Helen Liang 對Gen AI 的採用情況、商業應用和未來投資前景進行了細緻的分析。
她指出，企業使用者對 GenAI 態度將從嘗試轉向大規模採用，AI 程式碼、AI 客服支援、企業級搜尋和 AI 會議工具將成為首批落地應用的場景。
《具身智慧賦能實體經濟，AI 機器人正在改變我們的現實世界》
分享嘉賓：王黎晟，風險投資基金 TSVC 合夥人
當前，具身智慧人形機器人已成為非常熱門的投資賽道，多數機構都認可其長期行業價值。
王黎晟分享了很多對於人形機器人的觀點。他認為，具身智慧，可以按字面理解為「具身化的人工智慧」：「具身」是前提，即具有身體且能透過互動來執行任務，有四足、輪式、人形等形態；「智慧」是核心，即將人工智慧技術嵌入到物體實體，讓互動實現更高水平的智慧。其中，人形機器人是具身智慧的最佳載體之一，AI 機器人正在改變我們的現實世界。
此外，大模型的高速發展為具身智慧發展提供了技術基礎，在繼續最佳化運動機能的基礎上，發展重心逐漸向提升智慧度轉變，形成了一批典型產品。比如家務機器人，最終能幫助人類洗衣飯、照顧孩子、照顧老人、拖地等任務，替換傳統的掃地機器人。
本次遊學課程內容豐富而深入，涵蓋了眾多實用主題，但由於篇幅限制，無法在此一一列舉。課程的實用性得到了同學們的一致好評。同學們與老師互相交流、分享心得，收穫頗豐。
03 七大標杆專案
遊學不僅是一次知識的探索之旅，更是一座連線理論與實踐、校園與社會的橋樑。比如，紐約的城市更新是怎麼做的？住宅創新理念又是如何在實踐中落地？本次遊學，風馬牛地產研究院還組織同學們考察學習了紐約 7 大城市標杆專案。同學們透過與專案負責人的深入交流，為自身企業的發展找到新的啟示和靈感。
One Vanderbilt
One Vanderbilt 是紐約曼哈頓中城的地標性超高層甲級寫字樓，共 93 層，高 427 米，由 SL Green Realty Corp 開發，KPF 設計，2020 年正式啟用。它配備高效通風系統和智慧管理系統，並獲得 LEED Gold 綠色建築認證。專案吸引了摩根大通、TD 銀行等金融和法律行業頭部機構入駐。
據瞭解，同學們前往 One Vanderbilt寫字樓高區參觀的 SUMMIT ，是一處佔據三層空間的觀景與沉浸式體驗空間。該專案自 2021 年開放後每年吸引數百萬遊客，提升了大樓的公共影響力和商業價值。作為紐約少有的新建專案，One Vanderbilt 代表了寫字樓從單一辦公功能向綜合使用場景的轉型，是商業地產與文化內容融合的典範。
One Madison
One Madison 是紐約曼哈頓超高層豪華住宅，共 60 層。專案由 CetraRuddy 設計，其 12:1 的高寬比使其成為紐約極具辨識度的纖細住宅塔樓，並採用調諧液體阻尼系統以確保高層住戶舒適性。專案配套設施包括健身中心、恆溫泳池、酒窖、私人影院和專屬會所 One Club。據介紹，專案自推出以來，吸引了包括魯珀特·默多克等知名投資者的關注，體現了曼哈頓住宅市場中「超高層+精品化」趨勢，也是紐約豪宅市場的經典之作。
MiMA
MiMA 由 The Related Companies 開發，Arquitectonica 設計，集住宅、酒店與文化設施於一體。該專案包括出租公寓和共管公寓，其中高層單元享有城市全景，底層設有 YOTEL 酒店，為短期居住者提供便利。值得一提的是，該專案滿足了紐約對多功能綜合體的需求，成為曼哈頓的熱門居住和投資選擇。
SKY
SKY 是一座標誌性高層住宅專案，由 Moinian Group 開發。大樓採用玻璃和鋁材外立面，提供從一居室到兩居室的戶型，頂層 Vue 公寓系列可享城市全景，且臨近哈德遜河，視野開闊。此外，大樓還設有藝術展覽空間，曾展示藝術家作品。據介紹，SKY 透過創新設計和高階配套，提升了居民生活品質，是曼哈頓豪華住宅的地標性建築。
紐約世貿大廈
矗立在原址上的新紐約世貿大廈，以其雄偉的姿態，成為了世界各地遊客前來瞻仰和緬懷的聖地。在這裡我們不僅可以看到紐約標誌性景點自由女神像、曼哈頓河，還可以鳥瞰整個紐約的街景。
Terminal Building
Terminal Building 是紐約著名的城市更新改造專案，改造後的建築保留了其原有的工業風格，如磚石、木材和鐵製元素，同時融入現代化設計和高效能設施。據介紹，Terminal Building 獲得了 LEED Platinum 和 WELL Gold 認證，體現其對環境可持續性和居住健康的承諾。此次改造不僅為這座歷史建築注入了新活力，也為當地帶來了新的商業機會。
Hudson Yards
在紐約的最後一天，同學們來到了 Hudson Yards。該專案是紐約曼哈頓的最新豪華地標，擁有 100 多家不同的商店和美食體驗場所、辦公室、公共藝術和充滿活力的文化機構。作為美國史上最大規模的私人開發專案，目前，它已成為曼哈頓新西區的文化中心。The Vessel 蜂巢想必在紐約的小夥伴一定不陌生了，它就屬於 Hudson Yards 社群。建築的核心是它的螺旋樓梯，一建好便成為了紐約的新地標，引得無數人去打卡拍照。
04 一家企業
谷歌
除了課程學習和專案考察，在本次美國特訓營行程的最後一站，同學們來到了全球領先的科技公司谷歌參訪學習。谷歌最初以搜尋引擎起家，然後憑藉先進的演算法和強大的資料處理能力，迅速成為全球最受歡迎的搜尋引擎。
谷歌還開發了 Android 作業系統、Google Maps、Gmail 等廣泛使用的軟體和服務，推動了網際網路技術的革新。此外，谷歌在人工智慧、雲計算和自動駕駛等領域也處於行業前沿，致力於透過技術創新改善人們的生活。
05 多重收穫
本次遊學之旅，除了精心安排的緊湊而富有深度的學習行程之外，風馬牛地產研究院還特別設計了一系列幫助同學們全面瞭解美國經濟文化背景的交流體驗活動。
同學們集體前往「世界金融中心」——華爾街，親眼見證那些在金融史上留下濃墨重彩一筆的地標建築，與象徵著華爾街精神的華爾街金牛進行了「親密接觸」，感受那份獨特的金融文化氛圍。同時，還在紐約大學和斯坦福大學觀光遊覽。這兩所世界頂尖學府不僅學術氛圍濃厚，其校園文化也同樣引人入勝，讓同學們深刻體會到美國高等教育的魅力。
此外，在矽谷 Facebook house 扎克伯格小屋，一場備受矚目的 AI 人才交流晚宴隆重舉行。晚宴現場氣氛熱烈，來自谷歌、微軟、英偉達等科技巨頭的高管，以及多家風投公司的負責人在和同學們享用精緻美食的同時，深入交流了各自公司在 AI 領域的創新成果和麵臨的挑戰，並探討 AI 技術的最新進展、未來趨勢以及人才競爭的策略。在多方思想的衝擊與碰撞下，激發同學們創新思維與深入分析能力，助力企業迎接新一輪的全球競爭。
透過這些豐富多彩的活動，同學們不僅在商業知識上得到了極大的提升，更在文化體驗上獲得了前所未有的啟發和珍貴體驗。在商業與文化的交匯中，每一位同學都滿載而歸，收穫滿滿。
結語
從繁華的紐約曼哈頓到充滿創新活力的舊金山矽谷，從傳統的房地產行業到前沿的人工智慧領域，每一個行業都在經歷著自身的週期起伏。房地產行業正從單純的開發轉向精細化的運營，聚焦於打造優質的產品與卓越的服務；而人工智慧的迅猛崛起，更是為眾多行業帶來了前所未有的發展機遇。
馮侖老師在結營環節總結，第一，在商業地產領域，功能和服務的最佳化是提升寫字樓競爭力的關鍵。第二，在住宅領域，美國的租賃法律更傾向於保護租客權益，限制業主隨意漲價或驅逐租戶。第三，在城市更新領域，美國城市更新專案改造的成功，體現了產權保護和延續性的重要性。合理的規劃和基金投資能讓老舊建築煥發新生。
隨後，馮侖老師向所有同學頒發了紐約大學的結業證書，這份證書不僅代表著同學們在美國遊學期間的努力和成就，更是對他們跨越文化差異、拓展視野的勇氣和智慧的肯定。
雖然美國特訓營行程已經結束，但我們的學習之旅並未終止。期待大家 6 月再次相聚非洲，開啟一段全新的探索之旅。
探索非洲新大陸，啟航全球新藍海！
非洲，這片古老而年輕的大陸，正以蓬勃的生機和無限的潛力，吸引著全球投資者的目光。這裡擁有 15 億人口，超過 70%是年輕消費者，孕育著巨大的消費市場。其中，農業、能源、製造業、物流、基建、房地產行業潛力巨大。
然而，非洲市場也充滿挑戰，文化差異、政策法規、市場競爭等因素，都考驗著企業的適應能力和戰略眼光。本次行程我們將深入非洲金融和貿易中心象牙海岸和坦尚尼亞，洞察商業環境，探索合作模式，構建國際人脈，抓住投資機會，贏得市場先機。
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