你以為很安全？這些EB-5投資盲點，正在悄悄埋下風險

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在EB-5投資移民的過程中，“安全”從來不是一個感性判斷，而是一套金融結構與法律條款能否經得起推敲的系統性問題。近年來，市場上個別專案“爆雷”、資金兌付困難、身份無法兌現的案例提醒我們——表面風光，未必穩健；結構專業，方可穿越週期。

作為一家專注於紐約核心地段TEA專案開發與運營的資深區域中心，ARCFE今天與您一同覆盤：導致EB-5投資失誤的七大核心盲點，也是我們在風控審查中始終堅持規避的七大底線。

專案可行性與市場需求：

一切的出發點

在評估一個地產類EB-5專案時，最基礎卻常被忽視的問題是：這個專案，市場真的需要嗎？

尤其在房地產類專案中，我們首先要看人口基礎與供需結構。例如：

✅當地人口總量、增長趨勢、年齡結構與收入水平；

✅人口屬性（例如年輕白領 vs. 退休人群）；

✅房屋空置率與供給緊張程度。

以我們專注的紐約市為例，長期以來住宅類房屋的空置率極低。疫情前，多數城區的空置率僅在2%-3%；2024年底更下降至1.5%左右，顯示出極度緊張的住房供需關係。作為全美第一大人口都市，紐約市有著長期、穩定的租賃與置業需求——這為地產類EB-5專案提供了清晰而可靠的市場基礎。

此外，我們還要審視專案的商業可行性。換句話說，專案能不能自己“造血”並還款？這包括：

✅專案是否面向一個有消費能力、規模大、具增長潛力的目標客群；

✅所在區域是否具備穩定經濟基礎、租金增長趨勢；

✅專案是否能與行業內其他同類成熟專案做直接對比

就像傳統貸款決策一樣：你是願意把錢借給一家成熟盈利企業，還是借給一家剛成立、前景未知的新公司？

📌 ARCFE在每一個專案評估階段，均需透過第三方市場調研與現金流預測，以確認市場基礎是否真實、專案收入預測是否合理、償債能力是否足夠。

資金結構順位：

別做最晚拿錢的“接盤人”

在EB-5專案融資結構中，資金的還款順序直接決定投資人的回款優先權。

若EB-5資金被設定為高階貸款（Senior Loan）或夾層貸款（Mezzanine Loan），還款順位靠前，風險相對可控；若處於末位級別的優先/普通股權或劣後債務位置，投資人極可能在其他資金方全部兌付之後，仍無法回本。

📌 ARCFE始終堅持以貸款方式向專案發放EB-5資金，並設定為優先順位，確保投資人不成為資金結構中的“風險末端”。

抵押與擔保機制：

風險隔離從“紙面條款”開始

除了優先順序的還款順位，專案的擔保機制也能為投資人帶來“安全墊”。但大家要注意的是，專案方聲稱“有擔保”，並不等於真的有保障。

產權抵押：優先順序最高的保障形式

包括土地、現樓、在建物業抵押等，能夠在專案違約時優先透過司法拍賣變現。但需關注兩點：

✅抵押物是否具備真實市場流動性？

✅抵押價值是否經過獨立第三方合理評估？

✅抵押物是否在政府網站進行抵押登記？

股權質押：公司所擁有的實物資產上仍有高階貸款的抵押權

在一些EB-5專案中，開發商或關聯企業以其公司股權向EB-5基金進行質押，作為還款保障手段。雖然股權質押聽起來具備“資產背書”的意味，但實務中，它的抵押價值有可能被清零。

即使債權人成功沒收公司股權變成專案公司的實際擁有者，仍然需要償還擁有實物資產抵押的高階債權人。而往往在這個時候，高階貸款已經形成違約，同時高階債權人已經在訴訟要求拍賣實物資產。拍賣成交的價格往往不及高階貸款的本金加上違約的利息和其他費用。這也就意味著專案公司失去了實物資產變成了一個毫無價值的空殼公司。

📌 實物抵押優於股權質押，若兩者兼具，則風控層級更穩固。ARCFE所有專案均優先要求設定實際資產抵押，並在必要時輔以多重擔保結構，確保投資人權益最大化。

專案實施可行性：

不是“畫得漂亮”就能建得出來

從地產金融角度，專案是否具備“真實落地能力”，才是評估其履約基礎的核心。必須核實：

✅是否取得施工許可證與政府審批？✅是否已完成土地交割與資金閉合？