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2025 房市：最寒冷的夏天
2025年6月，波士頓街頭熱浪蒸騰，氣溫創下歷史紀錄。赤日炎炎之下，房市卻租售兩淡。作為全球教育重鎮和生物製藥研發中心，波士頓和劍橋的房地產市場正經歷著疫情後最寒冷的夏季。
美吉居資料迷是地產資料迷，先上圖再分析。從房產買賣資料看，房產供給（掛牌量）持續增加， 遠超去年同期， 房貸利率也從5月底達到峰值7.1%後開始降低至當前的6.8%， 但是， 但是， 買家們這次卻集體無！動！於！衷！——以往利率微降就引爆成交量的場景並未重現。這說明除了高房價、高利率這兩座大山，買方心態已從“唯恐錯過”(FOMO) 急轉成“捂袋惜購”，對未來不確定性的憂慮成了主旋律。
降價比是一個觀察房市的重要指標。從這個資料看，正在市場上的賣家也感受到了這個市場的低溫：2025年6月，麻州市場上降價求售的房產比例高達35%，創下自2016年以來歷史同期的最高紀錄，作為參照，2021年房市火熱時降價比只有23%，即便是2022 年利率陡升，房市驟然冰封的時候，麻省房產降價率也只有33.5%。
好了，麻州的筒子們，想知道哪裡降價比例高，來看詳細資料。
哪些zipcode 基本不用降價求生？
今年的房市疲軟有點“不走尋常路”：很多區域雖然降價幅度很大，但庫存（Months Supply）卻不高。按照過往經驗，降價和滯銷是臥龍鳳雛，一個出現另一個就在附近。但今年的市場邏輯卻像是換了劇本：一旦價格一鬆動，買家立馬出手，Months Supply 也隨之迅速好轉。與之對應，Boston的一些核心地段，比如Back Bay、Brookline，庫存已經堆到了15個月甚至更高，但賣主依舊很“堅挺”，降價比例還不到35%。
資料迷對當前房市的判斷是：這是一個“既有天花板、也有地板”的市場。往上看，房價月供佔家庭收入比例太高，漲無可漲；往下看，人口和剛需還在，大批屋主手裡握著不到5%的超低利率，根本沒打算賣，房價總體也不會大跌。
BBB法案與房市
在7月4 號之前，資料迷看到這樣的資料，多半會皺著眉頭寫上一句“當前的資料其實並不太糟，真正糟心的，是今年夏天很可能只是一場漫長的“sustained downturn”的起點— 但但但但是！
7月4號透過的 Big Beautiful Bill, 法案包含多項對房主和地產投資者有利的條款，有望推動房地產市場像美股一樣上演“V字反彈”。以下是幾項重點分析：
SALT（state and local tax）抵扣上限提高SALT抵扣上限從$10,000提高到$40,000，堪稱送給高收入、擁有豪宅家庭的一張“年度退稅大禮包”。過去這些家庭在報稅時最多隻能抵扣1萬美元的州稅和地方稅，如今抵扣額度擴大到4萬美元，極大緩解了他們的稅負。再加上高階房產與股市表現高度相關，今年4月後股市一路高歌向上，這些因素都直接利好豪宅市場。
Bonus Depreciation（加速折舊）這是一個“直升機撒錢”式的政策，精準投向投資者。新法案允許企業在購買裝置的第一年內扣除50%–100%的成本。例如，一個企業以1萬美元首付購入一臺價值4萬美元、使用年限為20年的裝置，便可在購入當年享受100%的折舊。若企業稅率為35%，可直接抵稅1萬4千，企業的現金流顯著改善。
對房地產投資者來說更是利好：如果你以購買了一棟價值$200萬的商業地產，透過成本分離研究（Cost Segregation Study）發現其中$60萬屬於可加速折舊的資產，就相當於政府幫你提前墊付了一部分稅。當然，這項政策也有注意事項：
- 成本：進行成本分離研究需聘請專業人士，費用不菲。
- 折舊回收（Depreciation Recapture）：出售時可能需要補交部分之前折舊帶來的稅收優惠。
是否使用這個稅收優惠，需要綜合考量現金流、計劃持有時間與稅務規劃。
LIHTC （Low-Income Housing Tax Credit）擴充套件LIHTC 是針對開發平價住房的專案提供的稅收抵免，被稱為對社群建設的“定向投資補貼”，旨在推動住房供給、改善社群面貌，並緩解住房危機。該政策廣受兩黨支援，是當前住房負擔危機下的重要解決方案之一。
但要注意，LIHTC的合規復雜度極高，堪比“Rocket Science ”。因此，雖然潛力巨大，卻更適合有資源、有經驗的機構開發商，不太適用於新手、小資本或中短期投資者。
總結
資料迷對當前房市的判斷是，雖然當前市場疲軟，資料難看，這是一個有地板的市場，不會出現競相拋售，踩踏離場的局面。同時，如果利率在秋季（9月？）大幅下降，會出現一個短暫的交易量和價格同時起飛的局面。
好了， 今天就聊到這裡吧。麻州的房主們， 歡迎聯絡[email protected]入微信群， 大家討論互助。
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