在我們地產發展史上，新加坡一定有個特殊位置
從自建房到商品房，從公積金制度到社會保障房體系
一個只有浦東1/2大小的地方的小小國度，719平方公里、540萬人口，卻只用了短短50年就躋身全球一線
一個居者有其屋計劃，讓全國70%人口都住進政府蓋的房子裡，成為世界上住房自有率最高的國家
而且你發現了麼
當全球地產都難免起起伏伏的時候
新加坡的樓市從上世紀五六十年代到今天，一如既往的穩中向好
不得不說，國家雖小，能量有點大
此時此刻，當我們再看遍新加坡的時候，還能看點什麼
01
我，是從一張地圖開始看起
一個偶然的資料查閱，我打開了新加坡政府網站
不得不說有點耽誤時間，因為我翻了整整一個下午
居然有一個官方網站將自己每一寸土地的規劃都做出來了
從未來5年、10年、甚至50年的都有
而且你知道細到什麼程度麼
我點開了其中一塊佔地3.5萬㎡的芝麻地塊
很快桌面上就出現了一個打包資料
一份長達93頁的土地設計規劃，以及各種記錄土地詳細引數的設計圖紙
我努力
（加翻譯軟體）
看完了這份檔案
從設計指引到建議方案，從建築型別到開發密度，這些都是入門級的
什麼專案投資額、能提供多少就業、潛在多少稅收、能為這座城市帶來多少軟性美化都有包含
像那種核心地塊的資料包裡，你還能看到車行、人行、視覺統一性、人性化尺度、濱水視景…
©新加坡URA（市區重建局）官網
除了這種詳細的土地規劃，這個官網居然還有類似這種“如何讓一個社群更好”的學習型檔案
©新加坡URA（市區重建局）官網
如果把世界上所有國家官方網站放在一起，新加坡一定是那個卷王
而卷王的背後也是整個新加坡模式成功的一個關鍵點
法定機構
你所看到的設計圖紙的每一筆，不是來自設計院，也不是什麼第三方，而是新加坡的這個特殊機構
如果此刻新加坡模式還有什麼值得我們關注的話
那法定機構，一定是其中值得關注的錨點
為什麼一個簡單的政府官網可以做這麼專業的輸出
為什麼一個行政部門可以對一塊土地上蓋什麼、怎麼蓋有這麼高的決定權
法定機構是什麼角色，它又有多大的決定權
新加坡模式成功肯定是一個多方作用結果的話
不過有人說這裡面至少50%都要歸功於這個特殊機構
02
這是一個偽裝成行政單位的專業機構
我們從一個具體的法定機構開始吧，市區重建局
說一個具體案例，市中心“牛車水舊城改造案例”
這是早年間的華人聚居區，名字很奇怪，但是位置卻極其核心
隨著時代變遷，新加坡寸土寸金，但這裡卻擁擠破敗
然後這個重建局做了兩件很有意思的事
它先頒佈一條《租賃管制令》，規定租金上限，還不能驅趕租戶，這兩項直接打擊了房東翻新積極性
25年後它又頒佈一條特赦令，允許屋主可以向政府申請驅走房客，不過必須得在規定期限內翻新房屋，如果不能，政府將強制徵收
一抑一揚，新加坡規整了市中心牛車水大量零散土地，然後統一規劃設計管理
而且你看看這過程裡，重建局多強勢
©《新加坡牛車水歷史保護區保護規劃策略研究》，作者：姜耀明、王倩
典型的我不要你覺得，我要我覺得
如果你問任何一個新加坡人，跟法定機構意見不一樣的時候怎麼辦
他的回答一定是聽法定機構的
但這件事並不會讓新加坡人反感，為什麼
我們先看下上面案例裡牛車水的變化
肉眼可見的從一個擁擠破敗的居住區，搖身變為一線國際都市
更大範圍看這個叫重建局的法定機構，讓這個人口密度近乎世界第一的國家，變成了不擁擠、生活便利的花園城市
而且還巨美
這是一名在新加坡工作的中國人在重建局1樓拍的城市模型
一個模型都擋不住這座城市的規整、乾淨，兼具功能性和觀賞性
重建局憑什麼可以做到
我們看下它的“真身”，重建局內部採取的是企業組織形式，展開來看分三級
理事會—總經理—職能部門
理事會主席一般是由政府部門部長任命
而執行層面清一色國外人才或有國外工作經驗的社會人才，簡稱社會精英
而且頂層、執行層是兩套薪酬體系，頂層是國家專門發放，而執行層是機構自主發放
這就有意思了，管方向的遵守國家利益，做執行的遵守市場規則
既保證完成經濟發展中的社會效應，又充分尊重市場
讓專業的人做專業的事
那類似重建局這樣法定機構還有多少
©《新加坡法定機構的發展：歷程、特徵與作用》，作者：孫昕玥（2017年資料）
它們組成了這個國家發展背後一張巨大的網
而大家也欣然接受法定機構出現在他們生活裡
因為大家相信法定機構可以讓城市更好
03
只看法定機構的話，就太低估了新加坡
法定機構是精彩，但新加坡還有另一半精彩
就是國有控股公司
也就是大家可能隱約聽說過的淡馬錫
淡馬錫本身你可以理解為是一傢俬人名義註冊、國資控股的公司
就叫淡馬錫控股公司
但我們通常說的淡馬錫模式，是淡馬錫所代表的整個新加坡國資控股體系
類似淡馬錫這類公司還有，新加坡技術控股、健康集團控股
這些公司背後都是國家，就拿淡馬錫控股公司來說
它掌握了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、新加坡電力等幾乎所有重要行業
一個公司總資產佔全國GDP8%左右，而類似淡馬錫這類國有控股公司總資產早已佔比國家GDP大部分
不過它們交出的成績單也是傲人的
©資料基地
新加坡如今國力來源，就是這類國資控股
一個國資控股體系是如何征戰的資本市場
這些國資控股倒是都有一個特點
這些公司並不在“一線”
在它們下面還有很多一級，就是這些控股公司延申出來的政府背景公司
你叫它“政聯公司”也好，“政府背景公司”也好，總之這就是國有控股公司的下游
前後放在一起就是：政府-國有控股公司-政府背景公司
這裡面隸屬關係，複雜的時候可以多達5-6層
但不管多少層，讓人好奇的是
最後誰拍板
尤其遇到核心利益問題的時候，聽誰的，這時候一個神奇的組織架構浮出水面
淡馬錫控股公司的控股方是新加坡財政部
但是它內部結構是這樣的
整理自©《借鑑淡馬錫模式重構頂層設計》，作者：粱欣然
每一條加起來你會看到，這裡面避免了政府幹預，也避免了高管層謀私，同時還保障了審計獨立
那作為百分之百控股者，新加坡財政部在企業決策中扮演什麼角色
它具體只做三件事
©《論淡馬錫董事會制度在我國商業類國有公司改革中的運用》，作者：王建文
這就是典型的兩權分離，所有權和經營權分開
最後形成的一個局面就是
新加坡政府對這些國有控股公司，不越位，充分尊重市場
最後得到的效果是
資本流動方向，國家利益說了算，但具體執行層面的拍板人，企業精英說了算
04
而且還是會飛的“淡馬錫”們
開啟淡馬錫控股官網，我也是蠻吃驚的
在它的投資條線裡的金融方向，看到不少熟悉面孔
中國建行、平安銀行、工商銀行
這些國資力量承擔本國經濟發展的方方面面，同時還得保證國有資產的保值增值
而走出去似乎是這些國有資本的必然選擇
不過最有創意的走出去，當屬區域化發展
最有名的一個例子就是蘇州工業園區
早在1994年的時候，中國和新加坡兩國政府分別出資佔股35%和65%，成立中新蘇州工業園區
到今天為止，可能你走在蘇州工業園區，早就找不到新加坡的影子
但是你還可以看到它和別的公積金官網完全不同的操作介面
這裡的員工保障體系是單獨另立的，因為新加坡這類海外園區都會自建一套自己的勞動合同制度
對我們而言，我們需要新加坡在城市規劃&管理上的經驗，還有園區入駐企業帶來的就業崗位、稅收
對新加坡來說，有資金、有技術、有管理模式，但是沒土地
於是他在上世紀90年代，新加坡開始去海外選址，去開新的工業園區
國外土地成本更低，還有稅收優惠，園區也是新加坡自己建的，還可以保證類似新加坡的投資運營環境
這類公司不斷外輸自己的城市區域規劃經驗的同時，也在不斷撬動資本
借別的人的雞生自己的蛋
資料統計，2018年，新加坡已經成功在我國、日本、印尼、印度等國家建立了十多個這樣的園區
這些面積加起來是新加坡的170多倍
走出去這一步，是新加坡出於本國國情的被迫選擇
但這一步邁出後，卻實現了在資本要素市場一個“更大”的新加坡
05
此刻我們看向新加坡看什麼
新加坡模式，有歷史、體制原因，也有制度、法律維度
但最後落地的具體操作，還得看法定機構、國有控股這兩件事
這兩件事都有一個共通點，你仔細看它的結構，都有類似雙分離的形式
新加坡政府就像一個放風箏的人，它把著方向，另一個只管飛，大家各司其職、各盡所能
這裡面新加坡比較妙的一點在於
它在政府目標跟市場經濟之間找到了一個絕佳位置
過度參與市場發展，顯然不是尊重市場規律的上選，完全任由市場自由野蠻生長，只有混亂跟倒退
如何處理它們之間的“度”，新加坡簡直提供了一個絕佳樣本
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