“在生命科學行業‘內卷’不斷、降本增效的浪潮下，生命科學企業若能契合市場趨勢合理利用地產資源，不僅能降低不動產成本，而且能有效推動業務成果的轉化，並在企業吸納與保留人才方面發揮關鍵作用。”仲量聯行生命科學地產資深董事俞則人如是說。
仲量聯行是全球領先的房地產專業服務和投資管理機構，於2007年成立生命科學行業服務平臺，為國內外政府機構、園區平臺、創新企業和投資者提供專業的定製化策略洞見和解決方案。
在5月10日的動脈網VBEF未來醫療醫藥100強展會主論壇上，俞則人基於對全球生命科學企業的洞察與服務經驗，從地產視角解析中國生命科學行業的發展方向，並分享了2025年全球生命科學地產市場的最新趨勢。
01
生命科學與地產已成協同發展共同體
生命科學地產是生命科學領域的新興細分賽道，結合了生物醫藥、基因技術、醫療器械等高精尖行業需求，透過專業化空間運營推動生命科學技術創新與產業轉化。
這一賽道在國內雖處於起步階段，但隨著國家生物醫藥政策持續加碼、中國生物技術突破催生的規模化空間需求增長，以及生物醫藥BD交易活躍推動企業從“輕資產”向“重研發”轉型，生命科學地產的載體價值得到進一步強化。
俞則人指出，也正是基於這一產業變革土壤，國內生命科學行業與地產已突破傳統的供需關係，形成了相互依存、協同發展的共同體。
其中，產業需求驅動著地產創新。行業快速發展倒逼傳統地產突破“空間租賃”思維模式，轉向以“產業賦能”為核心的專業化運營思路。地產商透過定製化設施與合規管理，助力企業專注核心研發而非基礎設施建設，從而加速技術轉化效率。
與此同時，地產價值也在反哺著產業發展。地產作為生命科學企業除人力外的第二大成本項，對其精細化運營管理能夠形成降本增效閉環，成為企業構築核心競爭力的重要支撐。
資料也可以反映出生命科學企業對地產價值賦能作用的認可。根據仲量聯行釋出的《2024全球未來辦公調研》，在對全球25個國家及地區、2300家企業的深度調研中，有145家生命科學企業樣本：47%的受訪企業希望透過最佳化房地產戰略來降低運營成本。比如通過出租或出售實驗室、倉儲物流等閒置設施獲取現金流，或將地產設施轉化為金融產品獲取投資等。
而這種雙向賦能也進一步顯化了生命科學地產的顯著特徵——強烈的產業集聚屬性。生命科學企業高度依賴生態協同，在區位選擇上傾向於資源密集、便於合作的區域。
以美國最大的生命科學園Durham的HUB RTP為例，該區域依託麻省理工學院科研資源，透過功能平臺、臨床醫院與交通樞紐的有機連線構建完整產業鏈。生物醫藥企業在此可共享研發裝置、即時呼叫臨床資源，快速突破技術壁壘，從而將新藥研發週期大幅縮短。
在國內，上海張江、蘇州BioBay、深圳坪山等地也已形成科研、臨床、製造和流通等一站式產業叢集，大大縮短了供應鏈半徑，為生物醫藥、醫療器械等領域企業提供了高效的創新環境。
02
三元素選址，提高生科企業研發資源配置效率
生命科學地產的崛起，本質是“空間即服務”的產業邏輯延伸。當地產從“空間提供者”轉型為“戰略賦能者”，選址作為第一步便成為企業重構競爭力的關鍵。
仲量聯行長期服務MNC在中國市場的拓展，積累了深厚的行業洞察和本土化服務經驗。俞則人以一家MNC在華布點規劃為例，對生命科學企業選址邏輯進行了介紹。
該企業將研發基地落戶在上海張江，藉助當地深厚的人才科研資源，提升研發效率與創新能力；同時將生產製造環節佈局在江浙周邊等運營成本相對較低的城市，以控制整體生產成本；此外，還在海南、粵港澳大灣區等擁有特別准入政策的區域設立據點，加速市場拓展步伐。
基於此，我們可以捋清生命科學企業選址的核心邏輯：圍繞人才、經濟戰略以及市場準入政策等關鍵維度，精心構建區位優勢的“組合拳”。
首先是聚集人才優勢。在生命科學這類知識密集型行業中，研發人才已從基礎要素升級為創新引擎。區域人才儲備質量能直接帶來靶點發現、臨床轉化等環節的先發優勢。
其次是全國佈局協同。透過差異化資源配置構建競爭力矩陣，如一線城市佈局創新研發中心，二三線城市建設規模化生產基地，邊境口岸設立跨境醫療樞紐，來提升整體創新協同效率和市場覆蓋能力。
然後是緊跟利好政策風向。政策是選址核心變數，直接影響成本結構與長期潛力。企業需精準匹配區域稅收優惠、審批效率、補貼力度等差異，構建“政策窪地-成本最佳化-產業高地”的價值閉環。
總的來說，透過以上選址策略，生命科學企業能夠根據不同業務環節的需求精準匹配最優區位，在最大範圍內發揮人才與經濟戰略優勢的同時，降低成本投入，最終推動企業業務的可持續發展。
03
18年、3800+行業專家，提供生命科學全週期房地產服務
俞則人提到，正如CXO對生命科學行業的賦能價值，隨著行業精細化分工的趨勢，生命科學外包服務也逐漸從業務流程環節，向資產管理、設施運營等房地產領域滲透。
《2024未來辦公調研》資料顯示， 在租賃管理、設施管理、專案設計與施工等多個維度的房地產管理工作上，生命科學企業更傾向於選擇第三方房地產服務商合作。
對這一趨勢的前瞻性預判，正是仲量聯行極早戰略入局生命科學行業的原因所在。
經過18年行業積累，仲量聯行目前在全球擁有3800名生命科學行業專家，為全球生命科學領域客戶提供包括戰略規劃、選址、建造、設施管理、評估和資產處置等企業全生命週期房地產服務解決方案。
除了前文提及的服務MNC在華需求，仲量聯行也憑藉國際網路優勢，為中國企業出海提供跨境房地產服務支援，包括海外市場進入策略和選址落地等一站式解決方案。
俞則人表示，作為專業的產業賦能者，仲量聯行定位於"生命科學領域最專業的房地產合作伙伴"，透過深度理解行業特性，讓生命科學企業能夠更專注於核心研發創新，在人才吸引、技術轉化和商業落地等關鍵環節獲得房地產領域的專業支援。
展望未來，隨著生命科學行業的不斷發展，房地產將在企業發展中承擔著更加重要的責任。而在降本增效與戰略投資的平衡中，具備全週期服務能力的機構將助力生命科學企業穿越週期，實現空間價值與商業價值的雙重躍升。
如果您想對接文章中提到的專案，或您的專案想被動脈網報道，或者釋出融資新聞，請與我們聯絡；也可加入動脈網行業社群，結交更多志同道合的好友。
