美國在售房源創五年新高，房價降溫訊號頻現，樓市拐點將至？

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Zillow資料顯示，美國房源總量創五年新高，房價下調趨勢蔓延至多地；與此同時，獨棟住宅建設因高利率持續承壓，住宅市場結構性失衡進一步凸顯。

根據Zillow於7月21日釋出的市場月報，截至今年6月，美國待售房源總量已達136萬套，創下自2019年11月以來的五年新高。隨著市場上的在售房源持續增加，房產交易的主導權正悄然從賣方轉向買方。

“買家在議價中的地位已明顯改善。”Zillow高階經濟學家Kara Ng表示，“不過，對於首次購房者而言，房價與融資成本依然構成不小的門檻。”

Zillow資料顯示，6月全美有26.6%的在售房源進行了價格下調，創下該平臺自2018年有記錄以來6月份的最高比例，逼近2022年9月創下的歷史峰值27%。這一情況在疫情期間房價曾快速上漲的“陽光地帶”（Sun Belt）與落基山地區（Mountain West）尤為顯著。其中，丹佛的房源中有38%出現降價，達拉斯為36%，鳳凰城和納什維爾均為35%。

在加州，截至6月，洛杉磯的房價中位數為96.7萬美元，同比微跌0.4%，有23.7%的房源出現價格下調；在售庫存仍較疫情前低10.8%。

聖地亞哥的調整更為明顯，房價中位數為93.5萬美元，同比下降2.4%，近三成（29.6%）房源下調掛牌價格。

灣區的聖何塞儘管仍屬高價市場，房價中位數高達161.2萬美元，但同比也下滑了0.9%，22.1%的房源出現降價，在售庫存則比疫情前減少5.5%。

孫斯陶指出，面對持續的高利率壓力，那些房價本就高企的城市正普遍承壓。

與此同時，新房供應端也顯現疲態。根據美國住房與城市發展部（HUD）與人口普查局於7月18日聯合釋出的資料，6月全美獨棟住宅開工量環比下降4.6%，降至88.3萬套（年化），為自去年7月以來最低水平，同比降幅達10%。

放眼今年前五個月，作為房屋建設前瞻性指標的建築許可證發放數量已連續五個月下滑。根據全美住宅建築商協會（NAHB）7月16日釋出的資料，截至5月，全美獨棟住宅許可證發放累計為404,977份，同比下降6.1%。其中，西部和南部地區降幅最為明顯，分別為7.4%和7.6%。在獨棟住宅為主的市場，這一趨勢無疑進一步制約了新建房源的供應量。

孫斯陶分析指出，目前的市場正處於一個微妙的轉折點。一方面，買家普遍預期美聯儲將在年內降息，因此不再急於入場；6月掛牌房產的平均成交週期為19天，雖略快於疫情前，但已顯著慢於2023年的11天。另一方面，賣方在定價策略上則變得更為現實，面對銷售不暢時，普遍願意接受價格下調，以期促進銷售。

從市場溫度來看，Zillow的熱度指數顯示，截至6月，全美50大都會區中已有22個處於“中性市場”狀態，即買賣雙方勢均力敵。這一數字在5月為15個，而一年前僅為8個，顯示出市場結構的顯著變化。

然而，在美聯儲利率路徑和宏觀經濟走向仍存在高度不確定性的背景下，儘管在售房源的回升為買家提供了更多選擇，孫斯陶指出，建築許可與新開工資料的持續下滑，也意味著在可預見的未來，美國住房短缺的結構性缺口仍難以根本緩解。

資料來源：Zillow、美國住房與城市發展部（HUD）、美國住宅建築商協會（NAHB）

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