新房不好建了！美國開發商信心跌到谷底！高利率、高成本夾擊下，美國住房供給或將進一步緊縮

公眾號：BuyUSA 微博：@孫斯陶

每日速遞最專業的美國房產資訊

在經歷了2020—2023年低利率催生的房地產熱潮，以及去年下半年美聯儲小幅降息之後，美國的廣大房主與房地產開發商正在重新審視“房子”這一重要資產的價值。今年開年以來，在高利率、關稅陰雲和建材價格全面上漲的多重壓力下，全美房地產市場陷入了罕見的“三低一高”：信心低、供應低、成交低，而房價卻依舊居高不下。

最新出爐的資料顯示，美國住宅建築商的信心在5月遭遇斷崖式下跌。根據美國住宅建築商協會（NAHB）與富國銀行聯合釋出的住房市場指數（HMI），5月份新建獨棟住宅市場的建築商信心指數驟降6點，跌至34，不僅與2023年11月的低點持平，更觸及自2022年12月以來的最低谷。

在傳統銷售旺季遭遇如此頹勢，無疑為美國房地產市場的前景蒙上了一層陰影。NAHB特別指出，儘管中美兩國於5月12日宣佈達成初步貿易協議，同意在90天內削減部分關稅以重啟貿易談判，但這一訊息對5月份的調查結果影響有限，因為該調查中90%以上的問卷是在5月12日美中公佈“90天暫緩關稅”訊息之前完成。絕大多數建商在回答問卷調查時對未來貿易戰走向的疑慮依然存在。

如果進一步分析該信心指數的三項子指標，可以清晰看出建商信心的全面下滑：反映當下銷售狀況的指數跌至37點，預示短期內新房市場銷售壓力巨大；未來六個月銷售預期滑落至42點，反映出建商對市場前景的謹慎態度；而衡量潛在買家來訪流量的指標更只有23點，預示需求端持續萎靡。孫斯陶認為，這組資料背後反映的是開發商目前面對的“高利率—高成本—低需求”三大壓力。

值得關注的是，高達78%的受訪建築商坦言，由於建材價格的高度不確定性，近期在新房定價方面倍感棘手。此外，面對需求端的持續疲軟，越來越多的建築商被迫採取降價促銷策略。5月份，選擇降低房屋售價的建築商比例高達34%，較4月份的29%顯著攀升，創下自2023年12月以來的新高。其中34%的企業選擇直接降價新房最終出售，平均降幅為5%，另有61%的受訪開發商則依靠幫助新房買家支付房貸利息點數、免費升級裝修等促銷方式維持新房成交。

區域房產市場表現也呈現出顯著分化。三個月移動平均資料顯示，東北部仍維持在44點，相對“樂觀”；而西部地區則滑落至33點，反映出高地價、高利率以及遠端辦公退潮帶來的多重衝擊，令該區域市場尤顯脆弱。

然而，獨棟住宅市場的低迷還只是冰山一角，多戶（Multi-family）住宅開發領域同樣籠罩著一層謹慎情緒。NAHB於5月8日釋出的《多戶住宅市場調查》（MMS）顯示，多戶住宅生產指數（MPI）同比再跌3點至44點，連續第七個季度低於50點；儘管入住率維持在82的高位（MOI指標），開發商對於新專案開工意願依然低迷。

根據孫斯陶在業內的長期觀察，若獨棟住宅HMI指數與多戶住宅MPI指數同時跌破50榮枯線，開發商往往會採取“縮表”防禦策略：包括推遲拿地、延後開盤以及更為保守的定價策略。這種做法雖然有助於控制風險，卻也意味著新房供應將進一步收縮，最終抬高終端銷售價格，抑制原本就捉襟見肘的購房需求，形成一種典型的“供給收縮—價格上漲—需求減少”的負迴圈。

在多戶住宅領域，向來被視為“穩健現金流代表”的中高層出租公寓板塊本季度受創最深：該板塊的指標大幅下挫8點至28點。相比之下，花園式低層公寓與分戶出售型公寓分別僅小幅下跌1點至54和38，而政府補貼類住房則維持在50點的持平水平。NAHB分析指出，建築貸款的收緊、建材成本的再度攀升，以及多州新近出臺的樓面率與停車位限制新規，均讓投資人避開了“重資產、高槓杆”的高層專案。

更令人警惕的是，超過一半的多戶開發商向NAHB反映，已有建材供應商因“已宣佈、已實施或預期實施”的關稅提前漲價。對依賴規模化採購以攤薄成本的開發商而言，這不僅抬升了專案預算，更擾亂了透過對沖工具或期貨合約來鎖定成本的傳統採購節奏。

即便中美達成暫緩加徵關稅的協議，部分建材商依然選擇“先漲為敬”。在融資端，銀行面對“利率高+建材貴”的雙重風險，也紛紛提高了對開發商在前期資本金方面的要求。孫斯陶指出，在這種環境下，開發商不得不在資金佔用與銷售節奏之間反覆權衡，寧可犧牲專案週轉速度，也要避免利潤空間被侵蝕。

開發商“躑躅不前”的同時，普通購房者也陷入了“望房興嘆”的困境。標準普爾CoreLogic Case-Shiller凱斯席勒房價指數顯示，2025年3月，全美房價相較2019年同期仍高出39%——這在利率已攀升至7%的背景下顯得尤為沉重。

美國建築商信心低迷的深層原因，在於美國住房市場日益嚴峻的可負擔性危機。CNBC援引美國房地產經紀人協會（NAR）與Realtor網站最新聯合報告稱，年收入7.5萬至10萬美元的中產家庭目前僅能負擔21.2%的在售房源，儘管較去年小幅上升0.4個百分點，卻遠低於2019年接近48.8%的“半數可購”水平。

儘管市場供應緊張的狀況有所緩解，但新增供應主要集中在高價位區間，難以滿足中低收入群體的置業需求。報告指出，在一個供需平衡的住房市場中，該收入群體應能負擔約48%的房源。根據NAR的測算，按照目前的庫存水平估算，市場尚需新增約41.6萬套價格在25.5萬美元以下的房源才能達到供需平衡。

更為嚴峻的是，市場對低收入購房群體變得更為不利。今年3月，年收入5萬美元的購房者僅能負擔市場上8.7%的掛牌房源，低於2024年3月的9.4%和2019年3月的27.8%，選擇範圍大幅萎縮。與之形成鮮明對比的是，年收入在25萬美元以上的購房者幾乎可以負擔市場上80%以上的房源。孫斯陶指出，這種購房可負擔性上的巨大落差正在加劇財富階層的結構性固化。

Realtor網站首席經濟學家丹妮爾·黑爾指出，儘管目前市場上的待售房源數量較去年有所增加，但庫存增長的區域分佈並不均衡，主要集中在中西部和南部地區。在美國100個最大的都市區中，超過40%的地區仍然深陷住房可負擔性危機。

從地區看，在西雅圖（Seattle）與華盛頓特區（Washington, D.C.）這類地區，即便可負擔房源略有增加，但若希望負擔得起市場上一半的房源，家庭年收入仍需超過15萬美元。而南加州洛杉磯、聖地亞哥、與紐約（New York）則一如既往地維持“高購房門檻”。土地稀缺、建材昂貴、法規繁複，再加上人口流入持續不斷，使得當地住房可負擔性持續滑坡。

與此同時，美國30年期固定房屋抵押貸款利率自2023年第四季度以來持續維持在7%左右的高位，超過六成的現有房主前些年就已鎖定了4%以下的低利率房貸。在此情況下，他們普遍不願掛牌出售二手房，這進一步造成市場流動性的緊縮。根據孫斯陶近期在南加州洛杉磯和爾灣本地的實際觀察，開發商即便試圖推動“以舊換新”以刺激新房銷售，也往往苦於找不到接盤買家。

展望未來，孫斯陶認為，只有當美國利率真正觸頂回落、國際經貿摩擦實質性緩和，市場信心才有望真正企穩。屆時，那些早已透過“輕資產+低槓桿”模式，或與地方政府合作開發補貼住房的美國房企，有望率先拿到下一輪復甦週期的入場券。

Disclaimer: This channel does NOT provide tax, investment, legal or accounting advice. Materials have been prepared for informational purposes only, and are not intended to provide, and should not be relied on for, tax, investment, legal or accounting advice. You should consult your own tax, investment, legal and accounting advisors before engaging in any transaction.

美國房產系列影片：

房產影片之一：孫斯陶談如何在美國選擇學區房

房產影片之二：孫斯陶談在美國如何查詢房屋的歷史記錄

房產影片之三：孫斯陶談在美國如何選擇投資房

房產影片之四：孫斯陶談在美國如何賣房

房產影片之五：孫斯陶談在美國如何看懂水費賬單

房產影片之六：孫斯陶談在美國如何看電費賬單

房產影片之七：孫斯陶談在美國如何看懂瓦斯費賬單

房產影片之八：孫斯陶談在美國買房子如何提交報價書OFFER?

美國房產系列音訊：孫斯陶以在美國生活20餘年的經歷，和您聊聊他眼中的美國房地產！Apple Podcasts和喜馬拉雅FM：“孫斯陶聊美國”系列之《美國房產最前線》和《家住加州》節目

富升地產：Appreciation Properties Inc 南加州洛杉磯和橙縣本地房產經紀公司：一手新房、二手房產、學區房、海景房、投資房、公寓等；

最新房源：透過微信、郵件、電話留下您的姓名、聯絡方式、所尋找的房屋型別，獲取最新洛杉磯和橙縣本地房源資訊；

服務城市：

洛杉磯：比佛利山莊 Beverly Hills、Rancho Palos Verdes、聖馬利諾 San Marino、亞凱迪亞 Arcadia、South Pasadena、鑽石吧 Diamond Bar、核桃市 Walnut、羅蘭崗 Rowland Heights;
橙縣：爾灣/歐文 Irvine、新港灘 Newport Beach / Coast、拉古娜灘 Laguna Beach、約巴林達 Yorba Linda、富勒頓 Fullerton；
聖伯納迪諾：Ontario (安大略)、Ontario Ranch、Chino Hills (奇諾崗)、Rancho Cucamonga (庫卡蒙格牧場)；
河濱縣Riverside：Eastvale (東谷)、Corona