美國春季房市旺季遇冷：3月房產成交量創2009年以來最低！

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根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors, 簡稱N.A.R.）於4月24日公佈的房產銷售資料，3月份全美現有房產年化銷售總量約為402萬套，環比下降5.9%，同比下滑2.4%，創下自2009年金融危機以來，3月份最差銷售表現。N.A.R.首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）指出，“目前住宅流動性處於歷史低位，暗示著社會經濟流動性面臨長期挑戰。”

但美國房價不跌反漲，3月美國現有住宅的售價中位數為403,700美元，同比增長2.7%，創下有記錄以來3月份的最高峰。這已是連續第21個月出現房價同比上漲。孫斯陶認為，春季是傳統的購房旺季，房產銷量不振令人驚訝。房價繼續攀升並創下同期新高，表現出了市場結構性的“剛性”，但高企的房貸利率和未來經濟的不確定性影響了買方熱情。

該份報告顯示，全美四大區域的房價均同比上漲，其中東北部售價中位數為468,000美元，同比上漲7.7%；中西部為302,100美元，上升3.5%；南部為360,400美元，上漲0.6%；而西部的房價依舊高居全美之首，為621,200美元，同比增長2.6%。不過，西部房市同時也面臨成交量的萎縮，環比降幅高達9.4%。

截止3月末，美國市場上的現有在售房源庫存已達133萬套，環比增長8.1%，同比更是大幅增長了19.8%。以當前的銷售速度估算，這個數量可供4個月的銷售所需，略高於2月的3.5個月和去年3月的3.2個月。儘管如此，相較於疫情之前的平均水平，目前的在售房源庫存量依舊偏低，買房者在部分地區依然需要面對房源選擇有限的問題。

另據Realtor網站的調查，儘管美國春季房產市場銷售疲弱，但賣主信心依舊強勁。81%的潛在賣家認為他們能以達到甚至超出他們的理想價位賣掉手裡的房產，63%的賣家堅信無需做出重大讓步。Realtor網站首席經濟學家丹妮爾·海爾（Danielle Hale）表示，“儘管資料表明成交放緩，但賣家情緒依舊樂觀。”

截至4月17日，美國30年固定房貸利率均值創下過去一年中最大的單週漲幅，升至6.83%。雖然3月份的平均房貸利率曾一度下探6.65%，創下五個月的低點，但隨後的快速回升反而證明了市場的不確定性。

眾所周知，加州長期以來一直是美國的第一經濟大州和第一製造業大州。在2024年的“名義GDP”排名中，加州更是超過了日本，僅次於美國、中國和德國，位居世界第四。

根據孫斯陶在南加州洛杉磯和爾灣的房地產市場上的親身觀察，房貸利率在過去幾個月中的劇烈波動使許多買家持幣觀望。另外，金融市場自2月以來所呈現的不確定性也在某種程度上影響了房地產買賣雙方的心理。

根據N.A.R.的最新資料，3月獨棟住宅年化銷售量下降至364萬套，環比下降6.4%，同比下降2.2%，售價中位數則上漲2.9%至408,000美元；而公寓的年化銷售量維持在38萬套，與上月持平，但同比下降了5%，售價中位數為363,000美元，同比增長了1.5%。

從美國購房者群體構成比例來看，首次購房者在3月份的佔比為32%，略高於2月的31%，與去年同期基本持平。然而，根據N.A.R.於2024年11月釋出的年度報告，2024年全年首次購房者所佔的比例僅為24%，創下了歷史最低記錄。

全美範圍內，3月份市場中，26%的房產交易為現金購房，低於2月的32%和去年同期的28%。投資者和度假屋買家貢獻了其中的15%，而銀行法拍與短售屋（Short Sale）比例維持在3%。

按照慣例，春季是美國一年中最活躍的房地產交易季。但2025年的春季市場開局相對清淡，孫斯陶認為，既反映了高利率和高房價的“門檻效應”，也折射出購房者信心尚未完全恢復的現實。

房地美（Freddie Mac）資料顯示，目前美國房地產總估值已達52萬億美元。每一個百分點的房價漲幅，就意味著超過5,000億美元的家庭財富增長。從這個角度來看，美國家庭財富在資產面上依然穩固。然而在實際交易層面，動能不足正成為制約房產市場回暖的關鍵。

自從疫情期間以來，美國大批房主不願掛牌出售房產。而根據最近的資料以及孫斯陶的觀察，市場上的在售房源在增加。但2025年的挑戰不在於房源供給，而是需求端是否能在高利率環境下真正啟動。

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