現金為王！投資者如何席捲27％ 的美國住房交易？

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根據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）資料，7月初，美國30 年期固定利率曾短暫跌破三個月低點，刺激全美購房貸款申請量一週內環比激增 9%，同比更跳升 25%。當週，房主重貸（Refinance）申請也大漲 56%。

然而好景不長。7月10日，房地美（Freddie Mac）資料顯示， 30年期利率已回彈至 6.72%，結束此前五連跌；15年期利率亦升至 5.86%。對靠每月薪水攢首付的中低收入家庭而言，這個利率下的月供依舊難以承受。

房產成交放緩、掛牌出售所需週期拉長、市面上在售房源庫存抬高。這些市場狀況本應有利於剛需購房者，卻反被那些不依賴按揭的買家佔了大便宜。根據BatchData釋出的資料，今年一季度，美國市場上一共成交約 98 萬套住宅，而其中近27%（約265,000套），最終落入投資者囊中，創五年新高。

孫斯陶指出，這一趨勢已非新現象。僅去年一年，投資客就累計購入約 120萬套住房，佔美國約8,600 萬套獨棟住宅存量的近20%。現金買家的影響力由此可見。在高利率環境下，正是這批高淨值購房者支撐了房地產市場的交易活躍度，同時也進一步抬高了普通家庭的購房門檻。

根據孫斯陶在南加州房地產市場的實地觀察，那些真正“揮金如土”的，往往是手中已擁有三五套房產、希望再購幾套以“鎖定漲幅”的本地富裕家庭。這一判斷也得到了 BatchData和Parcl Labs等機構近期釋出的資料所印證。

根據最新資料，擁有1‑5 套房的“散客”，佔全部投資者持有房源的 85%；持有 6‑10 套的再佔5%。反而常稱為輿論焦點的大型機構（持有超過1000 套）只佔全部投資者持有房源的2.2% 。也就是說，“散兵遊勇”型別的富裕投資人佔絕對多數。但大型機構投資者更具示範效應。

根據抵押貸款銀行家協會的資料，美國平均房貸金額已降至43.26萬美元，創下年內新低。但對習慣於3%‑4%低利率時代的年輕家庭而言，月供壓力依然沉重。孫斯陶指出，對這類買家而言，房貸利率雖偶有下探，卻始終徘徊在 6% 以上，使當下成為一個頗為尷尬的時期。

儘管市場對年初以來的高利率水平已逐步“習慣”，但大多數買家仍難以真正接受。許多人在進入交易過戶流程（Escrow）後開始猶豫，擔心“買貴了”，最終往往以各種理由選擇退出。觀望情緒持續發酵，也令普通購房者更加舉棋不定。

不過，迴避市場並非所有剛需家庭的現實選項。一些買家選擇在利率仍處高位時先行入市，待未來利率下行後，透過重貸（Refinance）來緩解月供壓力。

與此同時，現金投資客因無需申請貸款，決策更為迅速，常以略低於掛牌價的全現金報價（All Cash Offer）爭取議價空間，成功拿下價效比更高的房產。孫斯陶指出，考慮到美聯儲今年晚些時候可能降息，對沖基金、家族辦公室及高淨值個人有動機將投資性房產視為一種“類債券”收益配置，繼續長期佈局房地產市場。

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